戸建てを処分するに至った経緯とその中で調べて分かったことをまとめていきます。

• 前提条件

• なんで売却？

• 最初にしたこと

• 複数業者へ見積もりを取ってわかったこと

• 媒介契約の違い

• 不動産業者の傾向分析

• 結論と進捗

前提条件

同じような境遇のかたに読んでもらいたいので特定されない程度にできる限りの情報を書きます
・愛知県某所
・駅からは多いが近くにバス停あり
・30年くらい前にできた団地の土地を購入して工務店で施工
・築７年　木造
・注文住宅　4LDK　建坪約30坪
　1部屋は将来的に2部屋に分けれるよう扉を２個設定
　ロフトや屋根裏収納、造り付け収納多め
・庭約30坪（芝生広め）
・駐車場2台

なんで売却？

単純に言うと離婚したから
離婚前の財産分与の相談時に一度、ネット査定（住友不動産）実施
ローン残債≒評価額だったため、離婚時はステイ
購入時より坪単価の評価額がよかったので
「もしかしたらもっと上がるかも」とか「もし自分に何かあった時の生命保険代わり（子どもたちに残しておきたい）」
という思いもあり、一人で住み続けることに…
別居から2年、離婚から半年くらい経って

・家のメンテ、掃除が面倒
・ご近所付き合い（日中ほぼいないけど回覧板とか掃除とか…）が面倒
・この家を残して誰がうれしい？
・ローン結構苦しい
　（扶養がなくなったことによって会社福利厚生制度の補助がなくなった）
・いろんなことを思い出してしまう
など、いろいろな思いが巡って

「賃貸に出せないか？」

ってのを最初に考えました。
が、融資先へ問い合わせたところ家賃収入がある場合は
住宅ローン⇒投資用ローン
への切り替えがやはり必要…

金利UP、住宅ローン控除×の悪条件なうえに
固定資産税は払い続けないといけない
ローン払い終わるまでの金利分と家賃による収入考えてみても
どう考えてもわりに合わないという結論に至る。。。
転勤とかあれば、会社に借り上げてもらってみたいなこともできたけど
今のところそういう内示はなさそう
ということで、改めて見積もりを取ることに！

最初にしたこと

私の場合はすごく名の通った全国大手不動産業者へ見積もり依頼と
一括見積サイトを活用して見積もり依頼を実施しました
一括見積サイトは必要事項を入力（各社で登記を確認するのである程度適当で問題ないです）すれば、数日中にアポの電話が来るはずです
最終的に4社とアポを取り直接話をし、うち3社と一般媒介契約を結ぶこととなりましたが必ず相見積もりは取るべきです
だいたい1h×不動産会社分の時間を取られますが、数千万の取引をするのだから仕事以上にこちらも勉強すべきだし、後悔しない選択をするために入念なリサーチは必要不可欠だと思います
とは言っても、面談までは特に準備はしませんでした
面談後→媒介契約締結まではそれなりにリサーチ等を実施しました

複数業者へ見積もりを取ってわかったこと

業者によって言うことが結構違う

のちほど「不動産業者の傾向分析」で詳しく書きますが、不動産会社によっていうことが真逆だったりします
見積もり額はそんなに開きはなかったです
評価額について宅建業者が意見を述べる際にはその根拠を明らかにしなければならないため基本的にロジカル
ただ、売り出し価格の考え方には開きがあります
最終的に売り出し価格を決めるのは自分なので、各社の意見を聞いて決めればいいと思いますが「自分はこの価格なら買いたいか」という視点が必要だと思います
（まだ売れてないのに偉そうに言うなですが…）

諸経費の話

諸経費については業者による差はほぼないです
仲介手数料は（成約価格×3％（0.03）+6万円）×消費税（1.10）で固定（法定上限）
これに登記費用・測量（必要な場合）などがかかります
成約価格が高くなれば当然仲介手数料は高くなります
ローンの残債がある場合
成約価格-諸経費＞ローンとなるように価格設定をする必要があるため注意が必要
ローン残債が多い場合、設定価格が相場より高すぎてなかなか成約に至らないという場合もあるみたいですので売り出すタイミングは注意が必要

媒介契約の違い

不動産を売却する場合には、宅建業者と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には一般媒介契約/専任専属媒介契約/専任媒介契約に分類されます。それぞれメリット・デメリットがありますが、不動産業者によっていうことはかなり違うので注意が必要と思います。

一般媒介

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能
■メリット
・複数社と契約ができる
・自己発見（自分で買主を見つけてくる）取引ができる
■デメリット
・複数社とのやり取りを自分がやらないといけないので面倒
（A社と商談中になった場合、それ以外の業者への連絡をするなど窓口が自分になり負担は大）
・契約時にしか手数料がもらえないため専任に比べって本気にならない（と言ってくる業者がある）
・業務処理の報告義務がない（からちゃんとやらないという業者がある）
・指定流通機構への登録義務がない（義務がないだけで登録する業者もあるのでデメリットというかは微妙）

