見出し画像

マイホームの買い時はいつなのか?勘違いしてしまう5つの買い時

「年収が750万円にアップ(もともと600万円)子供も生まれたばかり。
奥さんもマイホームが欲しいというから、いい機会だし家買うか!!」

こんな人がいたとする。

あなたは買い時だと思いますか?
不動産業者は、買うことを勧めると思いますか?

ちなみに不動産業者の営業マンは、めちゃめちゃ買うべきですと十中八九言う!


出典:「正直不動産」大谷アキラ


「いまこそが念願のマイホームの買いどきに違いない!」

そう思い込み、勢い重視で誤った買い時を選んで後悔している人からのご相談が後をたたない。

実際、”本当の”買い時で悩んでる人は多いのではないだろうか。

「今って買い時でしょうか^^?」
「このマンションは買いでしょうか^^?」

そんな一見当たり前な相談を悪い不動産会社に問い合わせたら、
蟻地獄に足を踏み入れたところどころか、もはや猛獣のオリに迷い込んで鍵を閉められたも同然だ。

不動産業者に言わせると、”いつでも買い時”になる。

この記事では、今まで、1600件以上の不動産アドバイスサービスを行なっている身から、勘違いしない不動産の買い時をアンチパターンを元に解説します!

少しでも知識武装して頂けると本当に嬉しい。


あなただれ?


と、自己紹介が遅れました。

ぼくはもともと大手不動産会社にいたり、デロイトというコンサルティング会社にいて不動産部門の立ち上げにも参画したり、一貫して不動産に関わってました。

ちなみに実家も田舎で不動産屋をやっています。

いまは不動産会社ではない立場ですが、不動産業界をもっと良くしたいと強く思っています。

ぼくらの会社では下の写真のようなミッションをかかげて、何かあるたびにそれに沿って事業方針を決めています。

まだベンチャーでお金もそんなにないので、
コピーを張り合わせたこんな標識を壁に掲げている会社です。

今回は不動産業者が言ってくれないようなことをまとめました。
この記事を読んでくれた人が、少しでもよい決断をしてもらえたらという思いで書いています。

さて本題にいきましょ!


勘違い①「給料あがったぜ!!」

よくある状況

「念願の昇格・昇進!
いよいよ管理職として活躍するときがやってきた。
もちろん年収もけっこう上がったぜ!(なんと150万アップ…ふふふ)
これまで賃貸で苦労をかけた家族にも報いるために、ここは一発奮起で住まいを購入しよう!」

◆ここに気をつけて!

まず大変失礼ですが、あえて言わせて頂く。

『あなたの年収をこのあと35年間現状維持、もしくは上げ続ける自信がありますか?』

本当にトレンドの変わりやすい世の中だ。
つい数年前は就職ランキング上位を占めていたメガバンクやトップメーカーは、いまや数百人レベルでリストラをしている。

しかも、日本は国際的にみても給与が上がらないことで有名だ。

出典:NAVER

基本的にローンは35年間同じ金額を払い続けなくてはならない。。
あなたが35歳なら、、、70歳だ。

ましてや平均年収は40代~50代をピークに下がりはじめる。
残り20年どうするの??

出典:WEB金融新聞

昇格、昇給はもちろんすごい!

でもそれとこれとは話は別。

幻想は捨てて、世の中の流れや自分自信をを冷静にみることが何より重要なのだ。

◆これなら買い時かも!

年収が増えたことで、想定していたより月額で払えるローンに余裕ができたという場合は、前向きにとらえるべき。


そんな人が、なかなか出てこなさそうな立地の住まいを見つけたなら”買い”だろうと思う。

なんにしても、自分のスキルの汎用性やキャリアプラン、
努めている会社や業界の将来性などは必ずチェック項目に入れたい。


勘違い②「結婚しました!!」

◆よくある状況

「ついに3年付き合った彼女と結婚!
そうだ、彼女の両親にもかっこつかないし、チクショーここは購入だ!。
新居っていうからは新築がいいよね。
二人の働く職場からも丁度いい駅で新築マンションも見つけた。
よし、モデルルームに行って申し込もう!」

◆ここに気をつけて!

新婚だからって新築に住まなくてはいけないわけではない。
というか、一瞬の見栄のために35年間ローンに拘束される住宅を購入するのは絶対違う!

でもなぜか勘違いしてしまっている人が多い。
たぶんトレンディドラマとか昭和から流れているアニメのせいだろう。

たとえば二人の年収で合算して1,200万円。
目一杯の予算で、品川で2LDKの新築タワーマンションを買ってしまった。

お値段なんと7,000万円だ。

よくあるのはその後すぐにお別れが待っているパターン。

逆に急に家族が増えたり、親を養う必要が出てきたりしたけど動けない。
パートナーが仕事やめたいと言い出したけど、やめさせるわけにはいけなくてギスギスしたり。

人生は何が起こるかわからない。

わからないから購入しないほうがいいというわけではない。
買い時も買い方も、きちんと考えなくてはいけないのが新婚だ。

スタートラインでいきなり中身もわからない重い重い荷物を背負うのはリスクでしかない。

これからどんなライフイベントが待ってそうかと少し立ち止まって会話してみるだけでも、いろんなことが見えてくるはずだ。


◆これなら買い時かも!

