何者なのか

　僕は現在東京在住の50代、家族は６人で不動産会社を経営しています。
主に不動産の賃貸業が半分、残りは仲介やコンサル、民泊、レンタルスペースの運営が事業となっています。

　大学を出てから日本で一番大きい大家さんでもあるURという組織に入社して団地の管理や募集業務をし始めたのが不動産との最初の関わりでした。
漠然と都市開発がしたいと入った世界でしたが、実際は地味な事務仕事で自分には全く合わないなとすぐに感じ、数年で退職してしまいました。

　しばらく、無職フリーター、外交員などで食いつなぐ生活をしながらこれといったビジネスがしたいとか、目標というのもなく、たまに海外を旅行するくらいが日々のモチベーションでした。
　今振り返ると社会のレールから外れて迷走した時期だったのですが、その間に縁あっていまの妻と出会って家庭を築くことができました。

　気が付けば３０代、結婚し子供が生まれるようになる頃
このままでまずい、生活が厳しくなると思い、２０代に何のスキルも身に着けてこなかった自分はかつて取得した宅建士という資格を頼りに不動産業界へ再び飛び込んだ、というより再就職はその業界しかなかったのです。

　それから２０年近く、不動産のあらゆる職種を経験し今に至ってます。
不動産には実需と投資用というふたつの世界があります。
気が付けば実需の不動産には関わらず、僕は団地の管理（PM業務）から始まって一貫してその投資用の世界で不動産に携わってきました。
その後の経験した職種は以下です。

１地主さん相手の土地活用提案の仕事
２個人投資家を得意とするワンルームの仕入れと販売
３個人投資家を得意とする地方一棟収益物件の仲介
４個人投資家を得意とする収益不動産の総合コンサル、仲介

といった流れで職種を経験しながら、とくに３番目の地方一棟収益物件を仲介する仕事はその現場でおどろくべき手法を見てきて地主ではない個人が資産家になる勝ち筋というものがなんなのかわかったのです。

苦労したこと

　最も苦労したのは自分自身に融資を引けるような属性がなかったことです。
　通常、不動産投資は自己資金と融資を使っていきます。
勝つためにはこうすれば良いという方法がわかったにもかかわらず、それを自分のものにするには自身の属性が低く、20代でキャリアを失っていたため信用というものがなく融資など引ける状況ではありませんでした。
　不動産業界で働いているということは非常に不安定な職種であるということになり、金融機関にとってお金を貸す相手には相応しくない属性だったのです。

　ではどうすれば融資を引けるのか、自分自身を棚卸し、利用できるものは全て利用しようと思いました。
　まずは物件の担保力があるものから始めました。属性が低くてもある程度融資が出る物件です。相続で困っていて土地値が出る物件を担保力の範囲で融資を確保し、さらに親に頼み込み、実家を担保提供してもらいました。自己資金で補う余裕がなかったのです。

　運良く一棟を取得できて、続いて同じ手法でもう一棟取得できましたが、今度はキャッシュの不足に悩まされ始めたのです。
　都内の一棟物は土地値が高く下がりにくいものの、建物は古く修繕や固定資産税が重くのしかかってきました。おまけに減価償却もあまり取れないという状況はキャッシュが苦しくなる状態でした。
　自分の本業で必死に稼いで合計で1000万増資をし、返済と納税と運転を凌いだのでした。
　一方で、土地値が高いということは返済した分、負債が減って純資産が高まっていくという積み立て預金のようなメリットがありました。
　おかげで決算書は毎期毎期、純資産が積み上がっていき銀行からは悪くない評価となっていったのです。

　そのような時に、自分を助けてくれたのが地方の新築アパート建設でした。
　まさに都内の古い物件とは真逆の効能があり、キャッシュフローがとれて減価償却が取れるという物です。経費も税金もあまりかかりません。
こんなにいいものがあるのかという嬉しさに浸っていたらある時気づいたのです。
　これはかつての僕がブツ上げしていた地方高積算RCの物件と同じ合格基準を満たすのではないかと。
そして計算してみるとほぼ同じか上回るものでした。
こういう物件を積み上げればFIREに通じるとわかり、勝ち筋が見えてきたのです。

　おかげさまで、合計３棟FIRE物件を建てることができました。
自身においてFIREすることができ、時間とお金をある程度自由に使える状況となりました。
　そして再現性があるため現在も３棟ほど企画に取り組んでいます。
都内の古い物件も建て替えが出来る状況なので、今後の資産状況はだんだんと良くなっていく状況です。

学んだこと

　振り返れば全ては人との縁で物事が運んでいくのだなと思います。
不動産は”もの”自体ですが、それを取り扱うのは人なので人との出会いや相性というものが全てを左右するのだなあと思います。
　もう一つは”お金”です。お金というのは人を喜ばす、役に立つ、助ける、便利にさせることなどに使えるチケットだということです。
　そのチケットを使って自分を助けてもらうこともできるし、人を助けることもできます。そのチケットを発行してくれるのが融資です。

　不動産を通じて、その背後にある入居者や管理会社、不動産会社、建設会社、銀行、士業の方々など多くの関係者を喜ばせばその発行されたチケットはぐるぐる回って自分にも回ってくるのではないでしょうか。

　今回、初の著書であるFIRE本を出版させていただきました。

https://www.amazon.co.jp/年収500万円からのFIRE不動産投資-新羅裕一/dp/4801485510

多くの人が、何かに役立って、縁があれば不動産を通じてチケットをぐるぐる回すお手伝いができれば幸いと思ってます。