中古マンション投資に失敗しないために抑えておくべき要点
こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。
今日は中古マンション投資で失敗しないために抑えておくべきポイントについて書いてみました。
空室率
空室率が高いと家賃収入が発生しないためキャッシュフローが回りません。特に地方・郊外エリアは都心と比べて人口減少が著しいため、賃貸実需が下がりやすいもの。中には半年以上も空室が埋まらない物件も珍しくありません。
人の流れ・賃貸需要をチェック！
「厚生労働省の人口動態調査」などを筆頭に、検討中の物件の市区町村の人口動態を調べることができれば人の流れの有無を判断する1つの参考基準となります。また、人の流れが多い東京の都心エリア（港区、中央区、千代田区などで、駅から徒歩10分以内の立地）の物件を選ぶことでより空室リスクを低減させることができます。
家賃収入が低すぎる物件は避ける
家賃収入が安すぎると賃貸管理費・修繕積立金・退居時の原状回復費・設備修繕費などを加味したときに赤字になる可能性が高いので避けたほうが無難。
＼事前のシミュレーション／
事前調査が不動産投資で成功するかどうかの大きなポイント。赤字物件にならないよう必ず事前のシミュレーションを設計してください。シミュレーションは自分でもできるので試してみたい方は下記記事を参考に取り組んでみて下さいね。
参考記事：不動産投資のシミュレーションをエクセルで確認！利回りが良ければ融資まで検討しよう
家賃保証の適正額を把握
築年数・立地・面積など条件が同等の周辺物件と比べて、家賃の保証金額が適切か？を確認します。家賃に対する2割前後が家賃保証の手数料の相場となります。
相場と大きく乖離した金額の場合、「手数料が高い」or「すぐに値下げすることを前提に客寄せのために一時的に金額を高く設定しているだけ」の可能性があるので、その会社で即決はせず他と比べつつ一考した方が無難です。
エリアごと特徴に合わせる
エリアごとの世帯の特徴に合わせた物件選びが必要です。例えば東京を例に考える、とファミリー層の数は2015年にピークを迎え、以降減少しています。一方、単身者の世帯数は2035年頃まで増加予想があり、且つ全体の半数近く（48.9％）が単身世帯になると予測されています。そのため、東京であればファミリータイプよりもワンルームタイプの方が需要が期待できます。
参考出典：東京都「2060年までの東京の人口推計」
家賃保証に頼り過ぎない
中古マンションの販売を促進するために家賃保証を設ける不動産投資会社もあります。ただし、家賃保証は全額保証でもなければ契約更新時にその時の家賃相場にあわせて家賃保証の金額が下げられることもあります。
家賃保証の金額で毎月のローン返済額が担保できない損益ラインを超えると赤字物件となりますので、家賃保証に頼り過ぎず、あくまで一時的なリスクヘッジ材料と考えていただき、基本的には満室にするにはどうすれば？の考えの下で立地や物件選びを行ってください。
家賃保証の契約内容を確認
定期的な修繕も家賃保証を行う不動産会社に一任した場合、指定業者以外の選択肢がないことで必要以上の高額な修繕工事が行われ、収益性を下げてしまうケースもあります。家賃保証を行う際は事前に契約内容を確認をした上でご判断ください。
長期入居者が住み始めた時期
中古の一棟マンション物件の場合、既に長期で住み続けている入居者もいます。ただし、長期入居者は入居当時の家賃相場をベースに入居しているため現在（リアルタイム）の家賃相場より高い可能性があり、長期入居者が退室すると家賃も現在の相場家賃値下がりするので利回りも下がります。
予め「長期入居者はいつから住んでいたのか？」「現在の家賃相場とはどれだけ乖離しているか？」を確認の上、利回りシミュレーションを組んでください。
新耐震基準以降の物件を選ぶ
1981年からの建物は新耐震基準（地震に強い基準）をもとに建てられるようになりました。それ以前や1981年前後の物件は新耐震基準で建てられていない可能性があるため、建物が建てられた時期を事前に確認します。
地震に強いかどうか？は安全面の課題として入居率に大きく影響します。中古物件であっても新耐震基準を満たした物件を選んでください。昭和58年以降（1983年以降）の物件が目安となります。
築年数が浅い物件