しばらくずっと二人だけで住むことが計画だてられているのであれば、
いい物件に出会えたタイミングが買い時となる可能生が高い。

加えてこのような要素も検討済みならなおさら。

・将来買い替えや売却することも想定して売却益や売却損もあることも折込み済。
・結婚する前から賃貸で暮らしていて、ずっと狙っていたエリアに予算内のよい物件が出た。

その時、新築である必然性は薄いのではないだろうか。
とにかく中古も新築も幅広くみてほしい。
都心である必要もないかもしれない。
中古=割安ないい物件ということはなく、新築でも割安物件はあるのでとにかく情報収集だ。

勘違い③「こどもができた!!」

◆よくある状況

「家族が増えました!
かわいい男の子だ。
いま住んでいる1LDKでは手狭。
この際3LDKにしてのびのび暮らそう。
早速今住んでいるエリアの中で物件を購入だ!」

◆ここに気をつけて!
子供は幸せを運んでくれる♪
それはきっと間違いない。

でもちょっと考えてみてほしい。

子供は1人だけの予定?

今の職場にエリアを寄せると、
将来保育園などに入れなかったりしないだろうか?

子供の学区はそのエリアでよいのだろうか?
そもそも賃貸ではなく購入しなきゃいけない必然性ってあるの?

そんな幸せの最中だからそこ、一度冷静になってほしい。

◆これなら買い時かも!
もうこれ以上家族が増えないことが確定しているか否か、
よくよくパートナーと話そう。

一番よくないのはお互いニコニコして、理解したつもりになって話さないことだ。

比較するのはあれだけど、ビジネスの現場でニコニコしているだけで理解しあえることはないはずだ。

学区や教育に対しての考え方も、その時にならないと話さない

前もってちゃんと話そう。

事前にお互いのイメージだけでも共有しておくのが重要だ。

そうすれば、仮にローン残債と売却価格との折り合いがつかず、
住み替えができないことがわかっても、一生取り戻せないような険悪な空気にならずにすむ。。

勘違い④「転職しました!!」

◆よくある状況

「転職に成功!めちゃくちゃキャリアアップだ!
勤務地は六本木、これからはハードワークになりそう。
約束された成功に向けて通勤30分圏内で家を買おう!」

◆ここに気をつけて!
キャリアアップにしてもキャリアチェンジにしても、
転職はわくわくするものだ!

転職理由が前向きだと、新らしい環境に合うように住まいも変えたくなる気持ちがよくわかる。

でも気をつけてほしい。

物件を探しはじめてつまづくのがローンだ。。
転職直後は融資がつかないことが多い。
融資がつくにしても金利が不利になる可能性も多くある。。

総合的な信頼度で「あなた」が返済できるか冷たくジャッジされるのみ。
金融機関からみた信頼性が高いのはいつなのか、よく確認しておくのが最重要だ!

(ちなみにこのへんは中国のように評価経済がもっと進むべきだというのはぼくの意見だ。
そうすれば個人事業主とかがもっと流動的に世の中で活躍できるはず。それはまた今度語りたい。)


◆これなら買い時かも!

長年勤めてきた会社から転職を検討するときは一緒に住宅戦略も考えて欲しい。

融資をしてもらうのに、勤務期間やどんな会社かはとっても大事。

転職の有無に関わらず、いずれ購入を予定しているのであれば、ジョブホッパーでない限り、3年以上勤めた会社からの転職前は融資条件もよい可能生が高いので、一度ローンの仮審査などしてみて作戦をたてよう。

ローン条件がよければ、多少物件の条件を妥協してでも買い時の可能性が相当高い。

勘違い⑤「不動産価格が上がりそう!!」

◆よくある状況

「住宅購入も投資だよね
事実、都内の不動産価格は上がり続けている様子じゃないか!?
しかもこれからは首都圏の有力エリア・駅徒歩7分圏内物件が上がるという話も聞いた。
SUUMOを見たらちょうどあるじゃないか。これは運命。いますぐ買いでしょ!?」

