こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は不動産投資の持つメリットについて書いてみました。

不動産投資の持つ9つの魅力・メリット

1.毎月の安定収入（インカムゲイン）

不動産投資の一番の魅力は入居者が確保できれば退去するまでの間は毎月安定的な収入を得ることが可能であるという点。入居すれば2～3年は安定した収入が計算できます。他の金融商品は毎月分配金を受け取れる商品は少いため、定期的な収入源が計算できるのはお金も気持ちの面でも安心出来ます。

ローン返済も可能

不動産投資は銀行や金融機関からの融資をもとに始めることが多いので毎月のローン返済が気になるところですが、家賃収入からローン返済する形をとるので慌てる必要がありません。

私的年金

人生１００年時代において社会保険制度の見直しをはじめ、退職後の年金受給だけではセカンドライフを生き抜くには金銭的に厳しいからこそ、退職後の資金調達・資産運用として自分年金（私的年金）作りを行う必要があります。「不動産投資を始めた動機とは？不安が理由？【アンケート結果付き】」のアンケ―トにもあるように、不動産投資をはじめる動機として「年金不安・将来への不安」が圧倒的に占めています。

＼他金融商品と利回りを比較／
金融商品 利回り
銀行預金（普通 0.001～0.02%
郵便貯金 0.001%
投資信託（MMF） 0.381～1.888%
外貨預金（米ドル） 0.200%
銀行預金（定期） 0.01～0.04％
国債 0.05％(税引き後：0.0398425％）
不動産投資 4.5～4.6%

参考出典

三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友、イオン銀行、郵便貯金、野村証券、三菱UFJ銀行、楽天銀行、財務省、日本不動産研究所 第 39 回 不動産投資家調査（東京の賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回り ）　※2019年1月13日時点

2.売却益（キャピタルゲイン）

保有している不動産の価値が上がれば不動産をい売却した売却益（キャピタルゲイン）で利益を得ることもできます。不動産投資家自身の工夫や努力によって収益を上げることもできます。

3.事業への関与・経営者に近い

投資対象となる不動産の賃貸事業経営（物件選定・購入・賃貸事業運営・売却まで）は、不動産投資会社のサポートはあるにせよ、最終的には自分自身の判断で行われる＝自身が大きく関わることができる（自力で創意工夫して物件の価値を高めることができる）ので経営者に近いとも言えます。

株やFXなど他の金融商品では購入後に自分に関与できることは無く、祈るだけしかできないので運・ギャンブル要素が大きいといえます。

4.借り入れて始めることができる・融資

自己資金が少なくとも銀行や金融機関から融資を受けることで大きな取引ができるため、不動産投資を始めることができます。同じ金融商品でも株やFXは融資を受けて始めることができません。

少額資金からのレバレッジ効果

小ない資金で投資効果を上げ、さらに大きな収益性を高めることをレバレッジ効果と呼びますが、借入れをしてレバレッジを効かせれば自己資金以上の利回りになるので資産作りに有利になります。

5.税制上のメリット・節税対策

不動産投資は経費（減価償却費、管理費、修繕費、など）を計上できるため、家賃収入に対して経費を多く計上すると赤字で確定申告をすることができるため、所得税の還付を受けることができ節税になります。同様に、住民税も減額されます。加えて、相続税対策としても不動産投資が活用できます。

所得税対策の場合

不動産投資による家賃収入は不動産所得となり所得税の対象となります。家賃収入から実際にかかった経費（固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費・借入金の金利など）に加え、建物の減価償却費を差し引くことができます。

税務上、減価償却費は支出を伴わない経費となるので税務上の所得金額よりも実際のキャッシュフローが多くなり建物の減価償却費相当分が課税されない分、所得税が軽減されることになります。

▼税務申告上の計算
家賃収入 100
管理費等 -20
固定資産税 -10
減価償却費 -50
課税所得 20

▼実際のキャッシュフロー
家賃収入 100
管理費等 -20
固定資産税 -10
減価償却費 0
キャッシュフロー 70

相続税対策の場合

相続税は一定規模以上の財産を残して亡くなった場合、相続した額に応じて納める税金。現金や有価証券よりも不動産の方が評価が相続税の引き下げられるので、相続税対策として敢えて現金を不動産に変えることがあります。

6.実はライバルが少ない

不動産投資＝胡散臭い、怪しい、敷居が高い、といった先入観や、他の金融商品と比べて金額が高いために、比較的ライバルが少ないために、無駄な戦いを必要以上に行う必要がないのも不動産投資の魅力といえます。

7.価格硬直性

株、FX、通貨、などと比べて価格が上下しにくい（価格硬直性）ので収益の安定性があります。もちろん、物件の年数が経過するごとに家賃低下という特徴も持ちますが、ほかの金融商品と比べてこれだけ価格が上下しにくいものはありません。（家賃が大きく変動すると、居住者も困りますよね？）相対的にみるとこれほど安定した金融商品も珍しいといえます。

8.実務のアウトソーシング

所有するマンション・アパート物件は一旦、不動産管理会社に任せてしまえば（アウトソーシング）、自分が動くことなく収益を上げる仕組みができます。そのため、普段本業があって時間がとりにくいサラリーマンや公務員の方は管理費を払ってでも不動産管理会社に管理を委託することがほとんどです。株やFXのように、普段から売買のタイミングを図るなどの負担が無く収益化できるのは大きな魅力です。

また、必要経費は支払うにせよ、法律は弁護士、リフォームはリフォーム業者、集金作業は不動産管理会社、といった様に周りに管理上必要となる実務をプロにお願いしながら取り組みができるため、ご自身ですべてを専門性高く学ぶ必要なく投資運用できます。（もちろん最低限の勉強・理解する取り組みは必要ですが、全てにおいて専門的な資格・知識ががないと出来ないわけではありません。）

9.家族に遺産を残すことができる・生命保険替わり

マンション物件を購入する際、民間金融機関のローンを借りる場合は団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。団信はマンション投資を経営していく中で、死亡や高度障害といった不慮の事態が起きた場合にローン返済が代わりに支払われるます。その上、現物資産は残るので万が一の時も残された家族に資産としてマンションを渡すこともできます。

例えば1500万円の物件を購入し、ローンで500万円が残っていた時点で加入者が死亡した500万円が全額団信で肩代わりして、物件だけ残せます。株やFXでは損失がでても誰も面倒を見てくれません。

著者情報：REIBOX

Twitter：@reibox_press
ブログ：西東京→神奈川へ！マーケと不動産好き社長のブログ
運営メディア：REIBOX