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オーストラリアで自宅用に築40年の家を買い、リノベーションした話

 まず最初に、多くの日本の都市と、オーストラリアで住宅事情が違っている点について簡単に、紹介します。

 まず、同じ都市の中で地域によって不動産価格の差がとっても大きいです。(誤解を恐れず言えば)年齢、人種、世帯収入、就業状況、教育レベル等の人口動態が、その地域の不動産価格に良くも悪くも”はっきり”表れます。

 二つ目は、中古の家を買うことが多くの人にとって普通です(郊外に行けば、新築を建てて住む選択肢もありますが)。築50年程度の家を、メインテナンスを繰り返し住み続けるのは決して珍しくないです。

 三つめは、オージーたちは人生の中で家を住み替えるという点です。例えば、働き始めて小さなアパートを購入、結婚して子供ができると庭付き大きな家に買い替え、子供たちが巣立てばまた小さめの家に戻る。この様に、所変われば住居に対する考え方が随分違うものです。

 さて、前回記事(職・遊・住の融合 豪メルボルン郊外GEELONG(ジローング)の暮らし)で紹介しましたが、2012年オーストラリアに移住した我が家。当時3歳であった長女は2015年1月から地元の小学校(日本の”年長クラス”にあたる年齢から小学校が始まります)に通う予定でした。これに合わせて、2014年1月に家探しを始め、その年8月、入学半年前のタイミングで無事に新居へ引っ越しました。

 この記事では、全8か月に渡る自宅購入プロジェクトを一気に紹介し、そして最後に資産としてのオーストラリア不動産事情について、自分の体験を基に考えたことを、まとめてみようと思います。

【住むエリアの選定】

 私達家族の場合、”子供達の学校のなるべく近くに住みたい”という基本的な考えを早い段階で決めていました。実際には、幾つかの学校をあらかじめ絞っておき、気に入った物件があれば買おうという作戦でした。オーストラリアでは、全ての公立学校はスクールゾーン制で、ゾーン内に住む家庭の子供たちが通います。

 公立学校の間にもそれぞれ特徴があります。例えば、今娘たちが通う学校はIB(インターナショナル バカロレア)教育を採用して自然教育に力をいれている、近くの学校ではIT教育、もう一つの近隣の学校では、ダンスに力をいれているといった感じです。また、学校の規模も、200人ぐらいから600人のマンモス校まで、それぞれです。

 学校の情報を調べるのに役立つサイトがこちら、MySchool(マイスクール)。生徒数、教員数、予算など基本情報から始まり、オーストラリア版全国学力テストのNAPLAN(National Assessment Program Literacy and Numeracy)の結果や英語以外の母国語をもっている生徒の割合(Language background other than English)などの細かな情報も公開されています。

 その他、現地で知り合った日本人家庭の友人達にもアドバイスをもらいながら、最後には2,3の学校に絞り込んでいました。

【物件探し】

 家の探し方から購入申し込みまで、全体の流れを簡単に紹介します。

物件を探す>
 多くの人が利用する、不動産検索サイトがこちら。
REAL ESTATE.COM もしくは DOMAIN
これらの、サイトでは希望するエリアの物件が詳細条件で絞って簡単に検索できます。

インスペクション(物件確認)>
 売り出し中の物件は、インスペクションが平日夕方や土曜日に開かれます。道路沿いに、派手な色の不動産会社の旗が目印として立てられ、皆が予定時間になると集まってくる。通常、誰でも自由に見学可能で、興味があれば不動産エージェントと話をする機会もあります。

<③購入申し込み>
 不動産エージェントに、購入希望額を提示します。そして、エージェントを仲介して家のオーナーと交渉。この時、ライバルが多ければ当然値段は吊り上がります。

実際の体験談をここから紹介していきます
 家を買うエリアをある程度絞った私は、検索サイトを利用して売りに出る物件を調べ続けると同時に、そのエリアの研究も行いました。そこで役に立つのが、無料で手に入るレポート達。例えばそのエリアの一軒家の値段中央値、何件の家が現在売りに出ているかなど、基本的な情報が得られます。私はそれに加えて、有料版($26)のエリアセールスレポート(Suburb Sales Report)も購入しました。これは、過去一年の取引履歴がリストになっており、住所、ベッドルーム数、シャワー数、車庫有り無し、土地面積、そして値段も分かります。これを見ることで、だいたいの相場観が得られ、自分が買うときに高すぎる値段で購入申し込みすることは防げるかと思います。

 実際に私が購入した今住んでいるエリアのレポートによれば、過去一年で482件の中古物件が売買成立している。このエリアには、居住用住宅が約7000件あるので、単純計算すると、1年間で100件の家のうち7件ぐらいが売買取引されています。そうなんです、オーストラリアは不動産の売買が非常に盛んなので、新しい物件が市場にどんどん現れます。

