瑕疵（かし）担保責任、契約不適合責任と聞いてピンとくる方はとてもお詳しい方かもしれません。何それ？という方もおられるのではないでしょうか。
今回は、この「何それ？」について記載していきます。

何それ？

瑕疵（かし）とは？契約不適合とは？

瑕疵（かし）というのは、①種類、②「通常」期待される内容・性能・品質がない、足りないことです。

契約不適合というのは、令和２（２０２０）年４月１日に施行となった新民法からのものです。瑕疵が契約不適合という用語に変わりました。その名のとおり、契約の目的に照らして、①、②に該当することです。
①、②に加え、③数が違うということも加わりました。

具体的には？

①種類が違う
　例えば、ウォシュレット付トイレを頼んでいたのにウォシュレットが付いていなかった場合です。
②期待どおりの内容・性能・品質がない、足りない
　例えば、雨漏りがする、ドアが開閉できない、床がきしむといった場合です。
③数が違う
　例えば、エアコンを２つ設置することになっていたのに、１つしか設置されてない場合です。

何ができるの？

令和２（２０２０）年４月１日施行の新民法とその前とで変更がありました。
新民法前は、「隠れた」瑕疵（かし）があったときに、種類、品質について、基本的には損害賠償請求ができました。新民法では、「隠れた」ということは不要となり、数量についても契約不適合として扱い、請求もさまざまとなりました。

令和２（２０２０）年４月１日よりも前（旧民法）

瑕疵（かし）があったときは、瑕疵担保責任を追及することになっていました。
①目的物に、「隠れた」瑕疵（かし）があった場合、契約をした目的が達成できないときは解除ができました。
②解除ができないときは、損害賠償請求ができました。

令和２（２０２０）年４月１日以降（新民法）

契約不適合があったときは、契約不適合責任を追及することになります。
契約不適合の場合、「隠れた」という要件は不要となりました。
また、以下の請求ができるようになりました。

①追完請求
目的物に、種類、品質、数量に契約不適合があった場合、目的物の修補、代替物の引き渡し、不足分の引き渡しを請求できます。

②減額請求
①の追完請求を求めてもそれができない、しないときは、減額を請求することができます。

③損害賠償請求
①追完請求と②減額請求とあわせて損害が生じた場合は賠償請求ができます。

④解除
①の追完請求をしてもそれをしない場合は解除ができます。ただし、契約不適合が軽微のときはできません。
また、①の追完ができない場合も解除ができます。
解除となると、代金を返すことになります。

＊解除のハードルが低くなりました。旧民法は「契約目的の不達成」であったのに対し、新民法は「契約不適合が軽微」です。
＊解除となると、代金を返すことになりますが、既に完成した建物をどのようにするのか問題になります。

いつまでにできるの？

「何ができるの？」に記載した請求はいつまでもできるわけではありません。制限がされてしまう場合があります。いつまでもできるのか確認しましょう。

令和（２０２０）年４月１日よりも前

①買主が瑕疵（かし）を知ったときから１年間でした。
②事業者同士の売買の場合は、５年でした。

＊買主が売主に請求するときは、少なくとも、売主に対し瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求をすることを表明し、請求する損害額の算定根拠を示すなどして、同責任を明確に告げる必要があるとしていました（最高裁判所判決平成４年１０月２０日（民集４６巻７号１１２９頁））。

令和（２０２０年４月１日以降

買主が契約不適合を知ったときから１年間です。

＊新民法では、１年以内に契約不適合を売主に通知すれば足りることになりました。損害額等の調査中であってもひとまず通知すれば足りることになり、売主にとって負担となることになります。

例外

さきほどの例外がありますので、確認しておいてください。

売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者の場合は、瑕疵担保責任の期間を、引き渡しの日から２年以上としなければ無効となっています。
もっとも、宅建業同士の取引の場合はこのような制約はありません。

＊宅建業法４０条

新築住宅の場合

新築住宅の場合は、売主に対して、①構造耐力上主要部分と②雨水侵入防止部分について、１０年間の瑕疵担保責任を義務づけています。

＊住宅品質確保法９５条
＊「新築住宅」とは、新しく建築された住宅で、まだ人が住んだことのないものをいいます。人が住んだことがなくても、建築工事の完了の日から１年間を経過したものは除かれます。

買主、発注者が消費者の場合

不動産の買主や建物の発注者が消費者の場合で、売主や受注者が事業者の場合、消費者に生じた損害を賠償する責任を免除する特約が無効となる場合があります。

＊消費者契約法８条

事業者同士の売買の場合

事業者同士の売買の場合、買主が目的物を受け取ったときは、遅滞なく、その物を検査し、瑕疵（かし）を発見しながら直ちに通知しないときは損害賠償ができなくなります。

直ちに発見できない場合も買主が６か月以内に発見したときは同じとなります。

＊商法５２６条