前回の「購入するぜ！」投稿からなんやかんやでマンションを購入しました。
ローン戦士まで後一週間(予定)で、まだ手続き自体は終わってはいないのですが、住宅購入にやること。不動産登記の持分について。頭金の必要性について。関係する控除とかもらえるお金。とかを雑にまとめたので、検討している人の不安を解消する一助になれば幸いです。(間違ってる可能性も考慮して参考程度に読んでいただければ…！)
今年はお金のことを人生で一番考えた一年でした。

住宅購入にやったこと

現金一括とかできちゃう人はそもそも見る必要がないですが
基本大金が動くからローンの契約までワンセットで色々書類を書くことになるので、おおざっぱに書くとこんなかんじ？
ちなみに頭金とは別にもろもろの経費が200万ぐらいかかります！

やったこと
- 物件購入申し込み
- ローン本審査 -> 契約
- 電気とかガスとかの書類記入
- 火災保険
- 不動産登記

多すぎて漏れてる気がしますが、とにかく書類をたくさん書きます。
基本的には不動産がサポートしてくれます。そりゃ購入者をないがしろにはしません。僕も細かいことでも何度も確認させていただきました…もうありがたい限りです。

前回の投稿でもローン契約に必要なものを書きましたが、住民票・源泉徴収票・本人確認資料とかはそれなりにすぐ用意できるかと思います。僕は実印を持っていなかったので、急ぎで作って印鑑証明書まで発行しました。

ローン契約でやったこと
- 借りたい金額の設定で本審査を出す
- 必要な書類(源泉徴収票他)を出す
- 団体信用生命保険の加入(死亡したら全額完済する的なやつ)
- 本審査の結果が決定
- 問題なければ、契約する金額を設定する
- 指定日に融資が実行される

借りる銀行によって多少異なると思いますが、これが基本かと。
審査の金額から契約の金額を下げることはできますが、金額を上げる場合は再審査が必要になるので 審査を出す際の金額も計画的に！

不動産登記と持分について

そのマンションの部屋はワイのもんやで！　を正式な情報として登録することです。 これを所有権保存登記。登記には所有権移転登記もあります。
基本は書類にならって書類を書くだけですが、持分の記載は注意した方がよいです。

例えば結婚している夫妻が5000万の物件を買う場合、ローンや頭金を含めて全額を夫のみで払う場合、持ち分は100となります。
ここで夫4000万・妻1000万を出す場合は、夫80 妻20 となります。基本的にはお金の出どころに対して正しく書いていればOKです。

お金は全部夫が出すが、持分を妻にも20渡したい。
といったことを考えたとしても止めましょう。
「夫が妻に1000万円を渡して、そこから妻が払う」とみなされて
贈与税が課せられます。

ちなみに1000万円に対しての贈与税は約250万ぐらいです。高い

後に詳細を書きますが「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」で例えば親族から夫が500万円をもらった場合は、持分は夫のものとして記述。
のちに確定申告でその500万を申請しましょう。
自分の親族だけが非課税の対象です。例えば妻の親から500万もらえる場合、持分を妻に設定しないと「妻の親から夫に500万贈与された」とみなされて贈与税がかかるわけです。

頭金の必要性について

親に「頭金持ってる？」と何度も言われました。ぼくも当然頭金を出したほうがいいと思っていましたが、ここらへんはFPの人と話していて一番の気づきが有りました。

親が家を買った30年前(1990年頃)は金利が3%~とかあった時代です。
預金に至っては100万預ければ一年後には3万円入っていた時代ですが、今は金利が0.5%だったりします。（固定/変動や銀行によってことなります）

下のサイトで5000万35年返済をそれぞれ3%と0.5%で計算すると
3% -> 支払総額 : 8080万
0.5% -> 支払総額 : 5450万
となります。

