こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は不動産投資における実質利回りについて書いてみました。

表面利回りと実質利回りの考え方・違い

表面利回りは物件の規模感・状況の大枠を理解するときに重宝する数値。実質利回りは物件・諸条件によってかかる費用まで厳選して差っ引いたリアルな利回りを現します。
実質利回りとは？

実質利回りは年間の家賃収入から年間に掛かる諸経費（※1）を差し引いたものに対して、物件価格に購入時の諸経費（※2）を足したもので割った数字を指します。別名ネットとも呼ばれ、不動産物件の実態を表す数値として用います。

実質利回りの計算式
実質利回り＝（年間家賃収入 － 年間に掛かる諸経費） ÷ （物件の購入価格 ＋ 購入時の諸経費）×100

（※1）空室損失費用、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用、など。（※2）登録免許税、不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用、など。

実態を表す数値は広告通りとならない

不動産の広告で利回り10％、15％などと見ることがあります。このご時世に「これほど高い利回りが実現するのか？」と思われがちですが、これらは実質利回りではなく表面利回り（家賃収入を物件価額で割っただけの数値）を指し、年間にかかる諸経費や物件購入時の諸経費が加味されない数値となります。加えて、満室想定で計算されることが多いため、尚更に実態とは乖離した数値となります。

表面利回りと実質利回りの考え方・違い

表面利回りは物件の規模感・状況の大枠を理解するときに重宝する数値。実質利回りは物件・諸条件によってかかる費用まで厳選して差っ引いたリアルな利回りを現します。

【参考】利回り相場は何％？

＼表面利回り／

新築（マンション投資　区分投資） 3-5%
中古（マンション投資　区分投資） 5-7%
新築（アパート投資　1棟投資） 5-7%
中古（アパート投資　1棟投資） 5-7%

＼実質利回り／

新築（マンション投資　区分投資） 2-4%
中古（マンション投資　区分投資） 3-5%
新築（アパート投資　1棟投資） 2-5%
中古（アパート投資　1棟投資） 3-5%

著者情報：REIBOX

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