最新の新築ワンルームマンションを徹底評価(1)
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
直近の新築ワンルーム業界は、都心の土地仕入れが難航しており、都内の端や地方都市に分譲する会社の方が多くなってきました。また、新築中古問わず、相場より割高で販売する業者も年々多くなってきました。
その中で、今回は私の相談者が実際に受けた新築物件の提案をお伝えし、購入すべき物件か否かを判断していきます。
物件を購入する際の、判断基準の参考になれば嬉しいです。
2,最新の新築ワンルームマンションを徹底評価！
今回は2つの新築物件を徹底評価していきます！
2-1 「AZEST立石Ⅱ」
AZESTシリーズは、AZEST株式会社のブランドシリーズになります。
物件詳細は下記の通りです。
価格 2,850万円
立地 京成押上線「京成立石」駅徒歩8分
間取り 1K 22.75㎡
家賃収入 81,500円
管理費・修繕積立金 8,400円
2023年9月築
結論、購入すべき物件ではありません。
まず、最初に平米数です。
そもそも、この物件の所在地である葛飾区は、ワンルーム規制により25㎡以下の物件を建てることはできないはずです。
実際に建てれている理由については分かりませんが、平米数が小さいと、残債の減りが25㎡の場合と比べると遅くなるのでオススメできません。
次に、立地です。
京成立石駅は、例えばジャックス評価でいうとDランクです。
俗に言う東京都内のかなり悪い立地にあたります。様々なリスクが考えられることでしょう。
↓立地は以前、取り上げたS~Aランクの立地で選定しましょう。
また価格も、表面利回りで3.4％になっており、立地を考えると、ぼったくりレベルです。
2023年9月築みたいですが、まだ売れ残っているみたいなので取り上げてみました。
2-2「セリュークス成増」
セリュークスシリーズは、ニッテイホールディングスのブランドシリーズになります。
物件詳細は下記の通りです。
価格 3,100万円
立地 東武東上線「成増」駅徒歩10分
間取り 1K 25.70㎡
家賃収入 94,000円
管理費・修繕積立金 9,700円
2024年2月築
結論、こちらも購入すべき物件ではありません。
その理由は1件目とほとんど同じですが、立地と価格です。
成増駅はCランクになり徒歩10分と最悪です。この物件を提案している営業マンは、
「成増はこれから評価が伸びる立地で家賃が下がることは考えなくていい」
とゴリゴリのポジショントークで物件を勧めているみたいでした。
表面利回りも3.6%で山手線内側の超好立地並みの利回りになっています。
3,まとめ
今回は、AZEST立石Ⅱとセリュークス成増の物件を評価してみました、たまたま、2件とも良い物件ではありませんでしたが、物件を判断する方法を参考にしてもらえれば嬉しいです。
引き続き、新しい新築分譲の情報があり次第取り上げてお伝えしていこうと思いますのでお楽しみにしてください！
4,不動産投資110番について
不動産投資110番では、このような、ウソとホントが入り乱れる不動産投資の世界の中で、「真実」と「事実」で正面から切り込み、 『不動産投資において日本一正確で日本一信頼のできるブログ』 を目指して日々情報配信をしていきます。
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