こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は融資や属性について書いてみました。

ダメ物件に手を出す

年収が高い人属性が高いため融資を受ける際はより有利に働きますが、融資が受けられる！と油断してるとローンが組めてしまうがゆえに収益性の低い物件を営業マンにつかまされることがあります。（融資が厳しい方の方が目利きがシビアだったりしもします。）

メガバンクを活用

属性が高い方はできるだけ有利な融資を受けられるメガバンクを利用しましょう。三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、次いでりそな銀行、埼玉りそな銀行です。

ノンバンクでしか融資を受けていない場合『そのような金融機関からしか資金を借りることができない人』と見られるために2棟め以降の融資で不利になることがあります。

頭金0は極力避ける

頭金0で不動産投資が上手くいくこともありますが、実際は早い段階で失敗する確率が高いです。頭金がないほうがレバレッジが効くという考え方もありますが、借入れ額と同じくらいの損失が出る恐れがあることも忘れてはいけません。

不動産会社から強く勧められると頭金0でもつい契約してしまう人が増えていますが、実際はより多くの借金をかかえることになります（リスクが高まる）。

関連記事：不動産投資ローンについてサラリーマンが理解しておくべき要点

低金利で不動産投資ローンをするために

提携ローンや融資実績が豊富な不動産投資会社を選ぶ

不動産投資会社の多くは金融機関と提携していますが、提携数が多い、融資実績が豊富な不動産投資会社は提携している金融機関から高い評価をしてもらえる可能性があるので低金利で借りれることもあります。

固定金利よりも変動金利

不動産投資ローンの金利は固定金利と変動金利から選ぶことになります。近年はマイナス金利政策によって低金利でローンを組むことができますが、より金利を低く借りられるのは変動金利。

不動産投資では金利によって将来的な収入差は大きくなるので、まずは変動金利でローンを組んでから様子を見ていきましょう。

属性を引き上げる努力

金融機関から金利を低く借りることができるかどうか？は個人の属性によって大きく変わります。

【個人の属性を評価する判断材料】
安定した収入の判断材料は勤務先や職業、勤務年数(3年以上)、過去の年収など。
【返済にあてられる担保を持っているかどうかの判断材料】
現在の資産状況や保証人、今後の相続予定など。
【他に融資を受けていないかどうかの判断材料】
不動産投資ローン、住宅ローン、車のローン、カードローンの借入残高。
【滞納を起こす可能性の判断材料】
申込時の受け答えや滞納履歴、ブラックリストなどを確認して評価します。

融資を受ける前にこれらの情報を整理しつつ、融資担当から聞かれた質問に対してすぐに応えられるように準備しておきましょう。なお「不動産投資をすぐに始めるわけではない」という方であれば今のうちに転職をして属性を上げるのも一つの選択肢。

アパートよりもマンション

不動産投資ローンにおいてはアパートよりもマンションを選ぶ方が金利が低くなります。

[理由]

・1物件あたりの価格はマンションのほうが安い
・駅から近いといった立地や入居率はマンションのほうが条件が良い
・アパートは木造で法定耐用年数22年に対して、
　マンションはRC造で法定耐用年数47年と長いので高く評価される
・賃料の下落する推移はマンションのほうが緩やか
・中古マンションでも中古アパートよりも売買が活発なので
　換金性・流動性の面で優れている

すでにローン返済実績がある方

他の金融機関からすでに借りている状況で何年も返済実績がある場合、金利を低くすることもできます。例えば、他の金融機関への借り換えの相談をして金利をどれくらいで借り換えることが可能なのか見てもらいます。そこで現時点でもっとも安い金融機関のプランを持参して、現在借りている融資先の担当者に借り換えを検討している旨があることを提案してみましょう。

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