＜文章からバーチャルな不動産を想像して楽しもう！＞
＜Fun Reading for Imagining the Virtual Property!＞

前回は不動産で収益を出す基本単語について、述べましたが、その中で、不動産を所有 owning a property している場合の、ふた通りの基本となる投資について、もう少し英語をおさえてみたいと思います。

では行ってみましょう！

その１は、

１）賃貸収入　rental gain / income gain / rental income

持っている不動産を人に貸し出して、その家賃収入を得る、利益の出し方。

つまり、
How to make money from renting out a property
どうやったら不動産賃貸でお金を儲けられるか

ということになります。

まずは、所有しなければならないので、
投資物件を買います Purchase an investment property
この時に見るのが、不動産のウェブサイトなどですね。
家探しウェブの探索 Explore house hunting websites
をします。

チラシ  flyer / insert ad を見たり、
人から聞いたり、情報集めは大事ですね。
どれにしようか、
決め手となる要素 key factors は、
立地 location、価格帯 price range、広さsize、
ですが、
貸すのが目的なので、
自分が好きな場所よりも、需要 demand のある場所を考え、
コストがかかると利益率が下がるので、
不動産税／固定資産税 property taxesが低めの方がいいですね。
固定資産税は、直訳すれば、fixed asset tax と言えますが、
つまりはアメリカなら不動産税です。

他には、
その建物の管理費 management fee などもチェック。
日本だと修繕積立金 reserve fund for building repair
もあります。

余計なことですが、
管理や修繕に力を入れてない建物の一室を買ってしまうと、
不動産の価値が下落する可能性はあります。
とはいえ、自分が住むのではなく人に貸すので、
賃料さえ取れれば安い方がいいや、という考え方も、
投資家にはあるかもしれません。

ところで
管理費ですが、
アメリカ英語では

HOA (Home Owner’s Association) fee

と言います。
所有者組合とでも訳せるかもしれませんが、
実質、これが管理組合であり、
この費用が、組合管理費と修繕積立金の両方を
含んでいると考えれば近いと思います。

HOAには気をつけないと、
日本の常識からは驚くほど高かったりします。
不動産税も同じです。

高額なHOAをとっているから、
建物および、コミュニティが綺麗に保たれる。
物件価格が高いところに加えて、
例えばニューヨークやニュージャージーなどは不動産税も高く、
仮にハーフミリオン half million つまり、
昔なら五千万円程度、（日本円が弱いので、７千５百万円程度）
の普通の家に住んでいても、
不動産税を、年に＄10,000 （今の為替レートなら148万円）
払うことは、ザラです。

海外の投資家から見れば、
日本の安い固定資産税は魅力に映ると思います。
といっても、海外は広いですから、
日本より税が低いところもあります。

また、このHOAは
多くの

内規 house rules

を決めています。
建物がコンドミニアム condominium / condo なら
日本のマンションとほぼ同じように売り買いができると思っていいのですが、
もし
コーポ Coop / Cooperative apartment の場合は、
気をつけなければなりません。
自分たちで決めたルールがある、一種のクラブのような成り立ちで、
建物全体が、
管理組合とシェアホルダーによって構成されている非営利団体
と捉えて良いでしょう。
コーポの所有者は、オーナーというより
シェアホルダー share holder （株主というより、分担所有者）という感じなのです。
私のような外国人は買えないことが多いです。
取り決めが多く、
その中には、アメリカ国籍保有者のみ、などという規定もあります。

シェアホルダーの合意が得られないと、
内部のリフォームもできませんので、
素晴らしく良い場所にありながら、部屋は時代遅れということもあります。
猫や犬を飼えないことも多く、
それ以上に、貸出禁止項目がついている場合もあります。
ということは、投資物件として賃貸料収入を上げることはできないのです。

マンハッタンのマンション物件で、
隣のコンドより全然安く、ロケーションもよく、広さもある上に、
建物の外見は趣のある1910年代風、
などと思ったら、気をつけないといけません。
自分が住む分には、
シェアホルダーたちが売ってあげる、と合意してくれれば、
それで良いのですが、
貸し出せないから投資物件の対象ではないのです。

ニューヨーク、特にマンハッタンの物件を見ていると、
例えば、8000万円なら、なんとか出せるかなあ、
などと夢を見ても、
HOAと不動産税の合計が、3,000ドルとかで、夢は砕かれます。
この8,000万円の物件に住むには、
毎月、最低でも3000ドル（今のレートなら45万円弱）
払える人にならなければならないのです。
そんなの無理。
少なくとも、人に貸さないとそんなお金は出ない。
ところが、運悪くCoop物件だったら、貸出不可。
あああ。
ということで、どっちにしても現実的な夢ではないのですが、
楽しんでいた空想から現実に引き戻されて、少しムッとします。

話を戻しますが、

実際に貸す時には、
賃料を決めなければなりません。
これは、買う時に、不動産屋さんから、
この物件は「

満室時の想定利回りassumed yield when it’s fully rented

〇〇％ 」

などと言われて買っているので、
その利回りを出せそうな金額に決めると思います。
とはいえ、
税や管理費やその他の費用を引いた後は、
かなり厳しいものになるかもしれません。
すぐには貸せないから値引きprice reductionしたり、
空き家を保持するコストとかね。
でも銀行に預けても何もつかない昨今、
日本の不動産賃貸は、なかなか良い投資先なのだと思います。

長くなったので、２）資本収益（率）investment return 　または　物件値上り益 appreciation profit については、次回とさせていただきます。

＊写真をありがとうございます。Photo byaoyagi_gahaku　様