どうもこんにちは、コイルです

PTKと晴海フラッグの入居が開始される2024年春、果たして保育園は大激戦になるのかという議論を見かけたので、よそ者が勝手に推測してみました。

勝手に参考にしたのは、千葉県にある幕張ベイパークと神奈川県にあるクレストプライムレジデンスという超大規模マンションです。

前提

まず前提として、PTK2,786世帯、晴海フラッグ4,177世帯が入居対象。そのうち、ファミリータイプにおける空室率は2%と仮定します。

またファミリータイプの物件比率が、PTKで5割、晴海フラッグで7割と仮定すると、約4,200世帯のファミリーが入居することになります。

ここからは実データとの比較です

幕張ベイパークの場合

幕張ベイパークには、
クロスタワー&レジデンス(497戸)：2019/3入居開始
スカイグランドタワー(826戸)：2021/2入居開始
の2棟のマンションがあります。

上記2棟は中央区物件よりも4LDKの割合が高いため、2LDKの戸数と相殺し、すべて3LDKの場合と同様と仮定します。

1棟目(497戸)入居開始から約1年で、子どもの人口は以下のようになりました
入居時に0歳だった子は41人、1歳だった子は54人です

続いて、2棟目(826戸)入居開始から約1年で、子どもの人口は以下のようになりました
入居時に0歳だった子は約70人、1歳だった子は84人です

よって2棟ともファミリータイプの1割にあたる数のお子さんが入居することが読み取れます。

竣工後に産まれるお子さんの数も、新築時から5年前後は似た水準で動き、10年目にかけて減少していくことが多いです。(タワマンはピークが数年後ろ倒しになることはある)

これは他県のファミリー向け物件でも同様の傾向にあり、新川崎にあるメガマンション、クレストプライムレジデンス(合計2,500戸予定)でも似た数値で動いています。若干こちらの方が多いですが参考にできる範囲かと考えます。
(入居実績→2015年：421戸、2018年：570戸、2021年：680戸、2024年：327戸予定、さらに2街区供給予定)

晴海フラッグ、PTKに置き換えるとどうなる…？

中央区は都内では出生率が高い自治体のため、平均的な郊外ファミリー物件より若干少なめに(ファミリータイプの8%)に考えると、竣工時には330人以上の0歳児のお子さんが流入する可能性があります。
晴海西小学校が1学年9クラスを想定していることからも、少なく見積もっても250人規模の流入(区内移動含む)があると考えることは、何ら違和感がないと思います。

この流入のうちどれくらいが保育園利用希望かは分かりませんが、立地的に共働き率は極めて高いことが想定され、利用率が7割の場合230人以上になります。この人数だと保育園争いはかなり激化するとも考えられます。

[小言]
色々なマンションや戸建て開発地の人口推移を見ると、マクロ(自治体のようなスケール)な出生数の増減はあまり関係なく、単純にファミリータイプの戸数に比例するケースの方が圧倒的に多いです。
そもそも、夫婦間における完結出生数(2015年で1.94)はここ数十年でも10%ほどしか減少しておらず、大幅な変化はありません。

晴海フラッグやPTKといった超絶大規模な開発は見たことがないので、この数値通りにいくとは全くもって思いませんが、働き盛りの世代を中心に1万数千人の流入が見込まれる地域で、新たな保育園需要は100人/年程度では収まらないのではないかと個人的には思いました。

以上、よそ者からでした。最後までお読みくださり、ありがとうございました。