沖縄の投資対象エリアはこの４エリアで如何でしょうか。
こんにちは。
不動産鑑定士の丸山です。
最近、暑いですね。こんな日はリゾート地の白い砂浜で横になり、ビールでも飲みたくなります。
さて、本日はそんなリゾート地である沖縄県の不動産市況についてです。
本題に入る前に当たり前の話ですが、不動産を買う場合、地価が上昇しているエリアの物件を購入する必要があります。
この理由は簡単で、１年後に１０％上昇するエリアであれば、何もしないでそのエリアにある不動産は１０％上昇するからです。
とすれば、不動産投資（に限らず、購入する場合も含むが）を考えている人は駅前立地というミクロ的な「立地」に限らず、地価が上昇しているエリアかどうかというマクロ的な「立地」にも注意する必要があります。
そして、地価が上昇しているかどうかは、地価公示の推移を調べることで簡単に把握できます。
今回も地価公示の推移を用いて沖縄の投資対象エリアを分析します。
まず、沖縄は地価公示の上昇率が三年連続日本一です。
全国平均のプラス1･2％を大きく上回り、変動率は3年連続で全国最高となった。住宅地、商業地、工業地全てで変動率が全国最高となり、地価高騰が改めて浮き彫りとなった。
（琉球新報より引用）
直近三年の上昇率は東京や大阪を凌ぐ上昇率になります。したがって、安易に考えると沖縄の物件を購入すると勝手に資産価値が上昇することになりますね。しかしながら、沖縄全体が上昇しているとはいえ、どのエリアでもいい訳ではありません。詳細について後ほど解説します。
では、そもそも論になりますが、なぜこんなに沖縄の土地は上昇しているのでしょうか。
考えられる理由は２つあります。
１．観光需要の増加による影響
２．モノレールの延伸や那覇空港の第2滑走路といったインフラ整備
１．観光需要の増加による影響
国内でリゾート地と言えば、大半の人は沖縄と答えるのではないでしょうか。アベノミクス経済から好景気感が続いておりますので旅行客が増加し、同時にインバウンド需要も旺盛です。このような景況感を背景に国内外から観光需要に着目した投資マネーが流入したことが考えられます。
なお、観光庁の調査では国内旅行をする場合、沖縄以外のエリアは平均２泊でしたが、沖縄のみ平均３泊です。これにより使う旅費単価も、他のエリアでは平均５万円半ばでしたが、沖縄のみ２倍の１１万円強という調査結果でした。
また、沖縄は2010年から2015年の国勢調査では人口増加率が全国トップです。したがって人口増加が下支えとなっていることで、観光需要が旺盛な現在は物件を民泊として稼動させ、景気が停滞した場合には賃貸物件に切り替えて運用することが可能です。
さらに、土地価格そのものが都心に比べて相対的に安く感じるため、投資参加者が多いことも挙げられます。
２．モノレールの延伸や那覇空港の第2滑走路といったインフラ整備
2019年10月1日に以下のモノレール駅が開通されます。
・石嶺駅
・経塚駅
・浦添前田駅
・てだこ浦西駅
そして、更なる延伸計画も現在検討中です。
・A豊見城～糸満ルート（奥武山公園～糸満）8.9km 9駅
・C首里駅接続ルート（県庁前～南風原町経由～首里）6.5km 7駅
・C南風原～与那原ルート（県庁前～マリンタウン地区）9.9km 9駅
・D西原ルート（てだこ浦西～マリンタウン地区）5.5km 4駅
・E中城ルート（てだこ浦西～琉球大学前）3.6km 3駅
沖縄鉄軌道の構想段階における計画書（沖縄鉄軌道計画検討委員会案）
また那覇空港では、全長2,700mの滑走路増設事業として、現在、総事業費約２,０７４億円を投じて第2滑走路を増設工事中であり、2020年3月末には供用開始が予定されております。
これらの影響が更なる価格上昇を期待させ、取引件数が急増したことで価格が高騰したことになります。
では、次に投資対象エリアを考察します。
ここでは、エリア毎の価格上昇率を確認します。今回採用するデータは平成２１年から平成３１年までの公示データです。
このデータを用いて、商業地及び住宅地を含む全用途のエリア別平均変動率を算出します。
それがこちらのグラフです。
うーん、見えづらいですねww
すみません、これを示したのは、沖縄は確かに上がっているということを言いたかっただけですww
グラフのエリアはこちらになります。（）の数字は採用したポイント数
石垣(5) / 宮古島(8) / 豊見城(3) / 糸満(8) / 八重瀬(3) / 那覇(39) / 南風原(5) / 浦添(13) / 読谷(2) / 嘉手納(3) / 北谷(3) / 西原(4) / 与那原(4) / 南城(3) / 宜野湾(11) / 中城(1) / 北中城(3) / 沖縄(10) / うるま(8) / 本部(1) / 名護(6) /全体(143)
有名の那覇市や北谷エリアは高い上昇率を示しておりました。
では次に各エリアの平均㎡単価を算出します。
ランキングでは、トップが那覇市、次いで浦添市、北谷エリアとなります。
正直、これらの土地も他同様に値上がりが見込めますが、そもそもの金額が高いですよね。ならば今の単価は安いけど、今後更に値上がりが期待できるエリアに投資すべきだと考えます。
であれば、現時点では価格が抑えられているため手が出しやすく、かつ将来性にも期待できます。
私の考えではそのようなエリアは次の４つでした。この理由は単純に価格は低いが、上昇率が県全体の上昇率を上回っているからです。
・西原
・北中城
・糸満
・読谷
これらの上昇率をグラフに示すと次の通りになります。
全てのエリアにおいて県平均の上昇率（赤い点線）を上回っております。平成21年から平成25年までの下降局面では下落率は低く、平成26年以降の上昇局面では県平均同様、問題なく上昇しております。
なお、各エリアの単年ごとの変動率はこちらです。
この４エリアの位置関係を示すと次のようになります。
全体的に南側エリアですね。
特に 糸満、西原、北中城、近辺は現在検討中のモノレール延伸計画が事業決定した場合、さらなる価格上昇が期待されることになります。
現状では那覇、浦添、北谷、宜野湾などが高騰していることで、その周辺エリアの地価が派生的に上昇しておりますが、恐らく、この流れはまだ続くことが想定されます。
もう少し県内のホテルや商業施設動向、リゾート地の開発状況等を考察する必要がありますが、沖縄の物件を検討されている方は、まだ価格は低いけど、上昇の余地を含む上記４エリアを検討されては如何でしょうか。
そして、最後に私が言いたいことは、不動産会社様及びホテル会社様からのマーケットレポートのご依頼、心よりお待ちしておりますwww
もしくは大富豪様、丸山ファンドを組成して私をファンドマネージャーとして起用してくださいwww
その際の連絡先はこちらまで。
mail@maruyama-res-office.jp
それでは今日はこのへんで。
有難うございました。
シーサー！！！！！！！
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？