【特集】リノベの教科書

お鯛：今回はみなさん初登場の方々をこんな治安の悪いところにお招きしてやっていきたいと思います。よろしくお願いします。
ソラひかり（以下、ひかり）：お招きいただき恐縮です。宜しくお願いします！
モチコ：お手柔らかに。。。
お鯛：今回はリノベに携わっている人たちですね。僕は普段リノベはほとんどやらないのでいろいろ教えてください！

お鯛：まず、読者にも多い不動産屋さんや大家さんたちも物件を買ってリノベして再販や貸すなんて事が多いと思うんですが、実際やってみたら予想以上の費用が掛かったとか計画通りに工事が出来なかったなんて事もあると思います。リノベを検討するならまずここを確認しろ！っていうようなところありますかね？
ひかり：ざっと挙げても結構数があるんですが、
・トイレが床排水か壁排水か→壁排水ならほぼトイレの位置を変えれなくなります。
・各部屋にエアコンのスリーブがあるか、室外機は置けるか→先行配管のルートや間取変更の際にかなり重要です。
・レンジフードの排気ルート→キッチンを動かせる範囲に影響します。
・壁構造かラーメン構造か→壁構造の場合は間取変更の自由度が下がります。
・直床か2重床か→直床の場合、水廻り移動がしにくくなることがあります。
・クロスやサッシの状態→クロスやサッシのパッキン付近にカビが多いと注意します。
・必要に応じてインプラスや断熱工事を実施します。
初見でこのくらいは最低でもチェックします
お鯛：配管ルートは結構重要ですよね。前に見に行った物件、無理やり排水経路取ったので部屋のど真ん中にボコって盛り上がってる床がありましたｗ
ひかり：それは凄いｗお施主さん納得したんですかねｗ
モチコ：水まわりはやっぱりトイレがいちばん動かしづらいので、トイレ排水は確認します。這いつくばってトイレの品番チェックは必ずします。（排水芯が割り出せるので。)
お鯛：なるほど。
モチコ：うちは会社独自の現調チェックシートを持っていて、現調の際はそれに従いババーッとチェックしてます。
・床・壁・天井の構成、仕上げ。
・マンションなら直床か置き床か、直天か組天か。
・ふかし壁、直壁位置。
ひかり：界壁（隣家との境の壁）がGLか直貼りか壁を組んでるかも確認しますね
お鯛：界壁が直貼りかどうかってどういう影響があるんですか？
ひかり：界壁が直貼りだとコンセントの移動ができないんですよね…。
お鯛：おー、なるほどコンセント等の移動が出来ないと部屋の割り方の変更にも影響出てきそうですね。確かに重要かも
モチコ：点検口は全部開けてチェック。ユニットバス上は必ず開けます。ダクト、天井懐高、場合によってはサヤ管ヘッダ、電気のハブがあったりするので。
ひかり：ユニットバス上！かなり重要ですね！
モチコ：あとマンションはスラブドロップ（床下に配管スペース確保するために、水まわりだけコンクリートスラブが下がっていること。これがあると水回り上がらずバリアフリーにしやすい）の有無を確認、推察します。
お鯛：ほうほう
モチコ：管理会社に問い合わせて、竣工図も見せてもらいます。
お鯛：買うまで竣工図は見せてくれないとかありますよねｗ
モチコ：個人情報って言われたりしますね。その場合は先住者さん経由で許可もらいます。
お鯛：モチコさんの立場になってるともうお客さんが買ってる状況だから竣工図確認はできるって感じですね
モチコ：そうです。基本、お客様が物件購入したあとの現調です。
ひかり：仲介+リノベだと竣工図取得する時間とれないのでとりあえず現調した情報で見積り作ります
お鯛：なるほど。僕の事務所はクソボロマンションをリノベして事務所にしたんですがその時管理会社が保管してたのはかすれた青焼きの平面図だけでした
モチコ：古いと全然図面なかったりしますよね。。。特に戸建ては。。。
ひかり：保管してない事ありますね…もう壊さないと分からない
お鯛：戸建てはほぼ無いですよね…
ひかり：戸建はあっても筋交いの位置とか間違ってますしねｗ
お鯛：そういう時は現調頼み？
モチコ：そうです。。。木造は図面起こしやすいですけどね。
お鯛：だいたいモジュール決まってるから予想はしやすいですよね
ひかり：基本的に現調した情報でプラン組みます
モチコ：構造は分からない。。。古いのはめちゃくちゃだし。。。
お鯛：現調ってどのくらい時間かけてやるもんでしょうか？
モチコ：現調は基本1～2時間くらいです。
ひかり：見積段階の現調は販売図面+上記の最低確認しておくべき内容でプラン組みます。
モチコ：先住者様が居住中の場合は30分程度にまとめます。
お鯛：先住者がいるとそんなにくまなく見てられないですもんね
ひかり：CADで図面を描くタイミングになって1～2時間くらい掛けて現調します。
モチコ：図面がない場合は、日を改めて増員して再訪問したりします。
ひかり：結局は解体するまで最終的には分からないんですが…
モチコ：でも大ハズレすることはなくなりました！場数踏んで！笑。
お鯛：やっぱり場数を経験することが重要ですね
モチコ：年間50件くらい見てる気がします。

