◆自己紹介

はじめに

今回の記事は、購入の流れや、どのような物件を探せば良いのかなどがわからない方を主な対象として書いています。
実際に物件を見学したものの、そういえば具体的な流れなどが良くわかってないな…という方も実は多いかと思いますので、是非ご参考にしていただければ幸いです。

基本的な流れ

まずは簡単に流れをざっと説明をさせていただくと

1. 物件を探す

2. 物件を内見

3. ローンの事前審査

4. 申し込み

5. 契約締結

6. ローン本審査

7. 銀行契約

8. 決済　引き渡し（鍵の引き渡し、所有権移転）

このような流れになります。

仮に空室の物件だった場合、契約締結から引き渡しまでの期間はおおよそ1ヶ月〜1ヶ月半程度になるケースが多いです。
そこからリフォームしたりする場合には工事期間も含めてスケジュールの組み立てをする必要があります。
詳細についてはこれから順を追って説明させていただきます。

１.物件を探す

まずはご自身の予算や希望エリアから物件を選んでいきます。
物件価格の他に諸費用として7%程度別途必要になりますので、予めご承知おきください。
物件の選び方、見方については別の記事にて解説をさせていただきます。

基本的にほとんどの不動産仲介会社さんはSUUMOやathomeなどの大手ポータルサイトへの物件登録をしています。
ですので、ここを押さえておけば基本的にOKです。
エリア＋不動産で検索しても一番上に来るのはほぼポータルサイトになると思います。（SEOが強い、googleの広告枠購入など含め）

よく、その会社だけの外に掲載していないお宝物件みたいのものってないんですか？と聞かれることがあるんですが、ポータルサイトに掲載することで、新規の購入希望顧客の獲得ができるので、掲載しない理由はそうそう無いんです。
売主様の都合でそういったサイトに載せて欲しくない…みたいなケースもありますが、売主様にとっても販売機会損失になるので非常に稀です。

ポータルサイトでは価格、広さ、駅距離、築年数や細かい条件（ペット飼育相談や向きなど）などの絞り込みをして検索できるようになってます。

個別の物件ページには担当者による説明や、詳しい間取り、写真、物件概要には管理費、修繕積立金などの記載がありますね。
これを見て、ランニングコストや状況など確認して実際にお問い合わせをする。という流れです。
資料請求やお問い合わせボタンを押して情報を入力して問い合わせ、もしくは記載のフリーコールでお問い合わせをすることになります。
ここで担当者から連絡が来ますので、実際に見学したい旨をお伝えいただければ見学調整がスタートします。

なお、ほとんどの物件は売主様と仲介業者が締結している、販売依頼にあたる、「媒介契約」の約款で他社に紹介をしなければならないというルールがあります。
例えばA社がSUUMO等に記載している物件があって、それを私が購入検討されている皆様の間に入って買主様側の仲介業者として、取引をするというのが基本的には可能です。

ポータルサイト掲載している業者は掲載している物件を売りたいという気持ちが強いので、ポジショントークをしてしまいがちです。
そこで、第三者のプロに公平な視点での判断を仰ぐことが可能になりますので、是非気になる物件があればご相談いただければ幸いです。
ただし、業界の商慣習上、直接売主様と媒介契約をしている会社へお問い合わせを既にしている場合、他社から改めて内見依頼等の問い合わせをすると、横取りのように見られてしまうケースがあるので、まずはお問い合わせ前にご連絡をいただければと存じます。

２.物件を内見する

日程調整が完了したら実際に物件に行くか、不動産業者さんの事務所などからご案内がスタートします。

ご見学の際に確認していただきたいのは
・物件の室内状況（日当たり、眺望、劣化や周りの音など）
・共用部分の状況（掲示板やゴミ捨て場なども含め）
・周辺環境（道路や周辺施設や雰囲気など）
・居住中のお部屋であれば、隣接住戸のトラブルの有無など
これらは要チェックのポイントになります。

契約書の容認事項には「室内状況は現況での引き渡しになります。」や「周辺環境をご自身で確認した。」といった内容のものが入りますので、後で知らなかった、が無いようにご注意ください。

３.ローンの事前審査　４.申し込み

さて、実際にこの物件に決めた！となった場合についてです。

３と４をあえておなじ見出しにしていますが、実際には最初は同時並行して行うケースが多いのでこのような記載をしております。

不動産を購入する場合には下記のような購入申込書を売主様もしくは売主様側の仲介業者に送付して、意思表示と条件交渉することになります。

この書類をもって購入の意思表示を行うことになるのですが、契約にあたっては住宅ローンの利用をするケースがほとんどになるかと思います。
この場合、購入申込をしてもローンの事前審査の承認を得られていない場合には契約に進むことができません。
後から購入申込をして、ローンの事前審査承認を得られている方がいた場合には、こちらを優先することになります。
売主様側としては、当然ながら購入能力がある方と契約をする必要があるためです。

