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【はじめに】

不動産投資の成功・失敗は、その物件の「買い方」によって9割決まるといっても過言ではありません。

こんなことを言っては元も子もありませんが、この「買い方」とは「値段」つまり「安く買えるか」ということであり、「融資」「物件管理」などの付帯条件は、まず入り口として「買い方」を間違えない前提の上に立たなければいけません。

どんな物件も、その「価値」に対して高ければゴミですし、価値に対して「割安」に買えれば「良い」物件に化けます。

しかしそれはあくまで一般論。

魑魅魍魎が跋扈する不動産業界においては、話はそんなに甘くはありません。

よく、不動産投資の「エンド」界隈では、こういう声が聞こえてきますね。

「楽待の掲載物件は全部ゴミ」
「高過ぎて儲かる物件が残っていない」
「川上物件が手に入らない」

そう言ってしまうのは簡単です。

僕も時折、ポジショントークでそういった表現をすることがあります。

しかし、こう考えたことはありませんか？

「なぜゴミなのか？」
「なぜゴミ物件しか自分には回ってこないのか」
「誰が良い物件を買っているのか？」
「儲かっているエンドはどうやって買っているのか？」

私自身、この点は相当悩んできました。
いや、むしろ、この解決策を今なお模索しているといっても過言ではありません。

【自己紹介】

私は、東京で働く一般的なサラリーマンです。
ゆとり世代のため、「ゆとり大家」と名乗っています。
2018年から不動産投資に参入し、それ以降順調に買い進めることに成功し、近いうちに7棟目の物件を取得予定です。

皆さんご存知の通り、2018年以降はカボチャの馬車、スルガショック、TATERU問題が起きるなど、不動産投資を取り巻く環境はかなり厳しい中ではありましたが、そんな中において、業者さん・銀行さんとの関係を良好に維持・発展させつつ、丁寧かつ順調に規模拡大を進めることができました。

【このnoteについて】

このnoteでは、この激動の2年間の間に、私がどのようにして割安な物件を見つけ、そしてそれにどのように指値を入れ、川下物件の中では「相対的」に良質な物件を仕入れることができたのか、について書きたいと思います。

ここで皆さんに断っておかないといけないことがあります。

私、「ゆとり大家」と名乗っていますが、これから述べる闘い方ははっきり申し上げて、「昭和的」「うさぎ跳び的」方法論です。

相当努力をしないといけませんし、それだけの時間や労働を投下しないと上手くいく保証はありません。

又、それだけ労力を投入したからといって、必ず上手くいくとも限りません。

しかし、私がこの2年間でやり続けたことは、「結果的には」間違っていなかったと思います。（まだまだこれからですが・・・）

そのリアルな体験をみなさんとこのnoteで共有したいと思います。

それでは、ここからは具体的な考察に入りたいと思います。

尚、このnoteは、これまで前編・後編に分けて書いていた以下の2つのnoteの統合版です。

既にお読みいただいた方はご購入なさらないようにご注意ください。

　【楽待の掲載物件は全部ゴミ？】

「楽待の掲載物件は全部ゴミ？」

この論点はとても大切ですので、いま一度確認したいと思います。

どんな物件も、その価値に対して高ければクソですし、その価値に対して「割安」に買えれば「良い」物件に化けます。

このことから、一つの戦略上の論点が導き出されます。
それは、「どうすれば安く買えるか」です。

この論点に対する思考と行動アプローチ次第で、エンドであるあなたが買う物件のポートフォリオは「ゴミ」にもなるし、はたまた「お宝」にもなります。

【割安に買うアプローチは２つしかない】

「割安に買う」アプローチは、煎じ詰めると、実は以下の2つしかありません。

①初めから割安な物件を川上で業者に紹介してもらう

②割高に掲載されている物件（ex.楽待物件）に鬼指値を入れる

ここまでは多くの人がたどり着きますし、色んな媒体にも書いてあるかと思います。

しかし、大抵の人はここから先に進むことを諦めているように思います。

「高過ぎて儲かる物件が残っていない」
「川上物件が手に入らない」
「指値が通らない」
「指値したら現金買付に持っていかれた」

こんな言い訳、自分もしたことがありますし、よく聞こえてきますよね。

①の「川上物件アプローチ」は、業者との繋がりや、その人の属性や資産背景など、生まれながらにしていかんともしがたい要素が大きいため、会社員のようなエンドには難しい戦略です。

しかし、②の「指値」アプローチは、誰に対しても等しく可能性が開かれている、オープンな選択肢だということに気づいている人は少ないのではないでしょうか？

【不動産業界はエンドにとっては闘いにくい？】

不動産業界って、エンドにとっては戦いにくいですよね？

それはなぜか？

情報の非対称性が大きく、業者に嵌め込まれる危険性が高く、正直「よく分からない」というのが「闘いにくさ」の根本的な原因です。

実はこの閉じられた（=クローズドな）不動産業界において、この指値アプローチ「だけ」は、オープンな状態が維持されている「ブルー・オーシャン」だったのです。

このことは、「弱者たるエンド」にとっては朗報ですし、弱者の闘い方としては、かなり筋の良い戦略だと思います。

ここまでくれば、先述の、

「どうすれば指値できるか」
「どうすれば割安に買えるか」

という論点を更に昇華させることができます。

「どんな物件には指値が通りやすいのか」

これが、解くべき問題、つまり論点になるのです。

【物件を安く仕入れるためには、一にも二にも、謄本を読むこと】

結論を言います。

「物件を安く仕入れるためには、一にも二にも、謄本を読むこと 」

謄本には、その物件がいつ産まれて（表題部）、誰に育てられて（甲区）、誰から養ってもらって（乙区）来たかが全て詳細に書かれています。
謄本は、業者がエビデンス偽造できませんからね。

業者さんから物件の資料が送られてきたら、マイソク、レントロール、固定資産税評価証明書等の主要な情報だけは抑えた上で、私は謄本を熟読するようにしています。
（※なお、登記簿謄本は自分でネット申請→取り寄せすることもできますので、業者に頼らずに、ご自身で取得しても良いかと思います）

謄本では、以下のワードが無いかを確認します。
これまでゆとりが安く買えた物件は、大抵以下のケースに該当しました。