超富裕層の資産管理を生業とする外資系プライベートバンク（PB）の大きな武器となっているのが「証券担保ローン」を活用した投資手法だ。
保有資産を担保に低金利で借り入れができる。外貨建てでも借り入れ可能なので、為替リスクなく投資できるなど優れた特徴を持っている。


例えば、既に保有している利回り5%の債券A（発行体は大手外資銀行、米ドル建ての優先出資証券や劣後債などを想定）1億円分を担保に入れて、掛目50%（5000万円）の借り入れを起こし、同じような利回り5%の債券Bを買うとしよう。
借入金利が1.5%であったとすれば、元本1億円から見た利回りは5%から6.75%に上昇する。


借り入れを起こす前に比べて1.75%も利回りが向上したわけだ。
もちろん発行体の信用リスクがないわけではないが、世界金融危機の反省から規制が強化された大手銀行が破綻する確率は低い。
まさに「富が富を生む」仕組みだと言えよう。


サラリーマンこそ「お金持ちの特権」を活用できる

「それはお金持ちの特権だろう」と感じたかもしれない。
しかし一般人においても、借り入れを味方につけて資産を殖やすことできる人種がいる。
それが「年収500万円以上、20〜40代のサラリーマン（公務員含む）」だ。


日本の融資基準において、サラリーマンの信用力は非常に高い。
東証一部に上場しており投資用コンパクトマンションの販売を手がけるエフ・ジェー・ネクストによると、上記の水準を満たす人であれば2000万円台のマンションを複数戸フルローンで購入できる可能性が高いという。
借入金利は1.5〜2.0%ほどだ。


大手地銀のローン問題も起こっているなか、なぜフルローンが利用できるのかというと、物件の立地はもちろん、創業38年という確かな実績があり、金融機関から高い物件評価額がでるためだ。
同業他社だとフルローンを組めないケースもある。


少し不動産投資に詳しい人であれば「フルローンで買うとキャッシュフロー（CF）が赤字になるではないか？」と感じるかもしれない。
しかし同社の物件の家賃は値崩れどころか微増傾向にあるので、年間で10万円ほどのCFが期待できるという。
もちろん返済が進めば進むほど借入元本は減少していき、自身の純資産が増えていく。

がんや病気にも備えることができて「一石三鳥」


例えば利回り4%、物件価格2500万円のコンパクトマンションを2戸、金利1.7%、返済期間30年、全てフルローンで購入したとしよう。
1戸あたり年間10万円のCFが得られるとしたら、2戸で年間20万円のCFとなる。


特筆すべきなのは初期費用がほとんど発生せず、5000万円の借り入れを起こして「年間CF 20万円」と「毎年の純資産増加」が実現できるということだ。
たとえ手元資金があったとしても、あえてローンを活用することで手元資金を別の投資に回し、前述のPBのように元本利回りを向上させることができる。


さらに金融機関によっては、がんや病気になったときにローン支払いが免除される団体信用生命保険を利用できる。
借り入れで運用効率を高めるだけではなく、万が一の備えにもなり、加入済みの生命保険の見直しもできるため一石三鳥と言えそうだ。

圧倒的に個人投資家に有利な融資条件


PBの例は金融資本（有価証券もしくは預貯金）に対してであったが、上記も所属先やキャリアという人的資本に対する借り入れだと考えれば、「自分が持つ資産を最大限活用して投資効率を高める」という基本原理は同じだ。


世界中をくまなく旅したとしても、低い自己資金比率で投資物件を購入できる都市を見つけることは簡単ではない。
多くの国では、不動産投資は値上がり益（キャピタルゲイン）を狙う手法であり、借入金利は高く、保有中のCFが赤字になる。
フルローンでもCFが黒字になる日本は「借り入れする側」にとって非常に恵まれている国だ。


そして基本的に個人向けの不動産投資ローンは、物件価格が下落して残債以下の価値しかなくなった場合でも一括返済を迫られることはない。
評価損が出ている間も、賃料を受け取り続けながら次の売却時を待つことができるため、圧倒的に個人投資家に有利な融資条件だ。


これらの条件が整っている今こそ、超富裕層の資産管理を生業とする外資系プライベートバンクも大きな武器としている「借り入れを起こして投資効率を高める手法」を実践してみてはいかがだろうか。