世界の皆さんこんばんは。現在接待旅行中で疲弊しております、いたずらピーナッツです。でも無駄な時間を垂れ流しがちなこんな時こそ、時間を作ってアウトプット！！アウトプット！！

というのも最近、大家友達が増えるにつれ、様々な客付け方法があるのだなぁと感心することが多かったので、自分の頭の整理のためにも「客付け」についてまとめておきたいと思いました。まずは、客付けってのは図解するとこんな感じです。

私は、客付けは自分の物件に「１世帯の入居者（家族）」を導くための、営業活動だと思っております。だから物件情報・募集情報は、出来るだけ多くの人の目に触れる方がいいわけです。機会が増えるわけなんで。ということで上記の図によると、利害関係者は「客付け会社」「管理会社」になります。

ここで、客付けの方法を大きく３つに分けさせていただきます。

１、管理会社に丸投げ

地主で物件山ほど持っててスケールメリットがあったり、立地が素晴らしく、頑張らなくても入居付けできる物件の客付け方法ですね。うらやましいったらありゃしない。

初心者大家はラクしたらアカンですね。初心者フェーズはインカムゲインが大切なので、物件と土地のどちらか、あるいは両方がドイヒーな物件を購入する羽目になりがちです。利回りと物件（土地・建物）のスペックは、トレードオフになることが多いです。「ある程度不利な条件を飲んで、利回りのいい物件を購入し、自分の実力で満室経営する。」というのが不動産投資初期のフェーズだと思いますので、「客付け力」はヒジョーーに重要なスキルになってくると思います。ということで、お伝えしたいのは下記の方法。迷ってるよりやってみるべし。がむしゃらにトライ＆エラーしましょ。

２、自分で客付け会社や、その他の客付け方法にアプローチ

（１）客付け営業へGO

これは自主管理の場合ですね。近くの戸建だと、私も自主管理してますんでこれになります。「精神的支柱である管理会社様」の存在がありませんので自分で試行錯誤します。監督は自分です。カッコええやん。

客付け会社というのはいわゆる「アパマン」「エイブル」「地元の不動産屋さん」等の、賃貸物件を紹介している不動産屋さんですね。中古物件を購入した場合は今までの募集方法を確認して、必要があればカスタマイズしていきましょ。戸建を賃貸物件にした場合や、あまりないと思いますが募集活動してなかった場合は新規開拓しなければいけません。

とりあえず、「HOME'S」「SUUMO」「アットホーム」等のポータルサイトが簡単にたくさんのお客さんの目に触れるツールになるので、まずはポータルサイトでたくさん物件を紹介してる不動産会社に、自分の物件を紹介してもらうために営業活動しましょう。地元の不動産屋さんも行ったほうがいいのですが、優先順位はポータルサイトの募集が強いところが上ですね。そこへ、まずは電話で家賃相場と賃貸需要を聞いて、家賃を決めてマイソク作って持って行ってみましょう。

管理会社がいればこの辺の手続きやってくれるんですが、いないので自分でやる必要があります。でもトライしてみてこの辺の知識が自分の血肉になると、めちゃくちゃ大家力上がるので1度はチャレンジするべきだと思います。詳しくは客付けにフォーカスした本たくさん出てるんで読み漁ってください。自分に合う方法見つけましょう。それが～一番大事～♪

そしてあなたも自分の物件を検索するお客さんのつもりになってポータルサイトで似たスペックの物件を検索してみましょう。そのライバル物件は現在募集中ってことで、まだお客さんが付いていません。何故付いていないのか？自分の物件と比べて設備はどうなのか？家賃はどうなのか等、常にライバルたちはどういう状態なのか考えましょう。それをスレスレで良いので、上回ると結構チャンスありますね。これも打ち出し方次第なので、なにを売りにするのか、色々考えましょう。

ちなみに不動産賃貸業では「管理会社」をはさんで賃貸物件の募集をするのが一般的です。大手不動産チェーンも、大体管理会社の業務も行っています。ということは管理会社兼客付け会社としては「まずは自社が管理してる物件から紹介したい。ADも管理費も貰えるし、大家さんとの関係もある。」となるのは必然です。たまーに客付け営業に行くと、ゴミみたいな扱いをされるのですがしょうがないことだと割り切りましょう。やることやって頑張ってたら、ひょっとしたら頑張ってる姿が客付け業者さんの脳裏に焼き付いて、紹介してもらえるかもしれませんよ。前向き、前向き！

