マイホーム探しをしていると、「延床面積」という言葉をよく見聞きするかと思います。

「建築面積」や「敷地面積」のような似ている言葉もあり、延床面積が具体的になにを指しているのか分からない、という人は多いでしょう。

そこで今回は、マイホーム購入時に知っておくべき、延床面積について解説します。

延床面積とは

延床面積とは、文字どおり建物の床面積のことです。

壁に囲まれた居住スペースの広さを表しており、2階建ての住宅なら1階と2階の床面積を合計して計算します。

土地を購入してマイホームを建てる場合、建てられる住宅の大きさは敷地面積と建ぺい率、容積率で決まります。

容積率は延床面積を敷地面積で割ることで算出するので、マイホームを建てる場合には必ず知っておくべき指標です。

延床面積は「建物面積」と呼ばれることもあります。

延床面積に含まれない部分

住宅には、延床面積を計算する際に含まれない部分もあります。

ロフト

荷物の収納スペースや趣味の空間、寝室などとして活用できるロフト。条件を満たしていれば、延床面積に含めず建築できます。

条件は、天井の高さが1.4m以下であること、広さが下階の床面積の1/2以下であること、はしごが固定されていないことの3つです。

ベランダ・バルコニー・ウッドデッキ

ベランダやバルコニー、ウッドデッキも、外壁から出ている幅が2m以内の部分は、延床面積に含まれません。

幅2mもあれば、テーブルや椅子を置くには十分です。ベランダなどを延床面積に含めない広さで設計することで、居住スペースを広く確保できます。

屋外の階段

二世帯住宅や屋上付きの住宅をつくる場合、外階段を設置することがあるでしょう。このような場合も、条件を満たしていれば延床面積に含まれません。

条件は、屋外階段の周長の1/2以上が外部に開放されていることです。また、天井から手すり・壁までの高さが1.1m以上であること。階段の外部に開放されている部分が、天井の高さの1/2以上であることも条件です。

車庫・地下室

天井や壁で覆われている車庫は、建築物として延床面積に含まれます。

ただし、車庫の面積が延床面積の1/5までなら、容積率を計算する際に延床面積に含めません。1/5を超えた部分については、延床面積に含めて計算します。

地下室の場合、延床面積の1/3までの面積は、容積率を算出する際の延べ床面積から除外されます。

建築面積や敷地面積との違い

延床面積、建築面積、敷地面積の違いは以下のとおりです。

延床面積：建物内部の床面積の合計
敷地面積：建物が建っている土地の広さ
建築面積：建物が建っている部分の面積

敷地面積は、セットバックなどにより建物を建てられない部分を除いて、算出します。

セットバックとは、土地の前面道路が幅4m未満の場合に、土地の境界線から一定の間隔を確保して道路の幅員を広げることです。

セットバックが必要な土地は、面積に対して敷地面積が狭くなるので、注意しましょう。

建築面積は、建物を真上から見たときの面積です。建物が複数階なら、もっとも面積が広い階を建築面積とします。

建物面積は柱なども含めて計算するため、居住スペースの広さと直結するわけではありません。

マイホームに必要な延床面積

マイホームに必要な延べ床面積の目安は、以下のとおりです。

【快適に暮らすために必要な延床面積の目安】

　1人暮らしの場合：25㎡
　2人暮らしの場合：40〜50㎡
　3人暮らしの場合：50〜70㎡
　4人暮らしの場合：70〜90㎡

快適に暮らすために必要な延べ床面積は、家族構成や生活スタイルによって異なります。

土地を買ってマイホームを建てる場合、必要な延床面積から逆算して土地を購入するといいでしょう。

土地に対してどのくらいの大きさの住宅を建てられるかは、容積率と建ぺい率で決まります。

容積率：延床面積÷敷地面積×100
建ぺい率：建築面積÷敷地面積

容積率は、敷地の面積に対して建物の延床面積が占める割合を指します。 快適な居住環境を保護するために、都市計画で定められたものです。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合で、採光や通風、火災発生時の炎症防止を目的としています。

延床面積から必要な敷地面積をシミュレーション

以下のような土地に、どのくらいの建物を建てられるか計算してみましょう。

敷地面積：30坪（約99㎡）
建ぺい率：60％
容積率：200％

建ぺい率を使って建物面積を計算すると、30坪×60％＝18坪（約59m2）、延床面積は30坪×200％＝60坪（約198m2） です。

敷地面積30坪の土地には、最大で60坪の建物を建てられますが、建物面積は18坪なので、ワンフロアを広くすることはできません。

18坪×3フロアなら54坪の建物になるので、土地を最大限に有効活用できます。

ただし、地域によっては規制や制限があります。

自分でも大まかな計算はできますが、土地を購入する際にはハウスメーカーや不動産会社に相談する方がいいでしょう。

まとめ：希望する延床面積から必要な土地の広さを考えよう

延床面積は建物の床面積のことで、容積率の計算に用います。

土地を購入してマイホームを建てる場合は、延床面積や敷地面積、建物面積について知っておくと便利です。

しかし、土地には制限や規制が設定されていることがあります。土地を購入する際には、専門知識があるハウスメーカーや不動産会社に相談するのがおすすめです。

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