もはや客観的視点でこの価格を適切かどうか判断できないので、資産性・リセールバリューが気になる方は著名ブロガーの方々のブログを参考にしてみてください。

↓のらえもんさんのブログ↓

↓マンションマニアさんのブログ↓

↓2LDKさんのブログ↓

以下個人的所見なので気になる方はどうぞ。

月島の新築マンションが坪700万円超え

オンライン面談でご担当の方から予定販売価格を聞いた時、耳を疑った。

月島再開発の目玉として住友不動産が満を持してリリースした案件。中央区湾岸というか中央区の相場を逸脱している。昨今のマンション相場高騰で住友もついに来るところまで来たか。

僕自身、2016年に一次取得で月島の板状マンションを購入した。当時の坪単価は約350万円。その前年の2015年には月島エリアNo.1マンションとして今なお圧倒的存在感を放つキャピタルゲートプレイスが竣工したわけだが、新築分譲時の平均坪単価は約340万円。今回販売が開始されるグランドシティタワー月島の半分もいかない。

昔のことを引き合いに出しても仕方ないと言えばそうなのだが、元住民としては隔世の感がある。

グランドシティタワー月島自体は広域でも注目度の高い案件として話題となっているようだ。
のらえもんさん、マンションマニアさん、2LDKさんといった著名マンションブロガーの方々も採り上げているので、周辺住人のみならず、マンションクラスタ（以下マンクラ）の人たちも購入するに見合った案件なのか気になっているのではないだろうか。
繰り返しになるが、マンション自体のスペックや値付けの妥当性、マンション・エリアのアップサイドが気になる方は著名マンションブロガーの方々の記事を参考にすると良いと思う。クオリティの高い情報に無料でアクセス出来るのは非常に有難い。

僕自身、グランドシティタワー月島のMRを訪問を踏まえ、所見として以下2点について書いてみようと思う。

１．グランドシティタワー月島の評価について
２．月島ってどんな街？

１．グランドシティタワー月島の評価

東京メトロ有楽町線、都営大江戸線「月島駅」徒歩5分

月島では「駅遠」物件だ。

湾岸エリアの他地域のタワマンが比較的駅距離がある物件が多いのとは対照的に、月島エリアでは駅近のタワマンが多い。

駅直結
キャピタルゲートプレイス（2015年）
ムーンアイランドタワー（2002年）

駅徒歩１分
アイマークタワー（2003年）
ライオンズタワー月島（2005年）

駅徒歩２分
ミッドタワーグランド（2020年）
ファミール月島グランスイートタワー(2002年)

駅徒歩３分
ザ・クレストタワー（2004年）

駅徒歩3分以内でこれだけある。

グランドシティタワー月島の比較対象となりそうなのは駅直結のキャピタルゲートプレイス、駅徒歩2分（実際2分もかからない）ミッドタワーグランドあたりであるが、単純に駅距離ベースでの比較をした場合、グランドシティタワー月島の完敗である。

駅距離では劣勢のグランドシティタワー月島が強みを持つ部分は主に以下の2つと考える。

①規模感
②隅田川ビュー

①規模感

著名マンションブロガーの方々も言及しているように、本案件は従前の月島エリアのマンションと比較して圧倒的に規模が大きい。そして今後恐らくエリア内で本案件を超える規模感のタワマンが開発されることはないだろう。

比較対象となり得るキャピタルゲートプレイス、ミッドタワーグランドと規模感を並べてみる。

グランドシティタワー月島
総戸数：1285戸
敷地面積：10,076.42㎡

キャピタルゲートプレイス
総戸数：702戸
敷地面積：5687.12㎡

ミッドタワーグランド
総戸数：503戸
敷地面積：5883.19㎡

総戸数、敷地面積共に1.7～1.8倍の規模感である。そしてこれが倉庫街等ではなく月島ど真ん中の木密地域を纏めた案件だということに希少性と大きな付加価値がある。

これを纏めて再開発するあたりはさすが住友不動産といったところ。

冒頭で月島エリアでは「駅遠」の立地と評したものの、実際には他エリアでは駅近と言っても差し支えないポジションであるし、この圧倒的規模感は月島のシンボル（住友不動産の好きな言葉）となり得るポテンシャルを秘めている。

