不動産投資について、改めて考えてみる。

こんにちは！なびです。

過去に読書ログでこんな記事を書いてました。

ロバート・キヨサキさんが著者である金持ちへのロードマップが記された非常に有名な本なのですが、ロバートさん本人が巨大な富を築いた方法のひとつが不動産投資です。本の中も不動産投資について様々な観点で触れられています。

そんな中、世間では俗に言う「2000万円問題」と呼ばれる、定年後に必要となる資金が約2000万円かかる、という金融庁の試算が公表され、ニュースやワイドショーを賑わせていました。この問題は様々な人が様々な見解を持っているので、ここで詳細を触れませんが、兎にも角にもこの問題が公になったことで、「お金に対する意識が高まった」と感じています。

そのような中で、先日こんなセミナーに参加してみました。

FPの方が「資産運用とは」から「実際に始めるまで」の流れなど説明してくださり、いかに資産形成が大事か、次のアクションはどうすべきかを説明してくれました。
セミナー運営会社が不動産投資を事業としていますので、主に不動産投資の内容が多かった印象です。

この会社の方とお知り合いになり、お話する機会をいただいたところ、
不動産投資って「選ばれしもの」にしかできない離れ業であった、ということを感じたのです。
不動産投資を始めるにあたり、思うこと感じることをメモ代わりにこのnoteに残していこうかなと思います。

ーー「選ばれしもの」とは？？

前述した「選ばれしもの」ということですが、結論から言ってしまうと「銀行から融資を受けられるかどうか」ということです。

お話を聞くと、不動産投資をやりたい人でも融資を受けるための銀行の審査で落ち、やりたくてもできない人が続出しているとのことのようです。

下記に融資の最低条件をリストアップしてみます。
（銀行によって異なるので目安として捉えてください）

・安定な職場（公務員、上場企業社員）
・学歴（大卒以上）
・一定額を超える預貯金
・年収（500万円程度がミニマム）
・勤続年数3年以上
・直近の病気や手術がない
・ローンや請求関連に一度も払い忘れがないこと（2~5年間で）

言ってしまえば、健康で稼ぐ力を持っていて信用できる人、となっているんですが、大事なのは「肩書」がしっかりしていること。
たとえ、社長や役員でも上場企業でないと難しいし、最近では大卒ではなく大学院卒がミニマム条件としてかかってくる可能性があると言っていました。
また、申請直前に返ってきた健康診断でがんと診断された人や、電気代を口座振替にしなかったことでうっかり払い忘れていた人、なども一発でアウトです。

なぜこのような厳しい条件なのか、というとお金を貸す銀行側がリスクを負うからなんですよね。だから、信用できる人にだけ貸そうとする。まあ、至極まっとうな意見です。

ただ、その審査がどんどん厳しくなっているとのことで、できる人はだんだん少なくなっている。その反面、資産形成に関心が高まってきており、不動産投資をやりたい人は増えてきている。。そのギャップはどうにかならないもんかなと思います。まあ、借りようとする人が増えるのであれば、銀行側が制限を掛けるのはわかるのですが、こっちからしたら生活がかかっていますからね。政府からのアラートを受けているのは我々なのですから。。

それに加えて「肩書」で見すぎている、とも思います。就活の学歴フィルターよりも強力です。企業名見られただけであからさまにアウト感を出してくる。僕の場合はちょうど、上場企業から未上場企業に転職したこともあり、前なら審査をパスできたかもしれないけど、転職でほぼ厳しくなった、と言われました。たとえ勤続年数が多くても融資の条件が悪くなるそうで。

と、まあ色々と書きましたが、意外と窓口が狭い不動産投資でした。もちろん融資を受けずに始める、というのであれば全然関係ないのですが、そんな人はある意味選ばれしものなので、それはそれでいいのかなと思います。

ーー保有し続けるリスク

不動産投資の構造ってよくできていて、
ローンの支払を家賃収入で補填する、という仕組みのため、月々の支払いは思ったより少なくて済みます。物件や融資条件にも寄りますが、大体月3,000~5,000円程度の出費。恵まれた人は、家賃収入が上回り、むしろプラスになる人もいるとのこと。不動産投資のシミュレーションはこの家賃収入とローン返済額に加えて、売却価格をもとに全体の儲けを計算する、という構造です。

よくタイム・イズ・マネーと言われるように、早いタイミングで始めれば、ローン返済期間が短く済み、早く不労所得が受けられるため、営業の方も早いタイミングで初めたほうがいいと言っています。

ただやはりリスク面も考えないとです。

実は不動産投資で考えられるリスクとして、
・空屋期間の家賃収入がない場合
・家賃低下
・リフォームや補修工事費用
・住民トラブル
上記については、保証で何とかなるようです。
当然会社によっては異なりますが、空屋の場合も家賃分の9割は支払う、であったり、家賃低下においても基準価格より下がらなかったらそのまま据え置き、みたいなこともしてくれます。保証が備わっている会社を選ぶことでこのあたりはクリアになるかと思います。

ただやはり引っかかってくるのが、保有し続けるリスクもある、とも思います。タイム・イズ・マネー、ならぬタイム・イズ・リスクとも捉えられるのでは、と。

・どんな物件でも必ず劣化すること
・長期的なローン
この2点を改めて考えてみるべきと感じます。

物件の劣化、という観点から議論してみます。
シミュレーションでは「売却できたことが前提」として語られます。
この前提を疑うこと。果たして何十年もローンを払い終わった物件に対して買い手が見つかるのだろうか。。ローンが払い終わった後には築数十年たった古めかしい物件を。

しかも、追い討ちをかけるように、日本は人口減少が進んでいます。買い手の母数が減っているのであれば、かなりリスクが高いでしょう。確かに現在は東京などの大都市圏は人口増加していますが、ローンを払い終えた時に人口増加の傾向は続いている保証はありますか？今は良くてもずっと安泰ではないです。

長期的なローンについて、
資産として残ると言うものの、ローンはローンですし借金です。それを数十年間払い続けることができるのか。それを現時点で決めるのはなかなか厳しいことだと改めて実感しました。簡単に解約できるものであればいいのですが、不動産はそうはいきませんし。まあ、そうゆうものだと割り切って購入すればいいのですが。。

ーーさいごに

不動産投資は金融商品として非常に素晴らしいものであると思います。と同時に、万人に勧められるものではない「選ばれしもの」向けの商品であるなと改めて感じました。特に、経年劣化することやローン期間の長さをどう考えるかが重要であると感じました。

不動産投資の中でも条件が比較的軽く一般的なワンルームマンション投資について、下記のような記事があります。

利益として獲得できるのはあくまで売れたときだけ。売却の観点からみると、ワンルームだけを売り出すのではなく、物件ごともっていた方がはるかに売りやすくなりそうですよね。。。

何事もですが、お金が絡むことについて何かやる時にはしっかりと調べてからアクションを起こすべきですね。

と中庸な感想となってしまいました。。最近不動産投資の営業を受けて改めて感じたことをまとめてみました！（こんな商品を売っている営業マン本当に尊敬します。。。）

テンション高めに熱込めた文章を書きました。。
うだるような暑さも合間って体調壊しそうですが、みなさんも無理をせずお過ごしください。
いつも読んでくださりありがとうございます！！
それではー！