専任専属媒介

実際やってないのでネット情報等をまとめています。。。
一社へ窓口を一任する契約
専属にすることで1回/週の報告義務があり、定期報告の頻度は専任より高い
■メリット
・一社お任せなので楽だと思う
（名義が複数になっていたり、ややこしい物件でも一任）
・1回/週の報告義務があり、定期的にフォローが可
・指定流通機構への登録義務があり多数の不動産業者と商談可能（と激押ししてくる業者あり）
■デメリット
・自己発見（自分で買主を見つけてくる）取引ができない
・大手による両手取引狙いの機会損失リスクあり？

専任媒介

実際やってないのでネット情報等をまとめています。。。
専任と専任専属との違いは
・自己発見（自分で買主を見つけてくる）取引ができるかどうか（専任専属はできない）
・報告義務の頻度（専任：2週/回　専任専属：1週/回）
・指定流通機構への登録期限（専任：7日以内　専任専属：5日以内）
※レインズに登録すると登録証明書というものが発行されるそうなんですがこの証明書を売主に渡して、発行直後に登録を削除する大手もあるみたいです。。。

不動産業者の傾向分析

大手業者・全国チェーンのフランチャイズ・地場中小業者
それぞれと話をした傾向をまとめてみました
（個人の主観も入っているためご了承ください）

大手業者

とにかく専属専任媒介契約を激押ししてきました
「一般媒介だと責任も義務もないのでなかなか商談が進みませんよ」と言ってきてました
ネットで「大手不動産業者　囲い込み」で検索すると、さまざまな事例が出てきますが、まさしくそれでした
両手取引狙いなんだなって感じがヒシヒシと伝わってきました

全国チェーンのフランチャイズ

大手と同様でしたが「専任媒介」をおすすめしてきました
（若干両取引狙い？って感じも見受けられました）
少し長期スパンで「チャレンジ価格」と言われる高めの金額設定を提示
考え方にもよりますが、高めで出して値段を下げると「あれ？この物件もう少し待てばもっと下がるんじゃない？」って考える買主もいるので
（自分が結構この考え）長期化リスクもあると思います
ただ、営業マン自体はいい人で話も長すぎず短すぎずで好感も持てました

地場中小業者

2社、話をしましたがどちらも元大手から独立したといっていました
大手のやり方も理解したうえで親身になって具体的な提案をしていただいたので好感が持てました
大手に比べ持ってる物件も少ないため一件一件丁寧に対応してくれそうな雰囲気もありました
「専任いただけたら、意地とプライドかけてやらせてもらいますが贅沢言わないです。一般でも十分頑張らせてもらいます」的なことを言っていました

※両手取引って？

1社の不動産業者が売主と買主、両者の仲介をすることで両者から仲介手数料を入手することができる取引のことを言います。
仲介手数料は（成約価格×3％（0.03）+6万円）×消費税（1.10）で固定（法定上限）が、一度の取引で2倍もらえることになり超高コスパ取引が実現するわけです。
そのため、自社内で買主を探すために、指定流通機構に登録せず隠したり、指定流通機構に登録しても「商談中です」と他社の問い合わせを断ったりする「囲い込み」と呼ばれる行為が実は横行しているという話を聞きました

結論と進捗

私は3社と一般媒介契約を結んでいます
一般媒介のデメリットをフォーカスして訴えてくる業者もありましたが
自分の物件はそれなりに需要があると思っていますし、価格設定も冒険していないなか、一般媒介契約のデメリットを強く感じなかったです（今のところ）
それよりも大手による両手取引狙いの機会損失に少し不安を感じました
3か月様子を見てあまり思わしくなければ専任にする等対応も替えていきたいと思います
各業者へも「専任への移行の意思」は伝えており、少しはけん制になるかと思っています

結局…

売れる物件、相場から大きくずれていない物件は
契約の種類によらず売れるんだと思います
「少しでも高く売りたい」という気持ちもあると思いますが
売り出し価格を高く提示している業者が必ずその価格で売り切ってくれる保証はないんです。

・売れやすい/にくい物件か？
・自分だったら買いたいと思う価格設定か？
・この営業マンから買いたいか？

それを見極めるために、相場感の把握と営業マンとのコミュニケーションが必要かと…
各社のHPを確認して、修正依頼を出したり、こちらからフォローをする、価格についても業者からのフォローの前に自分でも作戦を立てる　などできることはいろいろある
数千万の取引を他人にまかせっきりでいいのか？
そこが重要だと感じながら進捗あれば更新を続けていきます