住宅ローン控除(詳細は後述)などもあるので、頭金を払わずに控除額をしっかり満額にしてローン控除がなくなる年にためた分を一気に返す。
変動金利で低めに借りて、金利が上がったときのリスクヘッジ分として残しておく。といった資金計画も一案かなと思います。
FPの人と相談してみると良いかと思います。

住宅ローン控除

有名なやつです。今は条件有りで期間が10年から13年に拡充。
とりあえず購入したら確定申告を出しましょう。

- 期間 : 13年(消費税10% : 2020/12月までに入居した人が対象)
- 最大 : 400万 (認定住宅で500万)
- 10年目まで毎年ローン残額の1%
- 11~13年目は下記に記載
- 年収3000万以上の人は対象外

最大と記述しているのは、あくまで年末のローン残高が4000万を超えている状態が10年以上の場合なので
年末のローン残高が4000万未満なら「残高の1%」が適用され、それに比例して控除額も減額します。

拡充された3年の期間は 残高の1% or 建物価格x2% ÷ 3年 の低い方
というまためんどくさい計算式らしい。
仮に5000万の建物で11年目のローンの残額が4100万だとすると
残高の1% -> 40万(上限)
建物価格 x 2% ÷ 3年 = 33.3万
なので、10年目までの40万フルで控除されないということみたい。

すまい給付金

こちらも2021/12月までを対象に拡充されています。
消費税引き上げによる負担をかなりの程度(原文)緩和する…かなり…？

- 申請は引き渡されてから1年以内
- 給付は一回のみ。
- その住宅に住んでいることが条件
- 一定の年収以下に対して、年収に応じてもらえる金額がかわります。
(suumoのリンクのほうがわかりやすいです)

公式わかりにくいのでこっちも貼っておきます

住宅取得等資金贈与の非課税の特例

いま住宅を購入する際に、親からお金を贈与してもらう際
3000万円までなら非課税(契約締結が2020/3月まで)です。
その期間を超えても、1500万まで非課税。

- 年齢20歳以上(贈与を受ける年の1月1日時点)
- 父母または祖父母(直系尊属)
- 贈与時の年の取得が2000万以下
- 日本に住所があるなどなどなど

まあ贈与税くっそ高いんですが、怪しい金銭のやりとりとかそういうのもあるのでね…
そんな贈与にかかる税を住宅取得用に限り非課税とする制度です。
贈与税を持っていかれないように確定申告をしましょう。

いくら夫婦でも 夫が妻の親からお金をもらうと贈与税を支払う必要があるので、その場合は妻の持分として３月に仲良く確定申告を行いましょう。

贈与ほどではないですが遺産相続にも税金はかかるので計画的に非課税で贈与を受け、かわりというのもなんですが実家に帰省するときにお土産でも買ったり、旅行でも連れっていってあげるのがよいなと思うそんなお年頃でした。
ちなみに遺産相続時は 3000万円 + 600万円 x 法定相続人の金額までは非課税でそれ以上は税がかかります。

まとめ

大きい買い物でわからないことばかりですが、色々しると
老後や家族の貯金計画などにも活きてくるのでがんばった一ヶ月でした。これからも返済がんば…る…ぞ（ローン戦士前)

公式のサイトがクソ難解でイライラしますが、泣き言いっても助けてくれない(｀；ω；´)ネットで調べてもそれなりに情報はありますが、ありすぎて初見殺しもいいところ。

FP曰く「老後は毎日が日曜日」なので、子供の貯金もそうですが老後の蓄えも計画的にといっていました。FPに相談いって知識を得るのはよいことかと思います。

お金返済系のまとめ

- ローン控除は夫婦でローンを組めばどちらとももらえる
- ただし一定額未満だと一人で組んでも控除額はかわらない
- いまは変動金利が安い。頭金の必要性が少ない
- ローン控除もあるので、頭金は貯金して変動金利が上昇したときのリスクヘッジとして蓄えておくのも手
- 親との贈与は計画的に