（２）自分客付けをDO

客付け会社にお願いするだけでなく、自分で客付け活動をする方法は無限にあります。スマホでパコっとできたりもするので、ぜひやりましょう。

一番有名なのはジモティーですよね。ただご存じの方も多いと思いますが、ジモティーでお部屋を探している人は難ありの方が非常に多い・・。通称修羅と呼ばれていたり・・私もジモティー客付けしてますが、属性が良くないことがほとんどで「保証会社の審査ありますよ」って伝えた瞬間音信不通とか、内見ブッチぎりは普通によくあります。難しめのメッセージを送って入居者の読解力を試すオーナーもいます。ふかぽんさんはわざと同時間帯に複数組の内見案内をバッティングさせて、内見ブッチのリスクヘッジとともに競争心をあおるという神スキームを編みだしています。真似してみてはいかがでしょう？

あと、思いつく自分客付けは「ツイッター、facebookで賃貸募集の告知」「TUTAYA店舗や近所のスーパー、飲食店にマイソク設置」「入居者募集の看板設置」「物件の近所に入居者募集を口コミで広げる」等色々あります。最初から全部やらなきゃいけないわけじゃないので、入居がなかなか決まらない場合は手を広げてみてください。情報拡散能力が高くなると、近所で物件を買い増した場合に客付けがとってもしやすくなります。行動あるのみっす！今苦労して積んだ経験が、明日の自分を助けるんじゃ！！

３、管理会社にお願いしつつ、２も並行して実行

これは管理会社を挟んで賃貸募集をするけども、管理会社の許可をいただき自分でも客付けの行動をしまくるという、よくある前向きな不動産投資家の活動ですね。

私のやり方はややマイルドかもしれません。「精神的支柱である管理会社様」をとにかく立てます。自分で引っ張ってきた内見者も、管理会社がいる場合は自分で案内はせずに、全部管理会社にパスして契約になった場合は、ちゃんとこちらからもADをお支払いします。管理会社さんの客付け能力ってバカにできないことがあるのと、今後の管理でもよろしくお願いしたいってのと、もし面白い売り物件出たら紹介してほしいってのと・・・色々お願いしてるんで、こちらもGIVE出来るものはちゃんとしないとな～と思ってます。管理会社さんがいることによって、意見の取りまとめができるのでなんで入居者が付いてないのかを親身になって相談できると対策が打ちやすいです。ありがたいです。

あと管理会社さんが普通につけてくれる入居者さんの方が、自分客付けしたお客さんより人間性がいいことがほどんどです（笑）普通が一番だなって、思いますね～・・自分はトガった人でありたいって思ってますが、入居者は普通の人が最高っす。

いたずらピーナッツが思う効果的な募集条件

このお話をする前に最初にお断りしなければいけないのですが、私はまだ大家になってから経験が浅いこともあり経験値が多くありません。ただ、自分の経験を皆様にお伝えする事で、何か参考になる場合もあるかと思い私見を書かせていただきます。先ほどもお話しした通り、客付けにフォーカスした本はたくさん出版されていますので、ぜひ何冊か手に取って読んでください。私の知識というのも、何１０冊かの本の情報と、ツイッターやブログ・コラムで発信された情報を自分というフィルターを通してかき集めたものでございます。全然オリジナリティーはないっす（笑）

色々試した結果、「初期費用」が一番ネックでした。私の投資エリアだと礼金もらうのは厳しいです。敷金は後で原状回復費をもらえばいいって考え方（保証会社付けてますんで、支払いたくないってゴネられても、最低限は保証会社から回収見込みが有ります）なので、敷金は入居時には徴収してません。ということで主な初期費用はあと「入居者が支払うAD」「火災保険」「保証料」と「客付け会社によって徴収するらしいその他もろもろ・・」です。入居が付かなかった場合、すぐに家賃を下げるのは愚策だと思います。まずはこの初期費用を何から、どれくらいまで削るのかを考えて、入居付けに時間がかかっていくにつれ、1つづつ譲ってこちら負担を増やすというのをやってます。「フリーレント」も場合によっては考えます。家賃を下げて利回りが低下するのは嫌ですが、初期費用でいうと最初の支払いは増えますが、利回りは維持できます。私は入居が3か月くらい決まらないと、色んな費用を負担し始めます。ま、お得な物件だからって長期入居してくれる事を祈ってます。家賃交渉もある程度は叶姉妹・・

私はお部屋の飾りつけや、ポップ、サービス品、ステージングなどは、まず過度に行う必要はないと考えております。一定の入居者はいわゆる「大家臭」を嫌うというデータもあります。あくまで「無味無臭で、気が利いてる」くらいの味付けを狙っております。

はい！いかがでしたでしょうか「客付け編」。旅行中にホテルとスタバでしたためたこのnote（普段は家でシコシコ書いてるんで、イケてるビジネスマン風な生活スタイル楽しかったっす）。だれかがどこかで読んで、喜んでくれたら嬉しいです。皆さんも色んなチャレンジしていきましょう。では股～