◆ここに気をつけて!
不動産の資産性は観点としてとても大事。
ぼくらのサービスへの相談でここ最近で一番増えたものは、

「このエリアやマンションの資産性ってどうですか?」

という種類のもの。

実際、最近お住まいを売却した方は、
購入価格からの値上がり益を得ているケースが多い。

そんな話を聞くと、このビッグウェーブに乗り遅れてはなるものか、
と、年収費で8倍、へたをすると10倍の高額物件を購入する人が多くいてびっくりする。

たしかにいいとこ住めるけど、給料がちょっとでも下がったらお昼はおにぎり、夜はもやし炒めの毎日だ。

日本のもっと大きなビッグウェーブは人口減少だと強く認識してほしい。

しかもフラット35で借入をし、
住むことなく賃貸に回す予定で購入したり、即転売したり。

そう、最近流行りのやつだ。

そんなこと一般の人は知らないわけだから、情報を吹き込むのは悪い不動産業者なのだろう。

最近、競売物件は「ローン事故」という扱いの物件が増えてきている。。
そこに住んでた家族はどうなってしまったのかと心配だ。

こんなときは、問題は分けて考えることを勧めている。

「ライフスタイル重視型」か、「投資重視型」か。
本当はライフスタイル重視型なのに、
投資メインで考えるようになってしまう方がとても多い。
だいたいが、悪い不動産業者や有名不動産ブロガーやブローカーに吹き込まれた「ここだけの話」にのせられている。

繰り返しになるが、年収比率がいっぱいで購入してしまい、
住宅費で手一杯、家族の生活を犠牲にしたり、自分の転職や独立の道を閉ざすことにならないか、今一度考えてみてほしい。

多くの人にとって住宅購入の本来の目的はそこに「住まう」ことではないのか。


◆これなら買い時かも!
まず、ライフプランも考えて、10年くらいの中期的視点にたって、
その場所が住まいである必然性が高いかどうかを先に検討してみてほしい。

そこに重ね合わせるように、中期的なトレンドとしても街が維持発展する可能生が高いなら儲けもの、買い時の可能性が高い。

でも、人って弱いので自分を正当化しようとしがちだ。
はっきりとマジレスしくれる人に話してみて、客観的な意見をもらって目を覚まそう。

番外編「一生独身と決めた!!」

◆よくある状況

「もう出逢いは諦めた!
おれは独身でいく!
きっと間取りも変わらないし、家賃もったいないし購入の1択だ!」

◆ここに気をつけて!
これ、本当に意味不明なのだけど、なぜか多い意思決定。。

冷静になってほしい。
独身⇛購入の間では、論理が相当飛躍している。

独身であればこそ自由な住まいの形があったり、
ホリエモンさんのようなホテルホッパースタイルや、定額制で全国住み放題のようなサブスクリプションのビジネスも使える。自由度は益々高まる世の中と逆行してないか?

ましてや資産や保険を家族のために残す必要もないのであれば、
購入の必然性はむしろ低まるはずと考える。。

◆これなら買い時かも!
こういった場合は、やはり資産性の視点を多めに取り入れるとうまく整理できる。
独身とはいえ、お金は欲しいしところ。

「今」住みたい物件について、


・5年~10年で売却しても、少なくとも損がでなさそうか
・売却益が狙えるのか
・賃貸に出しても良い利回りがえられるか


いくつかのオプションを並べてなお、自分のライフスタイルに重ねてもリスクが少な良い物件に出会えたなら買い時だと考える。

「なんとなくうまくいきそう」、みたいな超安易なイメージで進む方が多い。
無計画だとローンと現住所に縛り付けられる可能生が高くなってしまうので冷静に将来を考えて欲しい。

まとめ

以上、勘違いしてしまいそうなパターンを挙げた。

共通するメッセージは3つ。

・気持ちがふわついている状態で判断しないこと
・投資とライフプランを一旦分けて考えてみること
・ライフプランは言語化・見える化すること

その上で、不動産に関する情報収集は信頼できる人に相談すると良い。
自分の軸がかたまっていれば、その相手が不動産業者であっても変に美味しそうな話にも質問を返せる手強い客になれるし、誘惑されることも少なくなるはずだ。。

とはいえまだフワフワと不安な方は、中立的な人に相談すると良いだろう。

この記事が気に入ったら、サポートをしてみませんか?気軽にクリエイターを支援できます。

note.user.nickname || note.user.urlname

不動産業界の透明化・活性化のための仕組みづくりを模索中。フィルライフ(リブセンス・スターツ合弁会社)取締役。これまでDeloitteグループの不動産部門立ち上げ等実績。 / MBA・宅建士・賃貸不動産経営管理士/不動産相談窓口:mikata.top

よろしければシェアお願いします^^
75

小池 俊光(Koike Toshimitu)

不動産業界の透明化・活性化のための仕組みづくりを模索中。フィルライフ(リブセンス・スターツ合弁会社)取締役。これまでDeloitteグループの不動産部門立ち上げ等実績。/ @k_toshimitsu / MBA・宅建士・賃貸不動産経営管理士/不動産相談窓口:mikata.top

面白かった記事

ストック用です
1つ のマガジンに含まれています
コメントを投稿するには、 ログイン または 会員登録 をする必要があります。