【シメサバ男爵なりの民泊Airbnbで稼いでいたノウハウ】

どもシメサバ男爵です。

TwitterでフォローさせてもらっているCHAさんからありがたいツイートで背中を押してもらいCHAさんから頂いた質問も内容に含めて僕なりのAirbnbノウハウを今回は書いてみました。

CHAさんきっかけありがとうございます。

ただ、最初からこんな事いうのも気が引けますが、正直民泊新法から民泊を始める人はハードル高めで自分のノウハウでは同じやりかたではできない流れになってきているのでそこはご了承ください。

約9000字のボリュームになります。

※Airbnbの始め方、民泊新法については記載していないのでご注意下さい

目次
・Airbnbを始めたキッカケ
・僕なりのホスト（貸し出す側）のスタイル
・どんなリスク回避をしたか
・借りる上での立地の条件
・今帰仁村の古民家ハウスは体験を売りにしていた
・体験を組み合わせれば田舎でもチャンスはある

ホスト（泊める側）で気付いたポイント
・キッチンは最悪なくていい
・意外と喜ばれたのは◯◯
・ネット環境は万全に、妥協は❌
・アメニティーはこんなの揃えてました
・自分が見てない所が実はそそる所かもしれない  

CHAさんからの質問
・そもそもairbnbをしてもOKな物件なのか
・もしダメならどういうリスクを取ってどんな対策をしたのか
・初期費用は？
・融資を受けた？それとも貯金から出した？
・自動化するために仲介業者はいれた？それとも自分で管理してるのか？
・再現性は高いのか？
・民泊の資格は取得する必要はあるのか？

おまけ
どんな宿泊者がいたか。
・中国女子と一緒に居酒屋に行った
・夜ご飯を作ってもらってもてなしてもらった
・甚兵衛とTENGAをプレゼントしてもらった
・ゲストが演奏するライブに招待された

おまけはちょこちょこ更新していきます。
それでは始めます。

・Airbnbを始めたきっかけ

今何かと話題になっている民泊（色々ありますが今回はAirbnb）

Airbnbに登録してない人はここから無料登録すると3700円のクーポン使えます。

タイだと3日間〜５日間位の宿泊費浮くので泊まる側でもメリット大きいです↓↓↓

JNTOの推計によると、3月の訪日外客数は前年同月比18.2%増の260万8千人で、3月として過去最高を記録した。3月までの累積値は前年同期を108万人上回る、761万9千人（同16.5%増）となった。2018/05までの統計。
年々訪日外客数が増加している

簡単に言うと日本では泊まる部屋が全然足りてないって事だ。

そして今6/15日から始まる民泊新法ではかなりの物件が撤退している事も前置きしておきます。

遡る事２年前の2016年の12月。
キッカケは確かネットサーフィンしてた時に民泊サービスAirbnbでホスト（泊める側）で登録すればTポイント5000円分プレゼントとかそんなキャンペーンに釣られ、とりあえず登録だけならしてみようかと10分くらいかな？
ポイント欲しさに自分の住んでるマンションを登録してみたのが民泊ホストの始まりです。
すぐに予約が入るなんて全く思ってなく、Tポイント目当てだったので、値段設定も適当にして、迎え入れる布団もなければ何も準備もしていませんでした。
予約入ってから買えばいいかなってノリで登録した。

今考えると年末近い事もあって凄く良いタイミングだったんでしょうね。

登録してからものの５分くらいで３件位の予約問い合わせがスマホに通知が来てビックリしました。

住居としている物件は関東圏で駅から徒歩３分、築年数は30年は経ってると思う1DKのマンション。
適当に１人一泊1万円に設定してたのにも関わらずの問い合わせだったんで正直顔がにやけました。

「すげー！エアビーで１週間泊めさせれば家賃1ヶ月分稼げるじゃん！」

※この後少ししたら正気に戻りました。
正月はボーナス期間って事ですね。

でもそのくらい舞い上がってました。

正月はお年玉価格でも予約は入りますが、普段は適正な価格にしないと予約は入ってきません。
色々なラッキーが重なったんだと今は思います。

そこから徐々に自分なりの民泊ノウハウを試してみたり、民泊ノウハウ本を読み漁り予約率を高めて家賃分位は稼げるようになりました。

・僕なりのホスト（貸し出す側）のスタイル

僕の場合は普段自分が賃貸で住んでいる部屋を又貸しというスタイルだったので、いわゆるグレーゾーンでの提供だったので、これからの民泊新法で厳しくなってからは正直、今時点ではこのやり方はできなくなってると思います。（申請を出せばできると思いますがハードルが高くなっています。）

