夢のマイホーム!買うのと借りるのどちらがお得?~投資アプリ開発者からみたインベスターZの楽しみ方


インベスターZ実写版、第九回は、不動産投資の話です。
今回のドラマでは、道塾投資部の存続をかけて、
主人公の財前君と、藤田家御曹司の慎二君が、投資の三本勝負をする、
という設定。その最初の勝負が、「不動産投資」。

対決の中身は、5,000万円で、東京の中の不動産を買ってくること。
その不動産について、不動産投資のプロの塚原氏が見て、
良い投資物件を買ってきた方が勝者になる、というルールです。

第九回テーマは、「東京を歩き尽くせ!不動産5,000万円対決!(前編)

財前君は、すかさず、勝敗の判定を下す塚原氏に質問します。
「良い不動産物件ってどんな物件ですか?」
すると、塚原氏は、
「そりゃあ、儲かる物件に決まっとるだろう。それに、不動産は主観で評価するもの。わしが良いと思ったらそれで決まりや!」
と言い切ります。

なんともアバウトな勝敗決めのルールですが、
不動産についてはこれ、結構本質をついています。
なぜならば、不動産とは個別性が非常に高い投資商品なのです。
不動産は、その立地場所だったり、建っている建物次第で価格は様々です。
なにひとつ、全く同じ物件が存在しない
ひとつひとつの個別性が非常に高い商品
です。
ですから、その土地の標準価格とか、築年数がこれくらいで
この規模であればこれくらいだろう、というだいたいの
相場感はあるものの、将来的にその不動産の価格がどうなるかは、
それ以外の周辺環境の変化だったり様々な要因によって
とても大きく変動する可能性のあるものなのです。

そのような主観的要素も併せ持った不動産投資で儲けるためには、
 安く買って高く売って儲けるキャピタルゲイン

 賃貸収益で長く収入を得るインカムゲイン
と二つの収益獲得の方法があります。
儲けるためには、どれくらいの期間その不動産を所有するつもりか
という将来プランを持った上で、最終的に手放す時に
そのときのキャピタルゲイン+そこまでのインカムゲインの合計の最大化
が儲けの大小を決める、というわけです。

そういう背景があって、塚原氏も不動産投資は主観的な要素が大きい
と言っているのです。
さて、5000万円を握りしめて東京の街に飛び出した二人は、
どういう観点で不動産物件を見定めていくのでしょうか。
その結果は後編になりますが…

私たちの身近にある不動産とは、マイホームですね。
「夢のマイホーム」と言えば、もう昭和の死語かもしれませんが、
お父さんたちは家族の幸せのための一生懸命働いて、
住宅ローンを背負ってでもマイホームを持つことが
人生の夢のひとつでした。
今でも、もちろん、そういう夢を持っている方は
たくさんおられるでしょう。

例えば、東京の普通の3LDKの物件があったとします。
この物件の購入価格が、6000万。これを金利1%くらいで
住宅ローンを20年組むとすると、
 毎月30万円の返済で、返済合計金額が 7,200万円。
一方で、この物件を賃貸すれば、毎月30万円の家賃だとすると、
 1年間で360万円、20年間で7,200万円。

どちらもトータルは7,200万円で同じですが、
さて、どちらがお得なんでしょう?
普通は、同じ金額であれば最後に不動産が自分のものになる
購入パターンの方がお得、って思うでしょうね。
でもちょっと考えてみましょう。
子供がやがて大きくなって、育っていって、
自分達の老後生活が始まった時に、
それでもずっと今の場所に今のまま住み続けるのが
人生設計として望ましい形なのでしょうか。
家を持っているということは、税金の支払いも発生しますし、
古くなると修繕費もかさんできます。
それよりは、人生の中でその時々に合わせて
住まいも気軽に住み替えられる賃貸にして
老後の資金は別途計画的に積み立て投資などで備えておく

というのもひとつの選択肢かもしれません。
不動産を所有すること、がひとつの夢であればそれはそれでありでしょう。
でも、損得で考えた時に、将来の自分達の生活の形もイメージした上で
本当に得なのかどうか
は冷静に一度検討してみてみる価値はあるかも。

塚原氏も言っているとおり、不動産は主観的な投資商品なので、
夢を追って不動産を持つ
というのも、もちろん、特に「自分のマイホーム」についてはアリ!です。
さて、若い二人は、選んだ不動産に将来のどんな夢を織り込んで
買ってきてくれるのか。今から次回が楽しみですね。

不動産投資は主観的な要素が大きいとお話しましたが、
株式投資だって主観的に投資しても良いものです
この会社が好きだから、この会社の製品を使っているから、
という理由で投資しても、それも立派な投資行動です。
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