［8/2 夜］

あくのふどうさん（以下、あくの）：性懲りもなく始まってしまいました今週の全宅ツイ不動産チンパンジー情報、第12回のコメンテーターはクソ物件GO2018優勝者のreaさんと、最近めっきりTLでお見かけしない元祖高笑い系不動産金融アイドルことコンドル君でお送りします。
rea：よろしくお願いします！
コンドル君（以下、コンドル）：お願いします。
あくの：優勝争いが年々熾烈になっていくクソ物件GOですが、reaさんは昨年初登場・初優勝ということで、見事「狂人」のプロップスを獲得されましたね。
rea：クソ物件GOの期間は始発～終電で歩き回ってました。
あくの：何箇所まわったんですか
rea：200箇所くらいは回りましたね。出張のついでに地方泊まって歩き回ってました。
あくの：200箇所…（あたまおかしいんですね）
コンドル：優勝のハードル上がりすぎでしょ…。
rea：意識朦朧とした中で見たコニファーコートは、今でも記憶の深くに染み付いてます。
あくの：生コニファー見たんですね。
rea：最高でしたね、芸術かと。
あくの：芸術なんだ。
rea：全チンの売上でいつかあそこを買い取って本社にしてほしいです。
あくの：クソ物件オブザイヤーの優勝物件は結構なくなっていくんで、モニュメントとして購入して永久保存しますか。
rea：後世に残したいですね、あれは。
あくの：わはははは！コンドル君はなんか久しぶりな感じですけど、最近はどんな感じなんでしょうか。
コンドル：17時上がりを実現しようとすると、昼間どうしても業務に集中する必要があってTL不在にしがちです。
あくの：実生活充実してる。
コンドル：7月は30日息子とお風呂入りました。
あくの：父親の鑑ですね。
rea：コンドルさんは何のお仕事をされているんですか？
コンドル：某ファンドの中の人です。
rea：私は不動産鑑定士です。御社からお仕事を頂いているかもしれませんね。いつもありがとうございます。
コンドル：こちらこそありがとうございます。

■コメンテーター
【コンドル君 @condor_kun】
リーマンショックの雷鎚をモロに脳天に受けながらも未だに飛び回っている不死鳥。どんと げっと えもーしょなる あばうと りある えすてーと。

【rea @rea87736817】
夜な夜なクソ物件を探し歩き回るゾンビ系不動産鑑定士。破天荒キャリア。RAINSおみくじで6桁ゾロ目を当てた豪運の持ち主。

【あくのふどうさん @yellowsheep】
話の長いツイッター説法士。明海大学負債学部非常勤講師。1500bpから生還した不動産横井庄一。

①【売買】商業用不動産投資額、上期は2兆2,270億円

あくの：温まってきたところでぼちぼちやりましょうか。今回は不動産投資のカラー強めなので、最初はこのトピックスから。
rea：ここ数年、だいたい半期で2兆円ちょっとで推移してますよね。
あくの：今期も変わらずってところですか。
コンドル：みんな買えてないって言うくせに買ってるのずるい。
rea：最近は金額のでかい案件が増えてるような。物流とか商業とか。
あくの：記事によると「JREITが積極的に都心のオフィスや物流施設などを取得している一方で、成長余地の乏しい物件を売却していることも投資額増加に寄与」とありますね。この辺りのことですかね。
コンドル：物流なんかはグロス張りがちですよね。
rea：「30億？ほーん」みたいな感じですもんね。
あくの：ここで言う「成長余地の乏しい」って言うのは何を指してるんでしょうか。
rea：地方のGMS（General merchandise store：総合スーパー）とかですね。
コンドル：物件入れ替えならAUM（Assets under management：受託資産残高）増えなくても投資額には計上されるのか。確かに入れ替えの動きはよく目に付くようになりました。
あくの：そうなんですね。入れ替えが進んでるのかな。
rea：古いのまとめて売って新しいの買うってのは見ますよね。
コンドル：マーケットがいいからこその動きですね。地方じゃないけど、ヒューリックがGMS買ってたじゃないですか。
rea：川崎のヨーカドーとかですかね。
コンドル：良い川崎じゃなくて悪い川崎。
rea：(良い川崎なんてあったっけ…？)
コンドル：ラゾーナの周りだけですね。
rea：せまい。
コンドル：川崎は川崎でしかなかった。
rea：あの川崎も、近くに新駅できたりで近隣の需要は固いんですかね。
コンドル：人口動態は悪くないのでは。ゴールドクレストの社長はめっちゃ南武線推しでした。
あくの：へー。
rea：矢向駅に2,500戸供給とか常人にはできない。

コンドル：リテールファンドが手放したものを、ヒューリックはどうバリューアップするのか興味深いです。
rea：あのタイプってバリューアップ難しくないですか？賃料は上がらないだろうし。
コンドル：そう。床埋められたとしても結局賃料水準キープできないんですよね。
あくの：地方のGMSは誰が買い手になるんですか？
rea：ファンドでなかったらドンキくらいしか思いつかないです。
あくの：世界狭すぎませんか。
コンドル：イ○ンの買戻しとか。
あくの：頭痛すごい。
rea：イオ○は買い戻しの時価格を自由自在に操って上手いことやってるイメージ……。いや、なんでもないです。
あくの：おもしろーい。
rea：「建物の借り手なんかワシしかおらんじゃろ？ワシの言い値が市場賃料なんじゃ！」って言ってそう、イメージだけど。
コンドル：マイカルと同じことやってる…。
rea：※イメージです。
あくの：箱を使うテナントの方が圧倒的に強い世界なんですか。
rea：イ○ンと○オン関連会社間だと利益相反の塊になっちゃいますよね。
コンドル：地方は床余ってると思いますよ
rea：マスターリースで賃料坪2,000円行かなかったりしますしね。
あくの：どんな地方なんすか…。
rea：こないだ見たのは福井の聞いたことない市でした。人口3万人くらい。
コンドル：その市の全住民が毎週来てもペイしないかも。
あくの：ふいた。都内しかいないんで全然見えてない。
rea：都会と田舎で世界が違いすぎますよね。ヒューリックとかならその市ごと買えそう。
コンドル：そこそこ名の知れた地方都市でも負け組物件は悲惨なことになりますね。商業はそこがつらい。
あくの：施設のトレンドって結構なスピード感ありますもんね。
rea：フロンティア（不動産投資法人）が大損こいてる三井ショッピング アルパーク（広島市）が真っ先に思い浮かびました。