zeroローン住宅とは？

住宅を建てたら重くのしかかってくるローン。
（35年とか、ヤバいですよね。。）

お気に入りの住宅を手に入れたいけど、この長ーいローンの負担は気が重い、となかなか決心がつかない方も多いのではないでしょうか。

そんな方に、「ローン負担が実質ゼロになる」住宅についてこっそり教えちゃいます。

方法はシンプルです。

「収益部分付きの住宅を建てる」

これだけです。

では実際に私が設計して差し上げた建物を例に詳しく説明しましょう。

zeroローン住宅（神戸市灘区岡本駅前の複合ビル）

この建物のオーナーは不動産仲介業を営む方（仮に岡本さんと呼びます）

岡本さんが当時私が勤めていた設計事務所に相談にこられたのは今から7年前の事です。

既存長屋1階の不動産店舗を経営されていた岡本さんは、建物が老朽化したのを理由に建て替えを検討しておられました。

岡本さん自身は別でご自宅を所有されていましたが、家族にお母様がおられるので、狭い土地だがお母様の部屋も確保しながら建てられないか？というのが初めの相談でした。

建築費にかけられる予算は厳しく、建てた後のローン返済も心配なのでどうにか工夫して実現して欲しい、と要望されました。

敷地は駅前駅近でとてもよく、人気のエリアなので賃料も高く設定できそうだし、テナントも入ってくれそう。これは何か工夫出来そうだな、と思い提案に取り掛かりました。

私が提案したのは以下のような住宅です。
・4階建の収益付きマンション形式とする（EVはなし）
・1階を飲食店を想定した店舗にする
・2階に岡本さんの不動産店舗を入れる
・3、4階をマンション、どちらかをお母様の住宅、残りを賃貸住宅とする
（将来は賃貸に回す）
・構造は狭小地でも施工でき、コストも抑えられる鉄骨造とする

この提案に岡本さんは納得され、事業計画を作り、銀行とかけあった結果、事業ローンを組み、建築費を確保できました。

このケースの場合、2階の事務所とお母様の部屋は収益を生みませんが、もしあなたが自分の家族の部屋を1戸確保すれば良いだけであれば、
（仮に4階を自宅と想定した場合）

4階：自宅
3階：賃貸住宅
2階：貸し事務所
1階：貸し店舗

という作りにすれば、1、2、3階が全て収益部分になります。
因みに1、2階も賃貸住宅としても良いのですが、店舗や事務所とした方が家賃をもっと高く設定できるし、内装をテナント持ちにする事で工事費を抑えられるため、このような構成にすべきなのです。

収益部分から入ってくる毎月の収益を土地建物のローン返済費用に回せるので、「zeroローン住宅」が実現できる、というわけです。

岡本さんのその後の話

岡本さんは元々土地は持っていたので、解体費と建設費だけローンを組みましたが、1階の珈琲店からの家賃だけでローンの返済ができています。また、1階の店舗のおかげで不動産価値が上がり、家賃単価を高く設定しても入居者がつく状態です。

2階の自己用事務所は家賃が発生しませんが、奥のテナント、3階の賃貸から家賃が入ります。現在は4階も賃貸にまわしていて2〜4階全てから家賃が入り丸々利益になっています。

Zeroローン住宅を建てるための前提条件

ご紹介したような方法で、ローン負担なく家を手に入れ、将来資金を産んでくれる資産を手に入れるためには、銀行融資を受けることが条件になります。

また、テナントとして店舗を誘致するためには商業系の立地である必要があります。土地を既に持っている方は有利ですね。新規で土地を購入する場合は、住宅支援機構で借り入れると土地代の一部についても融資を受けることができます。

Zeroローン住宅を特におすすめしたい人

1.上記の前提条件をクリアしなければならない観点から
・商業系エリアに駐車場などとして使っている土地を所有している方
・そのような土地を相続した方
・商業地の比較的狭い土地で商売をしていて業態変換を検討している方
・土地も購入の場合ローンの頭金として１千万円程度の余裕資金がある方
・土地取得、建設費について親の援助が受けられる方
・有料企業にお勤めで、若いうちから頭金に回せる蓄えがある方
・店舗経営、事務所経営をされている方

2.若い時やブームの時にはお金を稼げるが年を取ると稼げなくなる方
・スポーツ選手（特に野球選手、サッカー選手など）
・芸能人、芸人の方（人気に波がある業種の方）
・芸術活動や文化活動など収入を生みにくい職業に就かれている方
（ローンが通るための施策が必要ですが）

あなたもZEROローン住宅を建てませんか？

いかがだったでしょうか。
もしあなたがこんな方法で自分の家をローン負担ゼロで手に入れたい！と思うなら、ぜひご相談ください。

土地の選定から建物の収益面からのコンセプト立案といったコンサルタント、テナントの募集、建物の設計・監理までマルッとサポートします。

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