東京都内のマンション価格

　東京都23区内のマンション価格は、2023年3月は平均が1億円を超えましたが、2022年度(2022年4月～2023年3月)の平均は6,907万円でした(不動産経済研究所)。
　それでも高額な金額には変わりませんが、住宅ローンの月々計算をしてみました。

元金均等返済

　6,907万円を頭金なしのフルローン35年の元金均等返済(元金の支払いは変わらない)の場合です。ボーナス支払い無し、繰り上げ返済無しです。支払うたびに元金が減り、利息が減るため、2回目以降は1回目より段々と安くなります。

シミュレーション1　金利0.5%

総額：7,512万8,014円、月々返済は、1回目19万3,232円、最終回16万4,521円
利息：605万8,014円

シミュレーション2　金利0.6%

総額：7,633万9,620円、月々返済は、1回目19万8,987円、最終回16万4,535円
利息：726万9,620円

シミュレーション3　金利0.7%

総額：7,755万1,220円、月々返済は、1回目20万4,743円、最終回16万4,548円
利息：848万1,220円

シミュレーション4　金利0.8%

総額：7,876万2,824円、月々返済は、1回目21万0,499円、最終回16万4,562円
利息：969万2,824円

シミュレーション5　金利0.9%

総額：7,997万4,427円、月々返済は、1回目21万6,255円、最終回16万4,576円
利息：1,090万4,427円

シミュレーション6　金利1.0%

総額：8,118万6,030円、月々返済は、1回目22万2,011円、最終回16万4,589円
利息：1,211万6,030円

シミュレーション7　金利1.83%(フラット35の35年ローン)

総額：9,124万2,333円、月々返済は、1回目26万9,784円、最終回16万4,703円
利息：2,217万2,333円

毎月の支払

　住宅ローンに加え、管理費、修繕積立金が加算されます。
　管理費は、共用廊下やエントランスホール、ゴミ置き場などの清掃、宅配ロッカー等の共用部分の電気代や保守点検、メンテナンス費用、エレベーターや自動ドアの電気代、植栽の水やりや手入れなどが含まれます。防犯カメラの費用や共用部分の火災保険・地震保険料も含まれます。1㎡当たり250円で計算します。
　修繕積立金は、8-10年に一度の修繕工事をするための積立金です。こちらは1㎡当たり270円で計算します。
　2022年度の1戸当たりの平均専有面積は71.83㎡なので、72㎡とします。
管理費：1万8,000円
修繕積立：1万9,440円
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小計3万7,440円

　これを35年間払い続けたとしますと、1,572万4,800円です。かなりの金額です。ただ、管理費や修繕積立金は値上がりする可能性があるため、もっと高くなります。
　フラット35の1回目26万9,784円に毎月の管理費等を加算すると、1回目は、30万7,224円になります。
　マンションによってはさらにインターネット利用料が加算されます。

初期費用

　意外と見逃されがちなのが、初期費用です。頭金0円でも初期費用は必ず必要になります。登記費用(移転登記、抵当権登記)、固定資産税、火災保険、地震保険、ローンの保証費用、管理準備金、修繕積立基金、売買契約書等です。
　新築マンションで3-5%であるため、4%とします。
初期費用：276万2,800円
　ほかに、引越し費用や新たな家具購入費用が100万円ほどかかるのではないでしょうか。

総額

　フラット35の場合、住宅ローンだけで約9,100万円、管理費等で約1,600万円、初期費用で約300万円ですから、総額約1億2,000万円かかりますね。

比率

　年収と住宅ローン比率の計算です。融資基準は月額手取の25%～35%です。ただし、余裕で返済ができる理想は月額手取の20%です。
　余裕返済の20％は、シミュレーション1の変動金利の場合も、1,600万円以上の年収が必要です。変動金利が今後上昇すると仮定すれば、1,800万円以上の年収があるぐらいが、生活に余裕が生まれるのではないでしょうか。

シミュレーション1　金利0.5％

年収(万円)　月額の手取り割合(返済平均÷手取り/12)
1,000　　　29.77%
1,100　　　27.34%
1,200　　　25.28%
1,300　　　23.54%
1,400　　　22.29%
1,500　　　21.15%
1,600　　　20.08%

シミュレーション7　金利1.83%(フラット35の35年ローン)

年収(万円)　月額の手取り割合(返済平均÷手取り/12)
1,000　　　36.16%
1,100　　　33.21%
1,200　　　30.71%
1,300　　　28.58%
1,400　　　27.07%
1,500　　　25.68%
1,600　　　24.39%

賃貸と購入

　これらの金額を考えて、マンションを購入するのか、賃貸にするのかを検討する必要があります。
　住宅ローンの支払いだけを考えて比較してしまうと、初期費用や管理費等を見落としがちになります。
　35年間、賃貸で管理費込み20万円/月、更新費用を2年に1回として計算します。
賃貸：8,740万円
　引越しを10年に1度すると考えると、引越し費用20万円、礼金、仲介料を40万円と仮定します。
賃貸：8,920万円
　管理費込みの家賃20万円の場合、23区内、2LDK60㎡程度、築浅のものに住めます。