グレー、違法民泊と言われていたやり方なので貸し出している時はいくつか注意した点があります。（6/15〜はこのグレーなやり方はほぼ淘汰されて撤退すると思われます。現に15日の住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行で求められる対策のため、エアビーはサイトで現在検索できる施設は約1万3800件と今春時点の約6.2万件から8割弱減ってます）

・どんなリスク回避をしたか
これはCHAさんから頂いた質問とダブるんですが、まず、大家が同じ物件、近くに住んでいない物件なのか。
これは民泊をしていることがバレると強制退去される可能性もあったので1番気にしたところです。

住み始めて２年くらいでしたが、大家に1度も会ったことがなかったので民泊を継続して続けてみる事にしました。

あとは築歴は少し古めで管理人、守衛さんがいない、オートロックがないマンションが適してます。
（アパートは音漏れをするから近隣の住人からクレームが来ることがないようになるべくマンションがいい。）

最大宿泊人数は２人に設定して騒音やパーティーを防ぎました。
貸す地域だったり物件にもよるんでしょうけど、アパート、マンションはリスク回避としてなるべく少人数が始めるには良いと思います。
都内や強者だと2段ベッドを２つ置いてワンルームで4人泊まれるような部屋を貸してたりしますが、自分は仲介業者も使ってないし、リスク高いと思い高度なやり方は避けてます。

今まで宿泊させてきてお陰様で予約が滞った事がなかったんですが立地としての条件でいくつかポイントがありました。

・借りる上での立地の条件

まず僕の物件はというと駅から徒歩３分、商業施設（例福岡ドーム、東京ドーム、幕張メッセ、埼玉スーパーアリーナ、ＴＤＬ、各地観光スポット）が近いのが予約殺到してる大きい理由 です。
自分の貸し出している物件の宿泊する人の国比率でいうと5割日本人、5割外人。
男女比は女子が少し多いかな？（これはレビューでの意見を参考にして以前まで男子多めでしたが女子のレビューを増やして後半は女子が増えました。
女子の方がレビューが細かくマメなので女子率をあげました。）

殆どのゲストが商業施設のイベント、コンサート目当てでした。

中には商業施設以外の理由だと
・都心より安いから
・銭湯巡りをしている
・友人が住んでいるけど泊まるところは別にしたい
・キッチンを使って日本料理を食べたい
・大学の試験で大学に近いから
こんな理由もありましたが大多数は商業施設のイベント、コンサート目的でした。

始める前はエアビーなんか東京都心の人しか儲からないんだろうなと思ってましたが、何か強みがある場所なら逆に競争相手が少なくなったこれからは独占できる可能性は大いにあると思います。
幸い近所の商業施設の周りには大してホテルや旅館が少ないのもあって多少値段の設定も強めにしても予約数に影響する事は感じられなかったです。

商業施設がないすごい田舎でもやり方次第では予約取る事もできると思います。

・今帰仁村の古民家ハウスは体験を売りにしていた

沖縄の今帰仁村にあった古民家なんかまさにそうでした。  

コンビニも車で10分走らせないとないし、スーパーも８時で終わってない。
あるのは徒歩１分の砂浜。
でもそこで見た満点の星空と珊瑚礁で白い砂浜に真っ青な海がある古民家ハウス。

ホストの人の狙いもそこだったので予約が殺到してるのでしょう。

大自然とホテルじゃ体験できない物件だからこそ泊りたくなってその物件を選んだけどそういう視点での物件の選び方もあります。

この物件はダメだと悲観的になるのではなく、どういうコンセプトにしたらここに人が泊まりに来たいと思うかという視点は、どの物件で始めるにしても大切だと思います。

逆に民泊新法になってからはそういった地方の物件の方がやりやすくなるんじゃないかなと思って自分も狙っています。

既存のホテルや旅館に個人が勝てるポイントは必ずありますから。

・体験を組み合わせれば田舎でもチャンスはある
体験を組み合わせるというのもいいでしょう。
街案内だったり農業体験だったり、自然が近かったらバードウオッチングや望遠鏡で天体観測、山菜採り、ドローン飛ばし放題、アウトドア合コン企画なんかも田舎ならではだと思います。
日本の古民家なんかは日本人でも泊まりたいと思いますが、東京や大阪京都には来た事がある外人は2回目3回目はまた都会じゃない田舎の日本を堪能したく田舎へわざわざくる人もいるくらいですから需要はあるでしょう。

