不動産価格には査定価格と鑑定価格があります。

まず、不動産査定について。
ここでいう査定とはこの物件はいくら、と相場を出してくれる事です。
もう１つの鑑定に比べると信頼性は多少劣るものの料金は鑑定に比べて安いので単純に物件の価格など参考にしたい場合に用いられる事が多いようです。
また、査定の場合は大体の不動産業者が無料で行ってくれるのが一般的なようです。

そして不動産鑑定について。
まず、不動産鑑定というものは国家資格である不動産鑑定士にしか出来ない事、ということ。査定と比べて料金は高く、時間もかかるが査定よりも信頼性の高い資料として扱われます。
という事なんですが…
鑑定会社や鑑定士の経験などによっても価格が異なるんですねぇ。。
私のいたファンドでは鑑定評価を数社に依頼して、一番評価の高い鑑定会社を採用していました。
評価が出ない?!って鑑定会社もありました…不動産の鑑定評価はお国が定めた法律で決められた方法で評価するのに違いが出ちゃうんですなぁ。

しかも、鑑定評価の方法にも
「原価法」
「収益還元法」
「取引事例比較法」
「直接還元法」
「DCF法」
「賃貸型開発法」
「開発法」
っていくつあるんだ？

この中ではDCF（Discounted Cash Flow）法は不動産鑑定においては 2002年の不動産鑑定基準の改訂の際に正式に採用され、一つの資産を対象にしているため、キャッシュフローが高い確度で導き出せる「不動産」においては適切な評価法であると言われています。

ところが不動産鑑定をDCF法で行っても、そのIncomeの基準となる賃料は鑑定ではなく査定or現行賃料なんですよww

だから、年間収入の基礎となる賃料がいつのものなのか？
レントロールで契約時期とその賃料を調べ、現在の相場と異なっていないのか？
（10年以上前に入居して賃料が高いまま改定してないケースは結構あったりします。）
どこの会社の誰が査定したものか？近隣事例と数多く比較されているか？
は必ずcheckしてください。

賃料の査定表にゴム印だけで社印がなく、誰が査定したものか担当者も不明なものが添付されていて不動産ファンドの時に仕入れ部門
（アクイジション）とよく揉めましたわ。