こんにちは 😃繁盛工房です。

家が欲しいシリーズ？

住宅ローン編について書きます。

住宅ローンの種類（金利別）

大きく分けると3つ

・変動金利

・期間選択型固定金利

・全期間固定金利

期間選択型固定金利も実は変動金利に

オプションで固定期間を設けているので

実質は変動と固定の2種類です。

細かく言えばミックス型などもあります。

どれを選べばいいの？

と解らない方もいらっしゃると思いますが、

今回は金利選択の前に知っておくべきことを

書きます。

すぐ審査してもらえばいい？

借りれるか不安で…

ここが心配と言われることが多いです。

借入額について

10年以上前は年収の5倍がMAXです。

と言ってましたが、

今はあまり当てはまりません。

僕の聞いた中では最大11倍の住宅ローンを

起こした方が居るそうです。（無茶苦茶です）

融資の審査のポイントは

・年収・勤務先・勤続年数・既存の借入・返済実績・返済負担率

＋αを踏まえて判断されます。

中でも、返済実績と返済負担率はとても重要！

自分で把握するには少し難しいです。

なので、銀行・住宅会社・ファイナンシャルプランナーなどに

相談していきます。

が、最終的には銀行審査してみないと正確には

解りません。

じゃあ、いくら借りれるかを知るためには

銀行に審査をお願いするしかないのか？

それも半分正解！

ちゃんと理解している営業マンであれば

適正な借入額を導き出して、合否の予測を

出してくれるはずです。

しかし、よく住宅営業マンは、

「いくら借りれるか心配ですよね？

安心して新築計画を進めるためにも

まずは銀行の事前相談をしましょう」

と何も決まる前にまずは事前相談をさせようと

言ってきます。

ここに3つの問題があるんです。

問題点①

低金利により返済負担率から計算すると借入額は多くなる

その分、返済額も多くなるが、一度OKもらうと

気持ちまで大きくなる方がいる

欲しいが先行して多額の融資を受けることに…

問題点②

住宅営業マンは多くの顧客を担当してる

その中で融資が通らない方の相手をするのが

無駄と考えている方が多くいるのも事実。

だから、まず審査して商談にするかを

見極めようとしているだけ。

単純に向こうの都合です。

問題点③（これが一番問題）

銀行の事前審査は無料で出来るし、

提出書類も少ないので、気軽にかけれる

でも、個人信用情報に事前審査をした履歴が残る

合否は残りません、審査したことだけが残る

じゃあ、問題ないでしょ？と思うかもしれませんが

もし自分が審査担当で案件の個人信用情報に

沢山の審査履歴があったら、どう思いますか？

「なんで、こんなに審査してるんだろう？」

ってなりますよね？

要らない詮索をされる！

どうせOKしても他所に行くんじゃない！

つまり、良い条件を引っ張るどころの話ではないんです。

将来的にAIが全て審査するようになったら別ですが、

まだ人が審査に加わっているのであれば、

無駄打ちは止めて、ここぞ！という場面で

審査をお願いしましょう。

ちなみに僕が住宅営業していた頃は、

事前審査するなら仮契約も同時にしてました。

遊びではない！本気になったらやります！

というスタンスでした。

だからこそ、

銀行もいつも良い条件を提示してくれます。

いくら借りるのが適正なのか？

借入額を出す方法は2つ

・返済負担率から出す方法

・返済額から出す方法です。

イメージしやすく言えば、

年収から出すか、返済額から出すかですね。

僕は絶対に後者（返済額）をおススメします。

低金利時代になり、審査が若干変わってきて

一定の基準をクリアする人は多く借りれるのが現状。

なので、しっかりと自分の返済可能額を把握する事

これがまずやらなければならない事。

その為には、現在の給与、家賃、光熱費、交通費…

全ての収支を把握するところから始まります。

今の家賃比較だけではダメですよ。

そのうえで無理ない返済可能額を検討します。

今後、土地を決める、間取りや設備を決める段階で

変わる可能性もあるので、詳細を把握する必要が

あるんです。

例えば、

現状で家賃8万円、交通費1万円、光熱費4万円のご家族

新居で交通費が1.5万円かかるなら

返済額を7.5万円にしないと支出が増えますよね。

同じく光熱費が3万円かかるなら

返済額を9万円にしても支出は同額です。

このように現状の家賃だけではなく

全体で収支をみていかなければ、なりません。

ゼロポイントを作る

住宅の話を進めていくと、

数十万、数百万、数千万のお金の話をします。

だんだん感覚がマヒしちゃうんですよ。

大きい金額でも月々の支払に変換すると

イケると思うんです。

その積み重ねが返済額を跳ね上げることになります。

家造りの当初の気持ち、目的は何だったか？

当初の返済可能額はいくらだったか？

このゼロポイントを持ってる人は失敗しません。

もちろん、ゼロポイントから返済が増える人も居ます。

でも、しっかりと把握しているので失敗はしないでしょう。

これから、住宅を検討される方は、

しっかりと把握したうえで計画を進めて欲しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。