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今日は現物不動産投資の種類について書いてみました。

新築・中古のマンション

新築マンションは綺麗で最新設備があり、現在の建築基準で建てられるため地震によって倒壊するリスクが低い、といった特徴があるので人気が出やすく入居者を集めやすいメリットがあります。一方、中古と比べて初期投資額が大きい、というデメリットがあります。

中古マンションは新築と比べて購入価格が抑えやすく、利回りが高くなるメリットがあります。一方、築年数によっては大規模な修繕工事の必要がある・古い耐震基準で建てられていた場合、耐震工事が必要のため、その分の出費・対応が発生することがある、というデメリットがあります。

区分マンション投資の特徴

マンション一棟の内、1部屋を区分所有して貸す区分マンション投資は不動産投資の中では物件価格が安いので初心者でもはじめやすい・地方と比べ首都圏であれば空室になっても次の入居者が決まりやすいので流動性が高く、資金が必要なときに売却しやすい、というメリットがあります。一方、一戸あたりの賃貸収入から修繕費積立金や管理費を支払う必要があるので、リターンは比較的少な目。大きなリターンを得るには部屋を増やす必要がある、などのデメリットがあります。

一棟マンション投資の特徴

マンション一棟まるごと所有して貸す一棟マンション投資は区分マンション投資と比べ、貸せる部屋数が多いので満室に近い状態を保つことができれば大きなリターンが期待できる、というメリットがあります。一方、多くが空室になると賃貸収入から借入金の返済が困難になる可能性があり、且つ区分マンションに比べ流動性が低いため、売却したいときにすぐに買い手がつくかわからない、などのデメリットがあります。

新築・中古のアパート

アパート一棟を購入して、各部屋を入居希望者に貸しだします。まとまった資金が必要になるので金融機関から融資を受けて購入するケースがほとんどです。

マンション投資に比べ、アパート投資はさらに利回りが高くなる可能性・新築アパートなら市場ニーズに合わせて、オーナーが自分で物件の間取りや設備を決めることが可能・中古アパートなら少額投資ができるだけでなく利回りも高く、築年数によっては大きな節税効果も期待できる、といったメリットがあります。

一方、入居者の移り変わりが激しい・耐久年数が短い・老朽化すると空室リスクが高くなるので入居者対策として家賃を下げざるを得ない事態がある・多くが空室になると賃貸収入から借入金を返済が困難になる可能性がある・区分マンションに比べ流動性が低いため売却したいときにすぐに買い手がつくかわからない、などのデメリットがあります。

新築・中古の戸建て

戸建ての入居希望者は主にファミリー層になるため長期間の入居が期待できる＝安定収入を得られる可能性がある・マンション特有の共用部の掃除などの必要が無いので管理負担を減らすことができる、というメリットがあります。

一方、利回りが低い・退去された場合はローン負担が大きい・戸建ては木造住宅も多くいため、鉄筋コンクリート造のマンションに比べ建物の老朽化が進みやすい（修繕費・リフォームなどのコストがかかる）・流動性が低いため売却しにくい・マンションに比べて空室を埋めるのが大変・戸建てだからと言って賃貸収入がそれほど大きいわけではないので、戸建ての需要が見込める場合（大家族で暮らす・ペットと暮らす、など）のみの選択肢になることが多い、などのデメリットがあります。

民泊

戸建てやマンションを宿泊施設として貸し出すことで空室の有効活用ができる、というメリットがあります。一方、利用者の需要が読みにくいために赤字になるリスク・民泊ゲストによる事故リスクもある、などのデメリットがあります。

その他（駐車場、コインランドリー経営）

もともと所有していた土地の活用、もしくは土地（建物）を借りることで駐車場やコインランドリー経営を行うことも不動産投資です。

駐車場経営の特徴

平面駐車場であれば初期投資が少なく、更地への復帰やマンションなどへの転用も簡単に出来る、というメリットがあります。一方、うまくいくかは立地などに左右される・税制上の優遇措置がほとんどなく、固定資産税や相続税評価が更地と変わらない、などのデメリットがあります。

コインランドリー経営の特徴

基本的には無人経営のため、人件費がかからず定期的な仕入れもほとんど必要ない、というメリットがあります。一方、成功するかどうか？は立地に左右される・FC（フランチャイズ）に加盟すると大きな初期投資が必要になる・認知してもらうための広告費・機械のリース費用・土地（建物）を借りている場合はその賃料、などのランニングコストがかかる（＝投資額の回収に時間がかかる、投資額が回収できないこともある）、などのデメリットがあります。

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