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米国不動産への投資と借入与信力を高める方法

 海外の不動産物件を購入することを検討する投資家は世界で増えている。米国大手の不動産サービス会社、クッシュマンウェイクフィールド社の年次レポート(2019年)によると、世界の不動産投資市場の中で、米国が上位10都市中の6都市を占めている。

将来の成長性では、新興国への期待が高いものの、現地経済の先行きが不透明なことから、投資マネーを引き上げる動きが昨年頃から加速している。その一方で、世界の投資家から人気が高いのは、やはり米国の不動産である。

米国は、先進国の中で唯一、人口が増加している国であり、人気の住宅エリアでは家賃相場が年々上昇している。また、物件の紹介をする不動産ブローカー、物件の査定や鑑定、所有権の移転をする専門家の役割分担がしっかりしているため、遠隔(海外)からでも投資がしやすい環境が整っている。

日本と比べると、土地よりも建物の評価が高いため、築50年以上が経過している物件でも、メンテや修繕がしっかり行われていれば価値が落ちにくく、大家は所有期間の中で家賃収入を稼いだ後に、購入時よりも高い値で売却することも可能だ。

ただし、不動産にかかる固定資産税は日本よりも高く、州によっても異なるが、米国の持ち家世帯では、年間で平均 2,089ドル(約25万円)の固定資産税を払っている。米国では、固定資産税として徴収された資金が、地域の学校教育に使われているため、教育レベルの高い地域ほど税率も高いのが特徴。

日本から米国不動産への投資を行う上で、「ドル高・円安」はマイナスの条件であり、日本人にとっては割高な買い物をすることになってしまう。そのハンディを回避するには、米国内で住宅ローンを借りて物件を購入すれば良いが、それには米国での与信力が必要になる。

具体的には、米国の社会保障番号(SSN)を取得して、クレジットカードと銀行口座を作成し、クレジットスコアを上げていくことでローン審査の与信力が高まっていく。日本人が SSNを取得するには、米国の正式な在留資格(就労、留学、結婚など)を取得しなくてはいけない。

米国の不動産投資では、現金で物件を購入するよりも、ローンを使うほうが信用力が上昇するため、ドルで資金を貯めることと同様に、SSNの取得やクレジットスコアの蓄積が自己投資として役立つ。米国への転勤などで、SSNを取得できる機会に一度恵まれれば、日本に帰国しても番号が消滅することは無い。

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