妻：豊海タワーのMR予約できなかったの？
　　何年マンクラやってんの？

僕：あっ、あっ

豊海タワーのMRの予約ができない。

2024年の大型新築案件となりそうなプロジェクト、豊海タワー マリン&スカイ。
HPからは2024年2月27日現在で10,000件を超えるエントリーがあるとのこと(三井不動産レジデンシャルより）。

先行案件のパークタワー勝どき、晴海フラッグSKYDUOの盛り上がりもあり、今の湾岸エリアの過熱感を象徴する反響となっている。

かつて月島エリアに6年ほど居住し、Twitterにてこれでもかというくらい湾岸エリアポジの投稿を続け、多方面から湾岸は飲食店の乏しい面白味のないエリアとdisられる中でグルメ情報を淡々と紹介してきた（ほとんど月島だけど）シロくまアカウントであるはずなのに、三井不動産レジデンシャル様はＭＲの席を確保してくれない・・・なぜだ(勝手)

この悲しい気持ちを落ち着かせるために、モデルルーム未訪問ながらnote記事を書いてみることにした。

※note中に出てくるマンション画像等は豊海タワーHPより引用

前回のグランドシティタワー月島と同じく、物件の資産性・将来性等については、のらえもんさん、マンションマニアさん、２LDKさんを始め、湾岸有識者に留まらず多くのマンションクラスタの方々がブログ等の記事を掲載しているので、そちらを参考にするとよろしいかと思う。

↓のらえもんさんのブログ↓

↓マンションマニアさんのブログ↓

↓2LDKさんのブログ↓

有識者の方々のブログを読んでみて欲しくなったら申込をすれば良いし、イマイチだと思ったら見送りすればよい(適当)。

先に断っておくが、このnoteを読んでも豊海タワー購入の参考となる情報は一切書かれていない。

では

豊海ってどこ？

パークタワー勝どきは中央区駅直結大規模タワー案件、晴海フラッグはオリンピック選手村跡地かつ中央区湾岸のラストフロンティアとしてそれぞれ注目を集めたが、今回の豊海はプロジェクトの背景としてそこまで強烈なインパクトは無い。
都営大江戸線勝どき駅徒歩10分、周辺は倉庫街で利便性は正直悪く、開発後に大きく周辺環境が変化する予定も無い。

中央区湾岸に関する土地勘がない人は豊海ってどこ？という話になりそうなのであるが、

GoogleMapで豊海周辺を見てみる。

この周辺だけ切り取ると湾岸再開発黎明期のような様相である。

豊海小学校の上の区画が今回の建設となるが、建設地近くまで運河が切り込んでいるため、都心側のも遮るものなく綺麗な眺望が望めそうではある。

対岸からのイメージ。

これは映える。

一方で豊海の先端部分は殆どが水産会社の倉庫で占められており殺風景で周辺住人が利用できるような施設は今のところない。

豊海は勝どき駅遠ポジションと考えるとイメージしやすいかと思う。
(とはいえ10分なのでそこまで駅遠かと言われるとそうでもない気がするが…)