築年数が経過しすぎている程にマンションの利用可能年数も短くなります。特に家賃収入を老後の年金代わり（私的年金）による資産形成や家族への相続財産として検討する場合、築年数が古すぎると仕事をリタイアした後の「これから不動産収入が必要になってくる」といタイミングでマンション寿命が尽きてしまう危険もあります。
築年数が15年前後の一棟物件
マンションの大規模修繕が行われるタイミングの目安が築15年。マンション各戸からの毎月の修繕積立金とによって大規模修繕は行われますが、マンションによっては修繕積立金が滞納していることもあり、積立が行われていないと、大規模修繕のための費用が不足します。
不足した分は、修繕積立金の増額や一時金という形で徴収されることになりますが、全区分所有者から漏れなく増額や一時金の理解をしてもらうことはほぼ不可能。よって、積立が計画通り行われていない場合、大規模修繕の工事費用が足りないため銀行から借り入れを行い、その後「修繕積立金の大幅な値上げを行い返済する」「修繕工事が行えない」といった事態になりマンション購入後の収支が大幅に悪化する危険があります。
建物の管理状況を確認
建物の管理状況を確かめるには建物管理会社が発行する「重要事項調査報告書」を取り寄せてください。重要事項調査報告書には過去の修繕履歴・管理費の滞納状況などが記載されているので管理の有無をチェックできます。
参考：[調査・研究] 業務関連資料（協会策定・発行）｜一般社団法人マンション管理業界、管理に係る重要事項調査報告書 作成の依頼｜東急コミュニティー
▼参考画像：管理に係る重要事項調査報告書
出典：管理に係る重要事項調査報告書
部屋の間取りや設備が古い
中古マンションは物件の築年数・年代によって当時のトレンドが反映されているため、部屋の間取りや設備、マンション共有部分の設備などが現在と比べて古くなっており入居者に敬遠されることがあります。古すぎるデザインの場合、リフォームしてまで資金を回収できるのか？という観点で物件を選定し、難しいと感じたら手を引いた方が無難です。
瑕疵のチェック
「瑕疵（かし）」とは売主が見落としていたことにより見つかる物件の不具合や欠陥のこと。中古マンションは瑕疵担保責任が1年、もしくは数ヶ月という短期間で設定されることが多く、その期間を過ぎると購入した中古マンションに老朽化による欠陥が見つかっても購入したオーナー自身が修繕をしなければならず収益悪化に影響します。
[瑕疵のチェック例]
給湯器・ガスコンロの正常動作確認
水回りのトラブル（給排水管の故障など）確認
カビやシミの有無（クローゼットの中など）の確認
雨漏り・シロアリなどの確認
ドアの開閉に問題がないか確認
使っていないのに、高額な代金を支払うことに納得がいきません。このまま、黙って泣き寝入りしなければならないのでしょうか。何か良い解決策はないでしょうか。
引用：投資用中古マンションを某不動産屋から購入しました。｜Yahoo!知恵袋
中古マンションは購入後にすぐに瑕疵を請求しないと泣き寝入りすることになるためご注意ください。
中古物件は住宅瑕疵担保履行法の保険適用外
平成21年からの「住宅瑕疵担保履行法」の全面施行により、築10年以内の住宅であれば欠陥が見つかった場合、修繕費用に保険が適用されることになりました。ですが、この法律の適応対象は第1売主が第1買主に対して瑕疵担保責任を負うものになります。つまり、仮に保険期間中の築10年以内の住宅であっても転売された中古物件は保険が引き継がれません。誤解の無いようご注意ください。
参考：住宅瑕疵担保履行法について｜国土交通省
築30年を超える物件は注意
築30年超えの物件ともなれば既に大規模メンテナンスを迫られていることも多いもの。国土交通省の分譲マンションの現状と課題によると、築30年超のマンションのうち実に5割以上のマンションが建て替え検討の対象となる老朽化を抱えていることがわかります。
中古マンションは購入後すぐに修繕となると収益に大きなマイナスとなるため、仮に利回りが高くても資本が回収できるとは限りません。修繕した上で資金回収ができるのか？図らなず事前のシミュレーションを行ってください。
国土交通省のハザードマップ
地震や水害など災害に弱いエリアは居住者が付きにくくなります。国土交通省のハザードマップを参考に、該当物件が土砂災害警戒区域や浸水危険がある区域にあるか？を必ず確認しておきましょう。
参考：国土交通省ハザードマップポータルサイト
反社会的勢力団体の入居の有無