 そんなこんなで、10~15件ぐらいのインスペクションを終えた頃でしょうか、今住んでいる家に出会いました。この家、小学校に徒歩5~10分ぐらい、近くのショッピングセンターにも車で2~3分と非常に立地が良い、3ベッドルームとサイズも広すぎず若い家族向けで、それにもかかわらず値段が割安でした。なぜかというと、検索サイトの写真を見る限り、とにかく内装が古く全くイケていない。裏庭を見ても、古くて魅力的には見えない植物、ガーデニング類がとにかく多い。。。なので、あまり期待せず、別のインスペクションの帰りにちょっと立ち寄ってみました。やはり実際見た感想も、写真で見た通り良くない、正直いって時間の無駄に感じるぐらいでした。

 ところが、ちょうど2、3日それから過ぎた日でしょうか、妻と話していてある事に気づきました。あの家って、総合評価はかなり悪いけど、家の間取りだけみたら、今まで見た家の中でもかなり良いんじゃないかと。オーナーの古臭い家具が残っているので、リビングルームは決して広く見えません。ただ、内装をリノベーションしてモダンな雰囲気に変えれば、かなり良い家になるんじゃないか?それから数日考え、私の心は決まりました。。。続く

購入申し込みから契約、鍵引き渡しまで 

 翌日、販売エージェントにオファーの申し込みを入れました。この家、オークション形式ではなく、プライベートセールと呼ばれるタイプで、当初設定された値段($420,000-460,000)を参考に、購入希望者はオファー(買い入れ申し込み)を入れることが出来ます。私は最初、最低価格$420,000でオファーを入れ、エージェントと2,3度電話交渉した結果、$426,000で合意することが出来ました。思った通り家の印象があまり良くないので、おそらく他にオファーを入れたライバルもまだ少なく、最低価格から+$6,000と値段がそんなに吊り上がる事もなく早いタイミングの交渉成立。後のリノベーション代も含め予算内に収まり、満足する結果となりました。

下の写真は、実際に検索サイトで販売用に使用されていた写真です。よくあることですが、写真加工で2,3割増しに良く見えます(笑)。

 その後、3月中旬に契約書にサインした後、無事ローンの本審査も承認が下り、とうとう5月16日引き渡しを完了しました。ついにオーストラリアで家を買い、ここに物件探しは終了となりました。(続く)

【リノベーションから入居まで】

 ついに鍵の受け渡しを済ませた私は、リノベーションに着手しました。当時住んでいた賃貸は、1年契約であと4か月は家賃を払わないといけません。なので、賃貸に住み続けながら、賃貸契約終了の8月をタイムリミットとして、リノベーションを行いました。

 主なリフォーム内容はこちらです。細かな軽作業はDIYで済ませ、その他は業者の人にお願いしました。
・キッチン、ダイニング、玄関、廊下のカーペット、タイルを取り除き、ハードウッドフローリングへ変更
・リビング、ベッドルームはカーペット交換
・ランドリーの流し台、床と壁のタイルを張り換え
・メイントイレの、床タイル、便器を取り換え
・全部屋の窓鍵、ドアノブの取り換え
・全部屋の壁ペイント
・全部屋、カーテンからロールスクリーンへの変更

 オーストラリアには、リノベーション会社や工務店が、デザイン、見積もり、施行と全てお任せでやってくれるというのは、あまり聞きません。タイル屋、ペンキ屋、電気技師、フローリング屋、カーペット屋、大工、水道屋、ガス屋などなど、別々に見積もりを取り、作業の順序や日程を自分で調整し、立ち合いもする必要があります。そこで、とても助けられたのが職場の同僚であるイタリア系移民の友人(名前はポール)。イタリア系移民は、伝統的に職人系の個人事業をしている人が多いです。私はポールに、友人、知人を紹介してもらい、ほぼ全ての作業を行いました。

 目玉の一つは、タスマニア産Oak(ナラの木)のハードフロアーです。濃い茶色に色付けもしてあります。カーペットを張り替えるより初期投資は高く付きますが、リセールする際に有利なので、妥当な投資なら思い切ってできます。このハードフロアーは家一番のキャラクターになっていて、白い壁と濃い床の色が”カッコいいね”と沢山の人が言ってくれます。

 洗濯機や小さな流し台を置くランドリーも、とても古くなっていたので、流し台、床と壁のタイルと全面的にフレッシュなものに変えました。流し台設置は、友人の手助けも借りてDIYしました。壁に固定し、プラスチックの排水管を繋げ直す作業も、無事完了しました。

 メインのトイレは、床タイルと便器を新しいものに変えました(便器交換は友人がやってくれた)。女性陣にとっては、便器が新しいだけで幸福感がとても上がったみたいです。良かった。トイレのリノベーションは意外とコスパの高いアイテムですね。ただ、残念ながらウォシュレットはありません。。。そもそもトイレに電源プラグが来ていないので。

 最後に、フレッシュなペンキで仕上げて完成となりました。リビングルームには新しいカーペットも入って寝転ぶだけでとても気持ちいです。ちなみに、ピンクの部屋は子供のベッドルーム。当時、5歳と2歳の長女、次女が選んだ色でした。

最後に、リビングルームのBEFORE、AFTERを比べてみます。
作業をした2か月ぐらいの間とっても忙しかったのを思い出しますが、家族が喜んでくれたので大変だった日も報われました。

