新版 まずはアパート一棟、買いなさい 読了【会計】2016年出版

2002年から不動産投資を始め、4年間7棟72戸利回り20%越えを達成された石原博光が執筆された

「まずはアパート一棟、買いなさい」を読了しましたので気になったところを書きたいと思います。

【気になったところ】

・本を読んでも実際に物件を買う人は100人に1人しかいない。

→おっしゃる通りですね。100人のうち、99人でなく1人になれるようにどんどん行動していきたいと思いました。

・物件の賃料収入の利回りと融資の金利の金利差(イールドギャップ)は12%以上は必要(例えば、利回り13%ならば金利は1%以下が良いという感じ)

→わかりやすい指標だと思いました。融資期間も影響しますが、一つの指標にしてみたいと思います。スルガ銀行やかぼちゃの馬車、大東建託など一連の不祥事により融資が厳しくなったことで、2019年4月時点で物件価格が下落しつつあるのでどんどん利回りの良い物件が出回るのではと考えています。

・安値になる項目は、空室率が高い・ボロい(築年数が多かったり、オーナーの管理がずさんで賃貸経営に情熱がない場合が多い)

・他の投資家が見話している物件を狙って満室に持ち込むというニッチな戦略で規模拡大や資産増加をねらう

・買ってはいけない物件は、地盤が軟弱・多湿・家が傾いている。白アリや土台が大丈夫かも購入前にプロに見積もりを取って問題ないかを確認すべき

・優先すべき大事なことは、融資が取れるかではなく高利回りであるか。

→不動産投資の本に共通する点で、物件購入の入り口に成功すれば、賃貸経営と売却の出口戦略は容易になるとのことですので、おっしゃる通りいかに割安で良い物件を購入するかが一番の肝であることを認識しました。ただ良い物件は現金持ちの方が速攻で買われていくので、そこは折り合いをつけた利回りの妥協点が出てくると思います。

・あくまでも不動産は事業であり、感情や思い入れは禁物

・政府政策金融公庫から融資をもらうのがおすすめだそうです。民間より待遇が良いため。しかし、初期費用が高いのがネック。

【雑感】

・書いてあることはその通りだと思いました。そこから、どれだけ不動産屋に物件情報を問い合わせて分析するか銀行の融資状況を把握するかにかかっていると思います。冷静に客観的に数値化して判断することを50件以上繰り返せば自分に合ったものが見つかってくる気がします。私は現時点で10件程度ですのでどんどん経験して自分に合ったものを見つけたいと思います。

どなたかの参考になれば幸いです。

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ポパイマン

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