こんな倉庫街のタワマンなんて誰が買うんだろうか…(といういつもの展開)。

湾岸エリア待望の大型案件ということで、従前から注目度は高かったものの、モデルルームの予約枠が数分で埋まるということはとても想像できなかった。

この人気ぶりに対し三井不動産レジデンシャルは追加枠についての受付開始時間を公表したのだが、

まさか（まさか？）のサーバーダウン。

Twitterのマンクラ界隈で悲鳴が上がる


僕は仕事中であった為当然予約など出来るわけもないのだが、後から三井不動産レジデンシャルからの詫びのメールを見て笑ってしまった。

豊海タワーの人気を演出する仕掛けか何かではないかと勘繰ってしまうような展開。

Twitterのマンクラ界隈では新築の湾岸タワマンを購入する最後のチャンスと多方面から煽りが入る、これを逃したら湾岸エリアの相場高騰に追いつけないと…

現在公表されている一期一次での販売価格については、平均で坪600万円程度、条件によっては坪500万円台前半の住戸も売出し予定のようである。

所謂JTC共働き夫婦でも購入可能な価格水準（とはいえ高いことは事実なのだが）であることも、広く注目を集めている要因だろう。

そして業界最大手の三井不動産分譲、国内外から注目を集める湾岸エリアの大規模タワーマンション。

非常に分かりやすい企画である。

更に

東京オリンピック選手村跡地の晴海フラッグ街開き

東京ドーム移転案がセンセーショナルだった築地市場跡地の再開発計画

東京駅と湾岸エリアを直通させる構想の地下鉄新路線計画

などなど

湾岸エリアにはアップサイドしかない！

と思わせる数々のプロジェクトが控える。

湾岸エリアは現在既に成熟期に入っていると個人的には考えているが、昨今の湾岸エリアを巡る動きは、黎明期のダイナミズムを思い起こさせるかのようである。

大分前置きが長くなってしまったので、そろそろ本題の豊海タワー本体に入っていこうと思う。

豊海タワー　マリン＆スカイのプロジェクト自体に対しtwitterのマンクラ界隈を中心に関心があるトピックを幾つか挙げてみる。

・ホシノアーキテクツのデザイン

近年の三井不動産は商業、住宅共に大規模開発案件でホシノアーキテクツを採用することが多い。

従前から日本の建築は耐震設計等の制約故かデザインは凡庸なものが多い印象があるのだが、ホシノアーキテクツが手掛ける建築は洗練された建物外観、ランドスケープのものが多い。

近年の東京のオフィス、商業ビルを始め、大規模タワーマンションのプロジェクトでも多く目にするようになった。

ホシノアーキテクツのHPより、三井不動産の先行案件となるプロジェクトをいくつか挙げてみる。

パークコート渋谷ザ・タワー

パークタワー勝どき

ミッドタワーグランド

パークコート神宮北参道ザ・タワー

いずれも従来の東京のマンションにはなかった先進的なデザインで、オーナーはマンションを所有する喜びを満たしてくれそうである。

twitter界隈では立地上のネガティブ要因を

ホシノアーキテクツが解決する

との見方が太宗を占めている。

そんな豊海タワーのデザインは・・・

曲線を多く用いたツインタワー、これはかっこいい。

浜離宮や築地再開発地からもよく見えるポジションに位置しており、完成後に外国人観光客等からも注目されそうである。

湾岸エリアのタワマンは新築分譲時の価格を考えるとスペックが高いのは従来からそうであるのだが、デザインや共用部のデザインはファミリー寄りのマンションが多かった。

ホテルライクというか、生活感が無いマンションなのは強いて言うなら月島のミッドタワーグランド、晴海のドゥ・トゥールくらいだろうか。

豊海タワーに関してはパークタワー勝どきの流れを汲むものの、よりデザイン性を追求した仕様となっており、東南アジア都市部の高層コンドミニアムを彷彿とさせる。

建物周辺敷地のデザインも秀逸である。

豊海周辺が倉庫街で殺風景であることは否めないが、パークタワー勝どきと同じく建物敷地内は植栽をふんだんに配し、ダイニングテーブル、チェアを備え、マンション及び周辺住人が集い滞留する仕掛けが施されている。

・眺望

豊海エリア（勝どきの先端）という辺鄙なポジションにあるということが幸いにも東京湾やレインボーブリッジ方面、東京都心方面の両面での眺望を際立たせることになりそうである。

ある意味湾岸タワマンらしい、開放的な眺望を享受できるマンションとなりそうである。

レインボードーン

東京タワー×浜離宮×築地再開発地

まあ、SKYDUOや勝どきザタワーの住戸からも同じような眺望が見れると言われればそうなのだが、魅力的な眺望である。

共用部からの眺望も期待感が大きい。

マンション内５１～５２階のスカイラウンジからのレインボーブリッジビューはもちろんのこと、３階のオープンテラスからの運河ビューの眺望も楽しみである。

・価格

上記でも触れたが、条件の良し悪しによってバラつきはあるものの、中層階以上でも住戸によっては坪単価500万円台前半からあり、給与所得者層が一次取得でも参入可能な予知が大きく残っている。