【入居後のメンテナンスコスト】

 やはり、内装をリノベーションしたといっても、もとは築40年の家、メンテナンスや設備の交換コストはそれなりに掛かります。今まで発生した費用の中でも、思いつくものを挙げてみようと思います。

・ガス貯湯式給湯器の交換
・屋根のコンクリート瓦の修理(一部瓦のずれ)
・エアコンの交換
・食洗器の交換

 一番最初のリノベーションと入居後に掛かった費用を合わせると、ざっと35,000豪ドルぐらいは出費がありました。
エアコンが壊れるといった突発的な費用をカバーできる現金を用意しておくこと、また家を購入する際にはプロに住宅診断をお願いして、大掛かりな修理などのリスクをあらかじめ抑える事が重要だなと改めて感じました。

資産としてのオーストラリア不動産事情

 最後に、お金にまつわる話を深堀します。お金の話を公開するのはちょっと躊躇する気持ちが強いです。が、話を分かりやすく尚且つリアリティを持たせるため、具体的な数字を挙げていきます。

 古い家は突発的なメインテナンスでキャッシュフローが大事ですよというのは先ほど書きましたが、ここからはオーストラリアで家が”資産”として凄く重要だという事を、少しでも感じてもらえたらと思います。

 まず下部写真左側の数字は、私の住んでいる家が過去幾らで売買されたかという記録です。不動産検索サイトで住所から検索すれば、誰でもこの情報が見れます。プライバシーの無さを気持ち悪く感じるかもしれませんが、こういった情報がたくさん公開されていることで、中古不動産マーケットの信頼性が担保されているのかなと理解しています。

 取引履歴を見てみると、1979年52,000豪ドルの土地として売買されて以降、1987年に住居として初めて111,000豪ドルで売られ、そして2014年3月に私が426,000豪ドルで購入しました。私は2014年に、1987年当時と比べ約4倍の値段で、家を購入したことになります。

 この値上がりは、全国平均を見てもだいたい同じような状況です。右のグラフは、オーストラリア全土の過去25年、一軒家平均価格(濃い紫色)です。左端1993年だいたい100,000豪ドル付近だったのが、右端2018年では、600,000豪ドルに迫る勢いです。25年間の間に全国平均でおおよそ5、6倍に上昇しています。また、シドニーメルボルンなどの大都市では、25年間で10~15倍に上昇したエリアなんてのもあります。

 さて次は、私の自宅エリアに絞って、値段の変化を詳しく見てみます。これは自宅エリア全体の一戸建て価格中央値です(Real Estate .Com)。左端2010年で435,000豪ドル、2014年510,000豪ドル、2018年685,000豪ドル、特に過去3年で大きく上昇しています。私の家も、2014年の購入依頼、少なくとも40%は評価額が上がりました。

 将来にわたって値段がどうなるかはもちろんわかりませんが、例えば5~10年後に家を売った場合、買った時よりも手元のお金が増える可能性は現時点でかなり高そうです。売らない場合でも、不動産マーケットが安定している限りは、十分資産価値がありそうです。

 ここまで読むと、家の値段がどんどん上がってなんて良い国だと思うかもしれませんが、値段が上がるのは家だけはなく、生活者にとっては、常に良い事ばかりとも言えません(私からすると、子供を育てる養育費がとても高いのが一番の困り事)。また、日々の収入減である仕事について言えば、オーストラリアでは終身雇用はとっくの昔から無い、非正社員比率かなり高い、頑張って大学出てもホワイトカラーの仕事がそもそも少ない、ジョブセキュリティの高い業界が以前ほど無くなっている等々、決して楽ばかりでもないのです。

 まとめると、家の値段が上がって資産形成はしやすい、ただ生活費も同時に上がり、仕事の不安定さも手伝って、一生を通して安定した生活を送るのは決して簡単じゃない。それは地元オージーにとっても同じ事ですが、ただ総じて彼らは”お金に賢く”自分の生活を防衛する手段を良く知っている、慣れているように感じます。不動産を通じた資産形成は、もちろんその中の一つの手段です。

 こうやって書いていると、日本の姿も頭に浮かんできました。将来的には、おそらく雇用が流動的にならざる負えず、(オーストラリアでは既に当たり前ですが)多くの人が転職を2回,3回,4回と繰り返すかもしれない。最近は年金問題もありましたが、自分自身の生活は自分で防衛する事が当然のスキルになるかもしれない。これらの点では、オーストラリアの生活から学ぶ事がとても多いのかもしれません。

最後に
今回も、最後まで読んでくださり大変ありがとうございました。それにしても、SNSって本当に便利な道具ですね(今更ですが)。色んな人の考えが知れて、意見交換も出来て、自分では当たり前に思ってい事が、意外と価値があるもんだなと気づいたり。そんな事を考えながら、この記事も完成させました。この場をかりて、いつもありがとうございます。

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Masashi Ishikawa

エンジニアとしてオーストラリア永住権を取得し、2012年メルボルン郊外ジローング(Geelong)へ移住。ピックアップトラックRangerの開発に従事。三姉妹の父。現地の暮らし、永住権、就職、不動産ネタを記事に。よろしくお願いします。Twitter @mishik2019
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