田舎だと月１万とかの賃貸や空き家がわんさかありますから探し方次第では都会より見つけやすいんじゃないかな？

ここからはホスト（泊める側）でポイントとなる所を箇条書きにしました。

・キッチンは最悪なくていい。
僕は火事も怖いのでIHコンロの二口のを使っていますが正直、民泊目的だけで物件を探すならなくてもいいかなと思います。

皆さん、近くの飲食店で食べてきたり、コンビニで買ってきたのを食べるのでキッチンを使ったゲストは上記で上げた日本料理を作りたいっていう１組だけでした。
う
今ならリサイクルショップで5000円くらいでIHコンロ買えるのであったらいいのかな、その程度です。

逆に電子レンジはあった方がいいです。
皆さん買ってきた食べ物を温めるので。

あと中国の人はドラッグストアが何故か好きなので紹介写真にはドラッグストア徒歩◯分とか載せた方がポイント高いです。
何故か中国の方はドラックストアが大好きな傾向あるんですよね。

そして意外にも喜ばれたのは銭湯です。
シャワー、浴槽がある物件ですが、幸い徒歩1分に銭湯もあるので紹介文と写真で銭湯推してます。
中々銭湯が近くにある物件はこのご時世ないと思いますが、日本人の方でも外人でも凄く喜ばれるので、近くに銭湯ある物件は紹介に推した方がいいですね。

銭湯で感じたのは自分がそんなに魅力にならないだろうと勝手に判断してる所が相手にとったら凄く魅力的になるポイントだったりもするって目線は大事ですね。
安さで探してるのか、大きな目的で探してるのか、泊まる近辺のお店や体験で探してるのか、相手にグッとくるポイントは違うということです。
貸し出す前に色々な可能性になるポイントはリストアップしてみる事が重要です。

・コンビニ、24hのスーパーがあると◎
これは結構予約される人の条件のウェイトが大きいと思います。
基本ゲストはコンビニかスーパーで朝か夜は済ませてしまう事が多いので、物件の近くにある所は重要だと思います。

沖縄の今帰仁村の古民家みたいに近場にコンビニ等ない場合でもそれに勝る魅力的なモノがあれば別です。
そういう所に行く人はないのを想定していきますので。

・Wi-Fi環境は必須。
自分は最初WiMAXのポケットWi-Fiをゲスト用に用意してましたが、速度が安定しない、利用データ容量が限られていて、月末のゲストが速度制限がかかり中々満足に使えなく、レビューにも響いたので現在は制限無しのソフトバンクAIRに切り替えてます。
ネット環境はほぼ100%気にするので光回線かソフトバンクAIRで整える事をお勧めします。
月々マンションタイプなら4000円位でソフトバンクAIRは3800円位です。

・ウェルカムノートはあるといい
沖縄の今帰仁村の古民家にエアビーした時にあったウェルカムノートが凄くいいなーと思い参考にさせてもらったウェルカムノート。
セリアやダイソーの100均でノートと色ペン買って置いておくだけでゲスト達が書いていってくれます。

よく田舎のラブホにもありましたよね？笑

あれと同じです、ゲストの感想だったり、泊まった近くのお勧めの店などを勝手にレビュー書いてくれてたりしてくれるので、次に宿泊した人にも参考になるし、盛り上がってる感じも演出できます。
あとはそれを眺めるのが自分の楽しみでもありモチベーションが上がる栄養になるので安価だけど準備して損はないアイテムです。

・アメニティーで用意してるもの
旅行に行った時のホテルのアメニティーを参考にして揃えてます。
これは必要最低限でいいと思います。
僕の場合バスタオル、ハンドタオル、全部quu10ってサイトでまとめて安く買ってそれをボックスに入れてます。
・ウェットティッシュ、綿棒
この辺は100均です。女性は細かいのを気にするので用意しておいた方がいいですね。アジア系の人はピカチュウやくまモンが好きだったので100均にあったら買ってゲストがアジア系の人だったらキャラ系の準備してました。

