この頁においては、
至極当たり前の内容となりますが、安定運用をされる「貸主」さんへ
マーケティングについて実務体験者として書き綴りたいと思います。

家主さんは所有者なので貸主だとは言い切る事は出来ません。
不動産を相続されたり購入されたり、
所有者となれば「家主」さんとなります。
賃貸すれば「貸主」になり、その居室は賃借人が利用し
その対価としての賃料を受け取ります。
賃料が物件評価に対して高ければ利回りは良く
賃料が低ければ利回りが低く抑えられているので対策が必要です。
専業であっても副業であっても、
賃貸戸数が 1戸でも数千戸であったとしても知っていただきたい事柄です。

実務経験者には、本を読む時間が限られます。
お読みになられた本と意見が異なるかもしれません。

ご参考程度にお読みいただければ幸いです。
お知り合いの方へも拡散していただければ幸いです。

１、属性
　　本題に入る前に繰り返し「属性」との言葉が使用されると思います。
　　賃貸経営においては外すことが出来得ない言葉です。

２、ターゲティング
　　とても重要だと考えますのではじめに記載します。
　　マーケティングの「いろはの い」ターゲティング
　　
　　所有する建物の貸主になるためには「誰に借りてもらいたい。」か
　　を明確にする必要があります。
　　実務経験において　ほとんどのオーナ様は、希望する入居者属性を
　　明確にされません。
　　私たちは実務においてオーナー様との会話の中、
　　オーナー様の考えを読み取る事を求められす。　　
　　重要であるターゲティングを行わないのであれば
      「運まかせ」で賃貸マンションを所有していることになります。
　  「長期安定」という家主業のメリットを損なわれます。
　　
　　ターゲティングをオーナー様と行った事例においては、失敗例は皆無です。
　　

　　ターゲティングを行う事が難しいでしょうか
　　・重要だから
　　・お金に関わるから
　　・叶わないから
　　・答えがわかるから
　　難しいことではありません。

　　家主業は、時間軸の中に収益を得る業種です。
　　重要なことは、建設前・購入前に行うべきです。
　　別項で述べる「出口」についても同様です。

　　誰しもわからない未来を予測する事は不可能です。
　　言い当てることなど到底出来ません。
　　

　 今わかる事や所有者の希望からターゲティングは行われます。
　「希望」なので確定する必要はありません。
　「思う事」です。誰もが変わる事を想定しています。
　 「思う事」を伝え合う事により「ターゲティング」を行います。
　マーケットの中のどのような人に入居してもらいたいのか？
　高齢者をターゲットとする場合、エレベータや車いすの通行が必要です。

　私が経験した事例を挙げたいと思います。
　新人のほとんど経験らしい経験をしていない頃
　新築案件に携わらせていただきました。実際の仕事は、雑用と書記です。
　私が担当者として記録が残っています。

　土地を購入からし、マンションを建設する案件です。
　私が引き継いだ時は、土地取引が完了して建設段階です。
　業務内容はオーナーと建築士、工務店との取次ぎ、雑用です。
　現場により異なると思いますが
　打合せには「奴ら」との言葉が飛び交っていました。

「奴ら」こそが、私が担当する賃貸マンションの入居者属性です。
　 私は言葉に馴染めず「お客様」と言い換えていました。
　当時、デザイナーとして一級建築士方の事を工務店は
「意匠の先生」と言っていました。
　意匠の先生とオーナーの会話は、お金にまつわる事が多く
　実社会が遠く怖いものと感じたものです。

　新築した建物のターゲットは
　「公務員」「上場企業社員」「３０歳未満」「単身」
　 とメモに残っていす。
    合わせて
　当時は意味が解らないまま「出口１０年」とメモされています。
　メモには、「女性」「女性」と何度も記載されています。

　このマンションを建築された方は、実直で正義感の強い方です。
　「このマーケットをとれなかったら家主をやめる」と
　背水の陣を敷いていたようです。

  　私は出口（売却）も担当する事が出来たので
　当時のオーナーや建築士の「奴ら」との言葉は
　畏敬の念をもち「ビジネス上 戦う相手」を表現をされていたのだと
　わかります。

　上記
　・重要だからに対して
　　本当に重要なことです。「建築士」も「工務店」も「管理会社」も
　　ターゲットがわからなければ会話する材料が有りません。
　　「奴ら」はAという材料よりも、Ｂという材料を「高いけれど好む」
　　「奴ら」はAという材料よりも、Ｂという材料を「安いけれど好む」
　　「奴ら」が求める住居は、賃料よりも結婚するまでの間、
　　恥ずかしくない程度の住居です。
　　収納もそれなりの広さがあれば十分です。
　　室内において、無駄に高額なものがあれば納得いただけません。

　　何よりも、コンプラライアンス重視の属性です。
　　余計な費用を投じてでもコンプライアンスに意識をもって
　　建設された事を  ”そっと確認” が出来るよう気を配られていました。

　　・お金に関わる　・答えがわかる
　　女性や上場企業の社員をターゲットにするには費用がかかります。
　　誰しも願望として「女性」や「上場企業の社員」を望みます。
　　願望は誰にでもわかります。決めなければならない事は、
　　そのターゲットを得るための対策や対応予算です。
　　
　・叶わない事
　　女性目線で建築された建物は低層階は女性。
　　高層階は男性と何かルールが有るかのように、入退去後も同様です。
　　女性入居６割以上を目標としていましたが叶う事は有りませんでした。
　　常に満室を維持する人気マンションであり続けました。
　
　　建設時の「意匠の先生」とは長くお付き合いさせていただきましたが
　　日本最高位の大学にご子息が入学さてたことを
　　確認され他界されました。
　　
　　
　　「俺の作品」と仰っていただいた建物は、長らく私が管理担当者として
　　実務させていただきましたが竣工後９年を迎え出口を迎えました。
　   キャピタルゲインはサラリーマンの生涯年収ほどです。
　　インカムゲインを合わせる汗水たらして仕事をできなくなるので
　　計算しません。

　　「意匠の先生」の言葉を
　　「属性の高いマンションを持っておいたら家賃を下げなければ
　　　ならない時、属性を落としたら良い」との「意匠の先生」の言葉を
　　　オーナーは誰かにつけ伝えているようですが。。。
　　「Twitterで教えてあげよかなぁ」（オーナー）
　　「属性の低い僕がTwitterでつぶやいておきます。」（私）
　　相変わらずボロ車に乗るオーナー
　　「属性低そう」に見える「無職のフリーターおじさん」にしか
　　見えないオーナー（つぶやき）