IRRには、プロジェクトIRR（以下PIRR）とエクイティIRR（以下EIRR）があります。

本記事では、2つのIRRの定義・違いについて説明します。

①プロジェクトIRR（PIRR）とは

PIRRとは、事業期間を通じた事業の収益性・投資利回りを図るための指標です。
建設費等の投資額（金融機関からの借入を含みます）に対して、当該事業から何％のリターンが期待できるのか、を表します。
ここでいうリターンとは、事業から生じるフリーキャッシュフローを指します。フリーキャッシュフローは、出資者及び金融機関等に支払うことができる現金の額のことです。
出資者・金融機関への支払原資となる現金額は、各事業年度の利益（金利支払前）とは一致しません。なぜなら、現金支出を伴わない費用（減価償却費等）、費用とならない現金支出（設備投資額等）があるからです。
そこで、各事業年度の利益（金利支払前）に、これらを加減するなど一定の調整をしたうえでフリーキャッシュフローを計算します。
PIRRは、投資額（建設費等）と、フリーキャッシュフローの現在価値総額を比較し、これら両者が等しくなる（ゼロになる）割引率です。
つまり、投資額に対して何％の利回りがあるとすれば、フリーキャッシュフローの額と一致するかを計算するということです。

②エクイティIRR（EIRR）とは

EIRRとは、事業期間を通じたスポンサーの投下資本（出資額等）に対する収益性・投資利回りを図るための指標です。
スポンサーの投下資本（PIRRと異なり、金融機関からの借り入れに相当する額は含まれません）に対して、当該事業から何％のリターン（株主への配当等）が期待できるかを表します。
対象事業から生じる出資者に帰属するキャッシュフローの現在価値の総額と、出資者の出資額を比較して、これらが等しくなる割引率として算出されます。
出資者が求める最低限のEIRR水準はリスク等に応じて事業ごとに異なります。

EIRRの計算例を以下の通り記載します。

【前提条件】

• 0年目に10,000百万円で投資

• 1年目から5年目まで配当性向30％の配当を受領

• 5年目で株式売却して13,000百万円を受領

この場合のEIRRは、7.2%と算出されます。
IRRは受け取れる配当金額が高いほど、そして受け取るタイミングが早いほど（時間的価値を考慮しているため）より高くなりますので、この数値例で配当性向を全期間40％にすると、EIRRは7.8％になりますし、1年目の配当性向を50%にすると、7.5％と計算されます。

参考文献

• 堀切聡(2021).『わかりやすいプロジェクトファイナンスによる資金調達』. 税務経理協会.

• 加賀隆一(2007).『プロジェクトファイナンスの実務 - プロジェクトの資金調達とリスク・コントロール』. きんざい