賃貸物件では退去する際に、原状回復費用が掛かります。
この原状回復費用は基本的に入居時に支払った
「敷金」や「保証金」によってまかなわれますが、
借主の部屋の使い方次第では負担が発生してしまう場合もあります。

原状回復義務は国土交通省の
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって、
貸主と借主の間でトラブルが起きないように基準が定められています。

今回は原状回復義務の範囲について、
貸主負担になる場合と借主負担になる場合の
具体的な例を挙げて解説していきます。

 そもそも「原状回復義務」とは？

「原状」とは元の状態を表す言葉で、
原状回復は初めの状態に戻すという意味になります。
賃貸物件の契約の際によく用いられる言葉で、
退去時と入居前の状況を確認し、入居中にできた傷などを修復し、
入居前と同じ状態に戻すことを言います。

ただし、通常使用の範囲内で生活をしていても、
自然と壁紙や床は経年劣化していくものなので
それらも含めて全て借主が負担するというわけではありません。

貸主と借主それぞれの負担義務について詳しく見ていきましょう。

費用負担の範囲

部屋で人が生活をしていれば自然と劣化や消耗は発生してしまいます。
そのため普通に生活をしていて発生した汚れや損傷については
入居者の責任ではないとされ、その際の修復費用は貸主の負担となります。

入居者の故意や過失によってできた汚損等は
入居者の負担が発生する場合があります。

具体的な例を挙げて見てみましょう。

◎貸主の負担となる費用

・破損や紛失が無い鍵の交換代
・経年劣化による設備・内装、家電製品を稼働させると起こる汚損
・クロス、ふすまの自然変色
・地震、台風など自然災害による破損　など

◎借主の負担となる費用

・不注意による鍵の破損、紛失
・タバコやペット飼育によるクロスや柱の変色やニオイ
・引っ越し作業等の家具の移動でできた床の傷　など

貸主が負担することとなっているのは経年劣化によるものや、
通常人が居住していれば発生するような
家電等による汚損（通常損耗）など。
これらはガイドラインで貸主が負担するものとして定められており、
経年劣化と通常損耗の修繕費は
基本的に賃料に含まれているものとされます。

借主が負担する必要があるのは故意や過失による汚損など。
またエアコンの水漏れの放置によるシミやカビ、
手入れを怠ったことによるキッチンの油汚れ、
浴室や洗面台の水垢やカビのような、
日常の手入れが行き届いていないことによる
汚損や設備の故障などは借主の負担となります。

契約書の内容に注意…！「特約」とは？

ここまでで見てきた基準について知っていれば
退去時に不正に高額な費用を請求されても対処することができ、
トラブルを避けることができます。

しかし注意が必要なのが、
物件によっては原状回復などに関する「特約」が
契約に含まれている場合があるということです。

抽象的に
「通常損耗や経年劣化による修理費用は入居者が負担とする。」のような
記載がされている場合には特約の効力はありません。

しかし退去時に借主が負担する金額が明記されている場合は、
借主がその金額を認識したうえで契約を結んだことになるので、
その特約は有効ということになります。

契約締結前に契約書の内容をよく確認しておくのはもちろん、
退去時に改めて契約内容を確認し、
負担する必要のない費用を請求されないように注意しましょう。

まとめ

賃貸物件の退去時のトラブルは多く、
相談件数は毎年一万件以上にもなります。

しっかりガイドラインに定められているにも関わらず、
不正に高額な請求をするような悪徳な業者も存在します。
知らずに負担する必要のない費用を支払ってしまう前に、
借主側も知識を身につけて安心して引っ越しができるようにしましょう！

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