みなさんこんにちは、
海外投資のGIA長谷川です^ ^

前回は
・中部：総生産全体の15.6%
・富山、石川、福井、岐阜
・静岡、愛知、三重
・まず体感することから
についてお話ししました。

ここ数回で
地域別で各都道府県の
土地価格等を取り上げます(*´꒳`*)

『100%ではない投資の世界で
　勝率を上げる為に何を選択するか？』
を考える為です。

土地の価格は、
そのエリアの経済規模や
タイプや、実際の収益性など、
理由があってその価格がつきます。

お住いの都道府県の
最高値ポイントには実際に足を運び
肌で感じてください^ ^

エリア別総生産：全体の15.2%

今回は『近畿』
滋賀、京都、大阪、
兵庫、奈良、和歌山です。

平成27年度
都道府県別県内総生産(名目）は
全体の15.2%。

湖国滋賀

滋賀県の最高値地点は
「滋賀県大津市梅林1-3-24」

地上4F建の事務所のビル
【オー・エックス大津ビル】の土地です。

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

周辺では特にマンション用地需要が堅調であるが、開発余地がなく、現状では主として中高層のオフィスビルが建ち並ぶ。よってテナントビル想定の収益価格は、収益性を重視する需要者がウエイトを置く価値水準として説得力がある。比準価格は試算値がややバラついたが、実証的であり、現在の市況を反映して規範性が高い。よって、比準価格及び収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

近隣地域内の賃貸借市場は、１階については安定した需要が見込まれるものの、２階以上については借手市場の感が強く、賃貸市場の成熟の程度はやや低い。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

もうひとつの京都、行こう。

京都府の最高値地点は
「京都府京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町51番外」

地下1F、地上7F建の
事務所のビルの土地です。

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域は商業の中心的位置にあり、単なる収益性にとどまらず、ブランド的価値を含んで経済価値が形成されることから、当該価値も織り込んだ比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

当該地域は衣料品や飲食店ビル等が建ち並ぶ京都を代表する繁華性の高い商業地域である。近時はホテル用地需要が高く、また希少性からもその取引価格は大きく値上がりしている。一方、賃貸料はそれに見合うほど上昇していない。そのため比準価格より低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、市場動向を的確に反映した比準価格を重視し、かつ収益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

水都大阪

大阪府の最高値地点は
「大阪府大阪市中央区宗右衛門町7-2」

地上7F地下1F建の商業施設
【CROESUS心斎橋】の土地です。

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

比準価格は、大阪ミナミを中心とする高度商業地に所在し、価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、想定項目が介在しているものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用であり、市場の特性からも重視すべき価格である。以上から、類似地域に存する他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

商業地域内の不動産は、投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から、地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

あなたに会いたい兵庫がいます

兵庫県の最高値地点は
「兵庫県神戸市中央区三宮町1-7-5」

三宮センター街にある
地上8F地下1F建の商業ビル
【スタイルプラザ】の土地です。

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

阪神間では最も高度利用がなされている商業地域の一つであり、自用または自用兼用目的の建物のほか、投資目的の収益物件も多く見受けられる。高度商業地であることから、市場価格を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件では、実証性に優れた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、前年基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

あをによし なら旅：奈良県

奈良県の最高値地点は
「奈良県奈良市中筋町1番4」

地上3Fの店舗ビルの土地です。

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

店舗ビル等が集積する奈良県有数の繁華性を誇る駅前商業地域で、近年は観光客を対象とした店舗や希少性のあるホテル用地の需要が強含みであるが、市場に供給される物件が少ないため、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況には至っていない。本件では、広域的に収集した規範性の高い取引事例に基づく市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は、当市の中心的商業ゾーンで取引された複数事例を基に試算しており、市場実態を反映した実証的価格である。近隣は商業集積度が高い中心商業地であるが、従前から事務所需要はやや弱く、近年はインバウンド関連店舗需要増大を反映した商業地価上昇に賃料水準が追いついておらず、収益価格は相対的に低位に試算された。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年価格以降の価格推移の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

水の国、わかやま。

和歌山県の最高値地点は
「和歌山県和歌山市友田町5-50」
（和歌山県和歌山市友田町5丁目50番外）

地上4F建の事務所兼店舗
【ミナカタビル】の土地です。

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

周辺の普通商業地のテナント賃料は依然低く、準高度商業地との賃料格差があり、当地の希少性を反映した適切な賃料設定の難しさもあり、求めた得た賃料に基づく収益価格は比準価格に比し低位となった。小売り、業務用の賃貸市場の低迷を反映したものと考えられる。よって、ＪＲ和歌山駅に直結した優れた立地条件に対する評価、高い希少性、需要動向を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

準高度商業地域で、収益的土地利用が中心であるが、自用目的での需要もあるため、地価は理論性の高い収益価格だけでなく、世評や取引の過程で形成される要素も強い。比準価格は、実証性、説得性が高く、得られた事例の質の高さから、規範性は高いと認められる。収益価格はテナント需要の弱さからやや低位に算出された。よって、本件においては比準価格を強く重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

まず体感することから

私たちが買っているのは
新興国の首都の土地です。

8月4日に東京&WEBで
セミナーをします(*´꒳`*)

その時にはご自身で、
アリもナシも判断を
していただきたいと考えています。

そのために何回も
土地ネタを書いています。

なぜその価格がつくのか？

自身の知識を付けて、
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次回
中国地方の最高値を
取り上げます(*´꒳`*)　

どうぞお楽しみに！

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