【特集】鑑定士・弁護士に聞く！賃料改定バトルの進め方

デベ：松田先生は初登場ですね！しかし、弁護士で不動産鑑定士なんて、どれだけ勉強がお好きなんですか？？

松田：筋金入りのガリ勉です！ww

デベ：爪の垢を煎じて飲みたいです。

rea：爪の垢販売してくださいw

デベ：ところで不動産鑑定士のお二人は、普段どんなお仕事をしてるんでしょう。

松田：私はメインは弁護士として不動産取引や不動産に関する裁判を扱っていまして、その中でも特に賃料、立退き、共有や借地関係の相談や訴訟が多いです。

rea：僕は不動産ファンドの不動産評価がメインですが、事業会社が持ってる不動産の会計目的の評価だったり、新しく店を借りる時の賃料査定なんかもしてます。

デベ：それで今回は賃料の話をしようと、提案があったんですね！

rea：というのも、最近、賃料の増額の話も減額の話もけっこうありません？訴訟まで行かずとも相談結構くるんですが。

松田：増額のご相談、とても多いです。

デベ：最近、増額が出来てるのはどんな物件が多いんですか？

rea：オフィスでもテナントの賃料ギャップが激しい物件は、オーナーから賃料の安いテナントを増額したいという話が結構来るんですよね。

松田：レジも、オフィスもきていますし、物販系の店舗の相談もきています。

rea：僕は店舗と地代が多いですね。

デベ：なんでも来てる。背景はやはりマーケット？

松田：そうですね。なんだかんだで周辺の賃料相場が上がっているということと、地価公示が上がっているというあたりが多いですかね。

rea：オフィスの場合、ガツガツ賃料を上げに行きにくいリートの物件が、短期で賃料のギャップ埋めたいファンドに売却されて、オーナー変わったとたんに増額訴訟、とか多いかも。

デベ：オーナー側の思想の違いですね。

松田：ですね。リートも割と交渉段階はガツガツ来る印象ではありますが、ファンドの方が訴訟までするイメージはありますね。

デベ：ファンドは外資の血が入ってるとこが多いから、とかそういうのもあるんでしょうか。

松田：あると思います。

rea：短期で賃料を上げて、売りぬいてナンボの人なんで、既存のテナントの賃料を新規募集賃料まで上げたい！！それっていけます！？みたいに前のめりで相談してきます。

デベ：賃料改定で一切の妥協せず、すぐに鑑定に駆け込む、ってすごく毛唐っぽい思想だなと思います。

松田：毛唐ww 新規賃料まで上げたいという希望のご相談、本当に多いんですよ。

rea：オーナーは大抵「最近、上の階がおたくの賃料よりグッと高い賃料で決まったんですよ。だから、おたくも上の階の賃料と同じにしようや。」とか言い出すんですよ。

松田：新規賃料と継続賃料はちゃうよ、という話なんですけどね。

・新規賃料と継続賃料は、全く別物です！

rea：ちなみに読者層の人たちは、新規賃料と継続賃料って概念の違いにあまり認識がないと思うんですが、超簡単に言うとどんなでしょうか。

松田：鑑定の概念ですので、rea先生の方がむしろお詳しいところではありますが、ざっくり言うと

・新規賃料＝今、物件を新しく貸すときの賃料
・継続賃料＝既存テナントの賃料を改定した場合の新賃料

です。

rea：じゃまず、賃料改定をする場合、どういう流れでどういう金額に落ち着くのか見てみましょうか。

松田：増額する場合で行きますか。

rea：オーナーが「うちのテナントの賃料やたら安くない？増額請求だ！」って言ってるところを思い浮かべてもらいましょう。地主のまゆずみ君がモデルです。

松田：

まゆずみ君が、「このテナントの賃料上げたいなあ」と思う

↓

「賃料上げてください」とテナントにお願いする

↓

テナントがとても気のいい人で「わかりました〜！」

ということであれば、オーナーの言い値に賃料が改定されます。

デベ：テナント「はあああ？うち金ないねん！ワレ！！！」の場合はどうでしょう。こちらは板橋競馬倶楽部のパンチくんがモデルです。