そのため、イザ、となって契約に向けて初めてローン審査をする方も多いのですが、できれば内見したり、物件を探している段階から審査は終わらせておくことを強くお勧めします。
この事前承認は多くの場合、金融機関は個人の信用能力を審査するものであり、物件個別の詳細な審査などは後述する 6.ローン本審査で行うことになります。
この承認は6ヶ月程度有効なことが多いのでまずは審査をしましょう。
書類が揃っていれば１週間程度で結果が出ます。
予算上限で審査を完了しておけば、予算内の物件を購入するにあたっては再度の審査をする必要はございません。
なお、年収等を入力するだけで源泉徴収票などのエビデンスの提出なしで、借入可能額を算出するものは承認扱いにはなりません。

ローンの打診については皆様の状況に応じておすすめな金融機関が変わってきますので、別途ご紹介させていただきますので是非ご相談ください。

５.契約締結

ローンの事前審査が完了し、売主様と条件調整が完了したら、いよいよ契約となります。
条件調整が済み次第、１週間以内に行うことが多いですね。
あくまで申し込みは法的な拘束力がないので、契約を早めにする必要があります。
所要時間は概ね２時間〜３時間程度になります。

当日の流れとしては上から
・重要事項説明
・売買契約説明
・付属書類説明
・署名捺印
・手付金授受
となります。

買主様にご持参いただくものは
・ご実印もしくは実印登録予定の印鑑（契約当事者が複数の場合人数分）
・身分証（写真付きのものが望ましい）
・印紙代（物件価格に応じて変わります。1,000万円〜5,000万円の場合1万円）
・手付金（物件代金の5%程度　基本現金ですが、振り込みでもOKな場合もあり）
・仲介手数料（決済時一括でいただく業者さんの場合は不要です）
となります。

法律的な内容も多く、わかりづらいものも多いかと思いますが、なるべくわかりやすく、噛み砕いた説明をさせていただいております。

６.ローン本審査

契約締結が無事完了したらなるべく早く（可能なら当日にも）ローン本審査をスタートする必要があります。
ローン本審査には２〜３週間程度の期間が必要で、空室物件の場合契約から1ヶ月程度で引き渡しになることが多いからです。
ローン本審査では契約書、重要事項説明書などの書類を含めて金融機関が個人だけでなく物件の担保評価も行うことになります。
ローン本審査でペアローンの場合などは借入の金額の割合などを決めておく必要があります。

７.銀行契約(金銭消費貸借契約)

無事にローン本審査が承認になりましたら、金融機関で金銭消費貸借契約を行うことになります。
小難しい名前だなあと思った記憶があります…

ここでは借入条件の確定、ローン開始日などの最終調整をおこないます。
所要時間は１時間〜２時間程度です。

最近では生命保険の見直し等も金融機関から打診をされることも多いですね。大きなお金の契約なので検討しても良いかもしれません。

８.決済　引き渡し（鍵の引き渡し、所有権移転）

銀行での契約が終わりましたら決済となります。
都市銀行等であれば銀行のブースを借りておこないます。
注意点としては当日は平日の午前中遅くとも昼くらいまでには手続きをするということです。
決済をもって登記をすることになりますので法務局が空いている日時、かつ何か不測の事態が起こった場合の対応が必要になるためです。
月末等でなければ２時間程度あれば終わるので半休などご取得される方が多いですね。

当日の流れとしては
・司法書士への登記手続き
・融資の実行
・売買代金（手付金を差し引いた残金）の支払い
・固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
・諸費用の支払い
・鍵の受け取り
となります。

当日必要となる持ち物としては
・印鑑
・印鑑証明書
・身分証（写真付きのものが望ましい）
・住民票
・通帳・届出印・キャッシュカード(ローンを組んだ金融機関のもの)
・お金（借入分合わせて下記の合計金額以上を口座にご準備ください）
○(手付金額を差し引いた分)
○諸費用(仲介手数料・登記費用など )
○固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金などの精算金

まとめ

一連の流れをこちらの記事で説明させていただきました。
もちろん弊社では手続きの都度、サポートをさせていただきますし、わからない事があれば随時回答をさせていただきます。
まだまだ詳細なポイントなど書ききれないことも多かったので、個別でのご相談をいただければ幸いです。

不動産購入は「人生で一番大きな買い物」と呼ばれるビッグイベントになります。
二人三脚でより良い新生活のためにサポートをさせていただきますので、個別のカウンセリングからお手伝いできれば幸いです。

是非下記HPのお問い合わせフォームや、X（Twitter）のDMなどからお問い合わせをいただければ幸いです。

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