・箸とハンカチ
ウェルカムノートと同じでこれも100均で買ってるんですが、日本ぽいので外国の方には120%喜んでもらいました。
寿司の魚の漢字が書いてあるものとか、桜が書いてあるハンカチも喜ばれました。
数百円で凄く喜ばれレビューにも評価されるのでコスパ良かったです。
ウェルカムノートと、箸とハンカチで高レビューになるならやった方がいいです。

・地域のタウン誌（るるぶとかラーメンランキングみたいなやつ）
ブックオフで100〜200円で買えるから置いてます。ネットで今は検索してますが、外人からすると日本語とかの雑誌を見るだけでワクワクするみたいなので余裕があれば準備して置いてもいいでしょう。

今のをまとめると
・キッチンはコンロあった方がいいレベル
・電子レンジは必要
・コンビニ、24hスーパーは近くにが◎
・Wi-Fi環境はケチらず光回線かSBエアーが◎
・ウェルカムノートはコスパいいレビュー上げのアイテム
・アメニティーは安いネットショップか100均で充分
・箸とハンカチは外人から喜ばれるから用意しとけ
・タウン誌はあったらいい

・やってみて気づいたポイント

ゲストによって何が刺さるかはわからなくて未知な部分が多々あります。
先程上げた、銭湯で刺さる人もいれば、価格で選ぶ人もいます。
自分が気にしてなかった小さなBARだったり、クラブハウスが目的になる人もいます。
アジア人のドラッグストアもそうです。

自分の貸し出す物件を泊まる人が観覧するときに、ここは泊まりたい！って思ってもらうポイントを増やすには、自分が普段気付かないお店だったり、スポットだったりするので、Google マップで近隣はどんな街なのかリストで書き出して表記してみるのも宿泊率を上げるポイントだったりすると思います。

自分の場合はたまたま貸し出す部屋のお客さんが近くの商業施設目的の方が８割、9割というので、そこへのお客様へのアプローチに絞ってましたが中には銭湯巡りだったり、商店街が近かったりとそんな理由も中にはあったわけですね。
パイにしたら少ないですけど、そういう人のレビューも今後に生きてくるんですね。

ホテルや旅館が少ない地域だったのもあり、商業施設のイベントが多い週末は多少値段を高めに設定しても予約率は落ちる事はなかったのでそこはターゲットを得ていたのかなと思います。

ここからはCHAさんから頂いた質問に答えていきます。

Q.そもそもairbnbをしてもOKな物件なのか

A.ここは正直グレーゾーンだったと思います。2018年5月まででいうと。
今までなら大家やオーナーにオッケーを貰えば使えてましたし（言わなくてもやってる人もいたと思います。）正直大多数の人が見つからなかったら大丈夫的な感覚でやられてた人が多いと思います。
自分はもう一部屋借りる時に大家に「日本国内外友人が多くて泊まりに来る事がちょくちょくありますが大丈夫ですか？」と聞いて問題なかったのでゲスト用の部屋を同じマンション内で借りる事ができました。
ただ、この物件は6/15日の民泊新法の為５月一杯で撤退しました。

これからの民泊新法は一段と取締が厳しくなって来ているので持ち家か、オーナー、大家側、もしくは大家に書類を提出してもらう事ができなかったらAirbnbでの掲載は厳しいです。
持ち家の方も個人で申請を出すには宅建資格などがないと申請できないので委託業者に頼まないとスムーズには始められないと思います。
上記でも記載した通りかなりの件数が日本のエアビーから撤退してるので、また緩和するかもしれませんが確証はされてません。
※この辺の民泊新法については自分も今勉強中なので間違ってたりしてたらすいません。指摘があったら教えてください。

Q.もしダメならどういうリスクを取ってどんな対策をしたのか

A.初めは自分の生活している部屋を貸していて、何も大家に相談もしていなかったのでリスクはありました。
ただ物件を探した時も大家は近くに住んでいなく、仲介業者も他県にある事を知っていたのでそこは何か問い合わせがきても誤魔化せるなと思っていました。
そして民泊で1番のトラブルは近隣からの苦情みたいだったので、最高宿泊可能人数は２人にする事を自分ルールにしました。

