みなさんこんにちは、
海外投資のGIA長谷川です^ ^

前回は
・四国：総生産全体の2.6%
・徳島、香川、愛媛、高知
・まず体感することから
についてお話ししました。

ここ数回で
地域別で各都道府県の
土地価格等を取り上げます(*´꒳`*)

『100%ではない投資の世界で
　勝率を上げる為に何を選択するか？』
を考える為です。

今回は
『福岡県No.1！』
を取り上げます(*´꒳`*)

アジアの福岡あたりがおもしろい

福岡県の
公示地価最高値は980万円/㎡。

都道府県別最高値で並べると
全国第5位！です。

最高値の住所は
「福岡県福岡市中央区天神1-11-11」

『天神』といえば、
市役所などの行政施設、
オフィス街、ショッピング街、
飲食街、綺麗な公園、
ホテル、放送施設、などなど
色々なものが集まっているエリアです。

もちろん、車、バス、タクシー、
自転車、地下鉄、電車などなど、
交通網も縦横無尽に整備されて、

まさにヒト・モノ・カネが
集まってくる場所です。

住んでいる人目線

私は福岡に10年住みまして、
最後の数年は、最高値から徒歩5分です。

そういった
住んでいる人目線で見ても、

ビジネスや学びは「天神」、
ショッピングや遊びも「天神」、
みたいに行き着く感じがあります。

人がお金を使いに集まるので、
企業、ホテル、商売が集まり、
行政による開発も積極的に取られ、
スタートアップ支援なども盛んです。

天神エリアに
人が来なくなることなど
想像もつきません。

最高値
「福岡県福岡市中央区天神1-11-11」
にあるのは『天神コア』です。

コアは、
福岡のみんなの足
「西日本鉄道」が運営する
1976年開業のショッピングモールで、

この敷地を、
公示地価計算ですると
なんと全部で239億円(*´꒳`*)

2019年6月現在で
114店舗も入っている、
地下3F、地上8F建の大商業施設です。

2009年間売上は130億円。
2018年は84.8億円。

売上こそ下がっていますが、
この数年の公示地価価格は
引き続き上昇中です！

値上がりの理由

価格を押上げている理由の一つに、
福岡市による再開発があります。

2015年、福岡市による
都市再開発プロジェクト
【天神ビッグバン】が発表されました。

・建物の高さ規制の緩和
・民間ビル30棟の建て替え
・延べ床を1.7倍、雇用2.4倍

再開発で期待感がグイグイきています。

行政にも
税収という収益源を盛り上げること、
魅力ある街づくりをすること、
尽力しなければならない理由があります。

どんな土地を仕入れるか？

土地にもブランド力があり、
ヒト・モノ・カネが集まる
希少なエリアがあります。

投資家目線で考えると
「自分が売る相手が、
　その場所で利益を出せるのか？」

「自分が売る相手が
　買う価値を感じる土地なのか？」

そういった目線で選ぶ必要があります(*´꒳`*)

自分が売る相手が、
商業施設や何らかの商売をしているなら？

その商売に向いた土地だと、
売りやすさも、値上がり期待も
大きくなります。

・交通の利便性は？
・人が訪れる目的は？
・どんな層の人が来るか？
・平日でも人が集まるのか？
・新規もリピーターも集まるか？
etc.etc.

投資の為に土地を仕入れるにも、
そんな目線が欠かせません(*´꒳`*)

▼鑑定評価額の決定の理由の要旨

比準価格は、同一需給圏に存する取引事例を収集のうえ求めたもので、天神地区に存する比較的類似性の高い事例に基づく価格を中心に試算しており、市場性を反映した価格で規範性が高い。一方で、収益価格については、主たる需要者が重視するであろう投資採算性を反映した価格といえる。本件では、地域内で需給が逼迫した状況をより強く反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、同一需給圏内の需給動向等を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

同一需給圏内において、収益不動産の取引は依然活発でありその価格も上昇傾向にあるが、これは複合不動産で捉えた収益力を反映した価格であり、本件で試算した収益還元法は土地残余法に拠ったため信頼性は劣る。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに都心商業地の広域的な市場動向も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

まず体感することから

私たちが買っているのは
新興国の首都の土地です。

8月4日に東京&WEBで
セミナーをします(*´꒳`*)

その時にはご自身で、
アリもナシも判断を
していただきたいと考えています。

そのために何回も
土地ネタを書いています。

47都道府県の最高値も
それぞれ取り上げているので、

あなたの地元の最高値を知り、
・なぜその価格がついているのか？
・なぜその価格推移になるのか？

考えてみてください(*´꒳`*)

海外での土地投資の際にも、
・どんな土地を買うか？
・値上がりを期待できるか？
判断する材料が見つかるはずです。

自身の知識を付けて、
セミナーにお越しください！

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首都ダッカの映像もどうぞ^ ^

次回
九州の最高値を
取り上げます(*´꒳`*)　

どうぞお楽しみに！

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