・戸建てならではの注意点は？

お鯛：戸建てのリノベで特に注意して見ておくポイントはありますか？最近だとボロ戸建てブームですけどｗ
ひかり：ありきたりですが、基礎、白蟻、傾き、雨漏りですね
モチコ：うちはボロ戸建ては手出しません。。。「リフォームするより新築建て直した方が安いですよ」とお伝えします。。。
お鯛：わはは
ひかり：ボロ戸建はうちもやったことないですね…。古民家はやりましたが。再建不可とかよっぽどの事情がない限り辞退します。
ひかり：あと、2x4はかなり怖いですｗ
お鯛：2×4が怖いっていうのはどういうところですか？
モチコ：間取り変更ほぼ不可なんです
お鯛：なるほど
ひかり：あと、開口が大きい場所にひずみがでててクロスとかに影響したりします
モチコ：2×4の時は、新築時の会社さんに確認するか、2×4に詳しい方に相談してます。
お鯛：区画線とかまぐさ（開口部に使われる横架材のこと）とか在来とは考え方が違う部分多いですもんね
ひかり：築年数経ってると構造壁の下地が痛んでて、クロス貼りかえるだけでもかなり余計に費用がかかります
モチコ：在来工法は社長が昔木造専門の会社で営業してたので、柱や壁抜けるか相談します。

お鯛：あと個人的な経験で面倒だったのがハウスメーカーの型式認定で作ってる戸建てですね
モチコ：構造に手出しできないですね。長期優良だと普通のリフォームさえして良いのか…って感じです。
お鯛：ちょっとなにか触ろうとしても認定外になるから型式認定外して確認申請出し直しとかあってめちゃくちゃ面倒でした
モチコ：わー！
ひかり：それはきつい…。

モチコ：逆に自由度高いのは軽量鉄骨造ですね～。基本的に内部の壁は抜き放題。
お鯛：ほほー
モチコ：ミサワさんとかセキスイさんは自社リフォーム基本で他社が手出しできないとか。
ひかり：聞いた話によるとリフォーム金額もかなり高額だとか
お鯛：わはは、囲い込みだｗ
モチコ：高いですよね！セキスイとか変な規格のユニットバスなんですよね！
ひかり：お金持ってる人から搾り取るシステム

・今のお客さんにはこれが刺さる！流行りの建材・設備

お鯛：さて、買い取り再販でやってる不動産屋さんに教えるリノベの教科書企画に行きたいと思います。基本的に不動産ゴリラは美的センスが死んでるんで最近のオススメ建材や設備なんかありますか？