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空き家という“負債”を“資産”に変える方法

こんにちは。吉岡大です。

僕は、田舎で起業して4年目。現在、建築士事務所を経営しながら、空き家活用や古民家再生・リノベーション、動画制作や半公半民の公務員という様々な事業を複業的に行なっています。


今回は、僕が事業の一つとして行なっています、空き家活用について紹介していきたいと思います。空き家は放っておくと、お金がかかり続ける“負債”にしかなりません。僕が進めている空き家を有効活用して“資産”に変えることで逆にお金を産む仕組みを作ることができます。

残念なことに、空き家活用は簡単に出来ることではありません。専門家知識を持ってしても、僕でも話が進むことは本当に稀です。それは、空き家そのもののハード面よりも、所有者の想いや世間体などソフト面の方に問題があると思っています。


しかし、空き家所有者の方から話を聞くと以下の問題があると聞きます。

・固定資産税などの固定費用かかる
・放置しておくと家の周りに草が生えるなどして近所迷惑になる
・建物の腐食が進むことにより、管理修繕費がかかる
・物件の被災リスクをかかえることにより、火災保険などの費用がかかる

空き家を負債のまま放置するよりも、リノベーションなどによって資産に変える理由を紹介していきます。



・一度空き家になると、負のスパイラルに突入

不動産は空き家になった時点で、その価値が大きく下がります。不動産は人が居て始めてその価値を発揮されます。空き家の場合、人が居ない期間が長ければ長いほど価値が下がってきてしまい、不動産価格も下がっていきます。

そして、空き家になり数年が経つことで建物は朽ちていきます。人が使う為には修繕・改修する費用大きくかかりますし、建物を解体するのも多額の費用がかかります。

だから、空き家所有者は放置します。


そして、さらに朽ちていくといった「負のスパイラル」に入っていく、不動産は次第に負債になってきます。

①空き家になる → ②放置して朽ちていく → ③修繕・改修が必要 → ④お金がかかる →  再び②へ


この「負のスパイラル」に入ると、簡単には抜け出すことは出来ません。余りに朽ちてしまうと専門家の僕でもどうしようもない状態になるからです。

改善策としては、空き家になればまず今後どのようにしていきたいか方向性を出し、行動することが大事です。具体的には①売却する②賃貸する③別用途で使用するなどです。

ご家族間で話し合いをして、早急に動くほどに空き家の活用方法は見えてきます。逆に遅ければ遅くなるほど、相続関係や利害関係がややこしくなり、結果“負債”のまま残ってしまうのです。


・負債から資産に変える

僕の仕事は、負債になった不動産を資産に変える事です。

今までに負債になった不動産を、リノベーションによって数多く再生させてきました。空き家を再生させる度に、朽ちて所有者から見放された空き家を綺麗な姿に変えるこの仕事がとても好きです。

修繕・改修費用がかかり過ぎて、“負債”にしかならない空き家を数多く収益を生む“資産”に変えてきました。

自分が所有する5つの元空き家物件を「賃貸住宅」という形に資産化することで、毎月家賃収益を得ることができます。入居者の方は、一軒家の賃貸物件がまだまだ少ない市場で僕の物件を気に入っていただき、入居してもらっています。お互いのニーズがマッチする事で、とてもいいスパイラルに向かっています。

元空き工場をリノベーションして飲食店へ

使われなくなった空き工場を店舗にすることで、経済が周り始めます。

空き家を資産に変えることで、人が集まり、仕事が生まれ、経済がまわり、地域が元気になります。本当の地域活性化とはイベントをするのではなく、空き家をいかに活用するか、いかに経済が広がって暮らしの満足度を上げていくかだと思います。


・空き家活用は、人の暮らしを豊かにする

空き家に人が入り経済がまわることで、資産化することできます。そうなってくると空き家の「負のスパイラル」とは逆方向の、空き家の「正のスパイラル」へと変化します。

①空き家活用をする → ②人が入る → ③収益化され経済がまわる → ④得た収益で再び①へ投資

僕が目指す空き家活用は、空き家の正のスパイラルです。この経済の循環が必ず人為になり、暮らしを豊かにします。

今のところ、この循環は、なかなか周囲には理解されず他人からは、「人の家を買って金儲けをしている」「お金の話は汚いこと」など言われていますが、全く気にしていません。

むしろ、今動かないと地元が衰退するのが目に見えていますので、全て気にしている暇はありません。

大好きな地元・丹後の衰退化をなんとかするには、空き家を活用して人が活躍できる場を作り、豊かな暮らしが過ごせる地域をを作ることです。


空き家を活用する理由


今はこの空き家活用について、なかなか賛同してもらえないですが、少しずつ空き家活用の実績を積み続けて前に進んでいくつもりです。

最後までご覧いただきありがとうございました。

吉岡 大 / Dai Yoshioka

blueto建築士事務所 代表
『暮らしのリノベーション』 をコンセプトに、海の京都・丹後を発信するblueto設計事務所 代表 | 建築設計|住まいのリノベーション|空き家不動産 5件棟運営 | 地域PR動画制作|里の公共員 特別職公務員|28歳でサラリーマンを退職 起業独立して4年目 |自然豊かな田舎に暮らしながら、複業的な働き方をおくっています

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これからも、自分の実体験を元に、空き家活用や田舎で起業の情報を記事にしていきます。サポートいただけるとこれからも励みになります。

ありがとうございます!明日も楽しみしてください!
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ダイ / 空き家再生しています @毎日更新中

京都丹後 blueto設計事務所 代表| ▼田舎でフリーランス4年目 ▼空家物件 7棟賃貸運営| ▼note@毎日更新中『空き家活用』『田舎暮らし』『フリーランスの働き方』情報発信| ▼Twitter https://mobile.twitter.com/dai_kyoto

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