国土交通省は平成21年1月に「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方検討会」を設置し、同年3月に不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方についての取りまとめを行っています。そのため、不動産関係団体では、反社会的勢力団体の集合住宅への入居を禁止する動きをとっています。
参考：不動産流通４団体による、不動産取引からの暴力団等反社会的勢力の排除に向けた取組について｜国土交通省
ただし、制度が施行される前の中古マンションには反社会的勢力団体が入居可能性があります。反社会的勢力団体が入居している集合住宅の場合、資産価値が下落してしまう危険がある（他の入居者の安全性が脅かされてしまうため）ので事前に入念な調査を行ってください。
分譲マンションで1室ごとに賃貸管理がいる場合に比べ、1棟全室の賃貸管理を1社が責任をもって実施している方が全入居者のチェックをしてより安心な物件である可能性が高いといえます。
自分が入居したいか？｜入居者目線
賃貸希望者なら大手ポータル（SUUMOやHOME‘Sなど）で賃料・アクセス・部屋の広さ・設備・築年数・周辺環境などをもとにこれから住む物件が周辺の物件と比べて良い？悪い？を詳しく調査してください。
自分が住みたいか？という厳しい入居者目線から物件選びをすることは、のちの空室リスクを下げる一助になります。
初めての投資なら土地勘があるエリア
土地勘のあるエリアなら地域の特徴も理解しているので物件選定の大きなアドバンテージ。また、物件自体も見に行きやすいので実際に見た上で良し悪しの判断もできます。
土地勘があれば一見すると見た目ボロボロで人気のなさそうに見える物件でも「この土地の特性を考えると需要があるぞ！」といった様に穴場を発掘できたり、よその土地の方では見逃してしまう収益性の高い物件も探し当てるチャンスがあります。
売り主側の視点に立って考える
自分が該当物件のオーナーだったら『なぜ物件を売却したいと思ったのか？』『いくらで売却したいのか？』という売却理由を考えることで、該当の物件が抱える問題や適正価格について推測できるため、交渉時や購入時の大きなヒントになることがあります。
＼売却理由の例／
・購入時から物件が値下がりしたから早めに損切りしたい？
・住んでいる人が面倒くさいタイプがいてトラブルになる？
・別の物件への切り替え？大規模修繕前に売り切りたい？
価格交渉
売却する側の考えとしては
１、「この価格でしか売らない」
２、「最低ラインは設定するけど、
少し盛った価格で初めてそのまま売れたら理想」
の２パターンに分かれます。
購入側としては物件を細かく選定して良し悪しを理解した上で『・・・は良い点だけど、○○○は他の物件の方が良い』といった旨を仲介会社に伝え、「以上の理由からこの物件は・・・万円以下でなければ、他の物件を検討したいと思ってますので、売り主に価格交渉をしてもらえませんか？」と打診をしてみましょう。
仲介会社も物件の購入による手数料が会社の売上になる以上、売れなければ商売あがったりですので、しっかりと購入意思を示した上での価格交渉であれば応じてくれる可能性があります。購入価格を下げることができれば、仲介手数料やローンの返済利息も安くなるのでより安定度を高めた不動産投資となります。
中古マンション投資の判断基準で悩む方は多い
あなたならこの条件で判断して購入できますか？
引用：不動産投資の指標｜Yahoo!知恵袋
漠然とした内容ではございますが、注意点、アドバイス等、助言をいただければ幸いです。
引用：不動産投資 中古戸建て｜Yahoo!知恵袋
中古物件を購入する際「これは購入して良い？悪い？」の判断に悩む方は多いです。
良し悪しの判断は個々人の目指す目標によって異なるため一概に良い・悪いとは判断できませんが、本記事でお伝えしている注意点を参考に、ご自身の目標に対して良し悪しを見極める目利きの力を高める一助となれば幸いです。
もしご自身で判断するのが難しいと感じたら、中古マンション投資会社に相談しながら不動産投資を進めていきましょう。
＼中古マンション投資会社会社の参考例／
特に本業がある方は使える時間の絶対量が限られているため、専門業を活用した方が物件選定・運用がスムーズに回りやすいです。
著者情報：REIBOX
Twitter：@reibox_press
ブログ：西東京→神奈川へ！マーケと不動産好き社長のブログ
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