比較的マンションなので音漏れはほぼ無い物件で、ソファーベッドなど合わせると4~5人は泊まれるんですが、苦情レベルは3人位から始まると仮定して２人に設定し徹底しました。
ある程度泊まる人の情報（本人確認書類、クレカ所持、SNS使用、泊めた人のレビュー、この辺を参考にしてフィルタリングしてたので幸いにも苦情は一件もなかったです）

普段から同じマンションの住人とは滅多に会わないので見知らぬ人がいても違和感感じないだろうとも思いました。

そこがエントランスありのマンションだったり、頻繁に住人通しがすれ違う作りの物件だったらここではやってなかったと思います。

Q.初期費用は？
A.これは１万円位です。
新しく民泊用に物件を探して始めたタイプじゃないので予約が決まってから、布団セット、バスタオルをネットやニトリで揃えた位なので最初の初期投資は１万円位でした。
２人組を一泊させたら即回収できました。
エアビーは翌日PayPalに振り込まれ早ければ２日後には指定の口座に振り込まれるのでその辺は魅力的でしたね。
そこからエアビーで稼いだお金を軍資金として、半年後に同じマンションの一室を借りて民泊用物件を始めてます。

民泊専用の部屋を借りるまでは予約が入った期間は、友人宅や漫画喫茶、カプセルホテルで過ごすような生活をしていました。
漫喫で快適に過ごせるアイテムを試したりできたのでその体験もミニマリストを目指し旅行好きの自分としては凄くプラスになりました。

Q.融資を受けた？それとも貯金から出した？

A.先程も書きましたが、自分の場合は特殊なタイプだと思うので参考になりづらいとおもいますが、最初の物件は自分の部屋を民泊物件として始めたので初期費用の１万円のみです。
そこから費用や予約の安定を確保して、同じマンションの別のフロアの空き部屋を借りる流れです。

Q.自動化するために仲介業者はいれた？それとも自分で管理してるのか？

A.仲介業者などはいれてないですね。
基本自分で管理しています。
管理といっても予約者とのメールでのやり取り、掃除位だったので、仲介業者を挟む事も必要ない範囲でした。
ここは住居と同じマンションにしてた強みだったので、住居と離れている地域に民泊物件を構えていたら仲介業者は必要、使用していたと思います。

インテリアや雑貨なんかも好きだし、ゲストには挨拶をなるべくして、顔を合わせる事にしていました。
色々な国の人と話せる事、レビューの評価が高めになるという事で自分で管理できていた分ここは徹底してました。
数分の挨拶でも酷評レビューが防げるのでなるべく顔を出し挨拶は心掛けてましたね。

自分が旅行や忙しかった時や田舎に帰省していた時は近所のセフレの女の子に頼んで掃除してもらったりもしていました。
1回2000円位で。仲介といってもそのくらいですね。

Q.再現性は高いのか？

A.これは正直やろうと思えばできます！と先月までなら言えてたと思いますが、2018/06/15からは申請を出さないとエアビーで物件掲載もされなくなったので再現性は難しくなってます。
参考にならずにすいません。

Q.民泊の資格は取得する必要はあるのか？

A.これからの民泊は資格や申請が必要ですし、申請をしないとエアビーへの掲載はしてもらえないので始められません。
もし始めるとしたら住宅宿泊事業を始める前に、ご自身の届出住宅が「家主居住型」なのか「家主不在型」なのかを理解された上で届出の準備を進められることをお勧めします。

その辺は各自治体でも違ってくるのですが。
管理を委託しないと行けないですね。
おそらく殆どの持家じゃない人が始めるとしたら委託して申請になると思います。
個人でも住宅宿泊管理者になればオッケーです。って書いてありますが一般の人はほぼ無理だと思います。
宅建所持とかが条件になってるのでハードルが高すぎる。
住宅宿泊管理業に関しては『住宅宿泊管理業者』などでググると詳しいサイトがあったので参照下さい。

これから民泊を考えている人にはハードルが高いと思いますがその辺も必ず道があるはずです。
その辺も調べて何か出来そうな事があったら、始めたらまた民泊系のnote書いてみようと思います。

番外編
最近タイに旅行に行く事が増えタイのAirbnbをちょくちょく使ってますが日本人のオーナーから話を聞く事ができたのでそれも別記事としてまとめてみたいと思います。
タイでは民泊が簡単にできるそうなのでタイで民泊用に物件を探してやってみるのもありかなって思ってます。

Airbnbの登録はこちらからできます。

読んで頂きありがとうございます。