また、80㎡台後半以上の好条件住戸も坪単価は600万円台前半で価格にすると1億7000万円台あたりからあり、従来から湾岸タワマン住替えを繰り返して売却益が潤沢な2次取得、3次取得者以降の層にも買い替え候補としてかなり注目を集めているようだ。

効率的間取りの3LDKなんて言葉が近年Twitter界隈で良く使われたりしたものだが、そろそろ積み上げてきた売却益を注ぎ込み、効率的間取りではなく贅沢なラウンドコーナーサッシを体感したいというところだろうか。

僕自身は現在湾岸エリアに住んでおらず直近の湾岸エリアの動向には疎いのだが、マンクラ有識者の方々が夜な夜な集うことで有名なワインバー、ZUCCHEROに出没して周辺住人の最近の動向を聞いていると、かなり具体的な形で住替えを検討しているという話も聞く。

中央区湾岸では後続案件として月島3丁目南地区計画（三井不動産×野村不動産のJV）も控えているのだが、グランドシティタワー月島の影響により高値追及が想定されることや先行タワマンとの比較で強みが見出しにくい、といった理由から月島、勝どき、晴海周辺のマンクラからの関心はあまりない状況。

豊海が現実的な選択肢のようである。

一方でマンションのスペックでのネガティブな要素もある

・エレベーターの速度

これはMR開設前にマンクラ界隈で話題となっていたが、エレベーターの速度が遅いらしい。

僕自身はタワマンを購入したことはない（賃貸で佃のタワマンに住んだことはある）が、タワマン大好きなマンクラ有識者の方々からするとどうやら我慢ならない水準のようだ。

マンションマニアさんのブログを拝見すると、一番速度が必要そうな高層用で分速150ｍのようだが、止まる階数を少なくしていることでコントロールしている模様。

・中住戸の間取りが厳しい

Ｗ－９３Ｂｎｗ、Ｗ－１０４Ｃｓｗといった面積の広い角住戸、Ｗ－７３Ｉｓｗのワイドスパン住戸が早速高評価を受けているようであるが、一般的中住戸はナロースパン、行灯部屋あり、全居室リビングイン３ＬＤＫだったりと、間取りは正直褒められたものではない。

特に子育てファミリー層の住人が多いであろう湾岸エリアにおいて、居住性の観点では今一歩という印象である。

子供が小さいうちは寧ろリビングインの方が安心感がある、家事動線が確保される等といった意見も一部では聞くが、一般的には各居室はある程度のプライバシーは確保されている方が良いと考える。

１LDKの住戸もLDがバルコニーに面していないというのも昨今のプロジェクト予算の制約を感じる。個人的には１LDK購入するなら１Rにリノベしてホテルみたいなレイアウトにして住みたいかな（メニュープランであるのだろうか）。

こういったデメリットは実際に住んでみないと何とも言えないだろうが、マンションの売れ行きや後々の中古市場での評価には太宗影響ないであろう。


そういえば、エレベーターやら間取りで散々disられたタワーマンションがあった。

ブランズタワー豊洲

完売後の中古市場で絶大な人気を博し、新築分譲時の平均坪単価が約400万円台だったのが現在の中古相場は坪600万円を大きく超える成約も目立ってきている。

このマンションも新築分譲時当初は



エレベーター2回乗りがダルい

とか

天井の梁がエゲツない

とか

間取りが悪い

とか

散々な言われようであった。

東急はタワマン企画のセンスがない、と。

しかし、センスがないのはマンクラの方だった。

ここからはブランズタワー豊洲の新築分譲開始から完売後にかけて、マンクラのつぶやきを振り返ってみようと思う。

非常に大事な教訓があるかもしれない。

それでは

スペック？そこじゃない

築10年超と価格の乖離なしは買いだよね

再現性ない企画は買い

たぶんではなく、間違いなかった

割安感に気付いた東急が値上げ宣言

急げ感はないととぼけているうちにMRにマンクラが殺到

かつやも援護射撃

想像をはるかに超える眺望

もうお分かりだろうか

眺望が全てを解決する