②隅田川ビュー

本案件のもう一つの魅力が隅田川ビュー。実際に敷地内から隅田川沿いの遊歩道へダイレクトアクセスできるデッキを配するようだし、こちらも著名マンションブロガーの方々が言及しているように北・西方向は隅田川を挟んでの都心ビューに大きな付加価値があると考える。

都心ビューの参考として、ミッドタワーグランドの内見動画を参考にしてみると良いと思う。隅田川方向角部屋からの都心ビューが圧巻。僕自身ミッドタワーグランドは新築分譲時に検討した結果見送りしたのだが、竣工後に中古売出しの内見に行った際、なぜ新築分譲時に契約しなかったのかと思ってしまった。

ミッドタワーグランドが32階建なのに対しグランドシティタワー月島は58階建、そして更に隅田川により近いポジションを取っており、月島のタワマンの中でも突き抜けた眺望となる事は間違いなさそうである。
タワマンの付加価値の源泉は眺望というセオリーを鑑みるに、グランドシティタワー月島は想像以上に大きな付加価値を持つのではないだろうか。

参考動画:（株）グローバルユニットさんの内見動画

一方で周辺の案件と比較して弱みと評されているのが

・共用施設の充実度
・共用部のデザイン
・間取り

といった部分のようである。

・共用施設の充実度

グランドシティタワー月島の共用施設で主要なものとしては、以下の通り。

ビューラウンジ
パーティールーム
ゲストルーム
貸出し農園
テレワークラウンジ
キッズルーム

確かにパークタワー勝どき、晴海フラッグといった周辺で開発されている大型案件と比較すると種類も少なく物足りない印象はあるかもしれない。

・共用部のデザイン

簡素である。グランドシティタワーと称していることを考えるとやはり少し寂しさを感じてしまう。いつものスミフらしさがない。威圧感がない。バキバキじゃない。
地権者からの意見の反映なのか、周辺景観への配慮なのか。

共用設備の少なさや他共用部の簡素さについては、月島のど真ん中という立地条件を活かし、下手に主張し過ぎないようにする意図と解釈した。MRでのシアター映像はいかにも住友という感じで一部草を禁じ得ない場面もあったが、月島の風情を十二分に楽しむというコンセプトが感じられた。足元のもんじゃストリートは実質共用部。岸田屋も実質共用部（敷地から徒歩2秒）。

立地を最大限活かしたビューラウンジ、友人・知人が来た時に使えるパーティルーム、ゲストルームというラインナップは、稼働率高く実用的なものを厳選した印象があり、個人的には評価できると考える。

一方で残念だったのが間取りの悪さ。グランドシティタワーさんクラスとなると否が応でもワイドスパン整形間取りを想像してしまう。間取りが公開されるまで、僕はこのような間取りになるはずだと盲信していた。

【妄想】

3LDK

2LDK

こちらは住友不動産の基幹案件の一つ、シティタワーズ東京ベイの間取り。ワイドスパン整形で、この面積帯としては文句のない美しさ。住友が本気を出すとここまでの仕上がりとなる。

しかし現実のグランドシティタワー月島の間取りはこれだった。

【現実】

3LDK

2LDK

これも逆の意味で住友お得意である狭小スパンの住戸が中心のようで少し寂しい。マンションの資産性という意味では枝葉と言える部分であるが、愛着を持って住むという意味では気になるところである。

総評

強み弱みと色々あるものの、月島のランドマークとなり得るポテンシャルはある。マンション単体の企画としてはやや面白味に欠けるものの、月島のど真ん中に過去例を見ない大規模というだけで相応の資産価値がある。
後続での再現性も薄く、中長期的に資産価値を維持出来るマンションであると考える。

かなり雑だがグランドシティタワーはこのくらいにしておく。

２.月島ってどんな街？

初めて月島のマンション購入を検討している方々からすると、月島ってどんなところ？なんでこんなに短期間に周辺相場が高騰しているの？高値掴みじゃないの？そもそもそんなにお金を出して住むような魅力が月島にはあるんだっけ？

と思っていることだろう。

平均坪単価700万円の価値があるか僕には判断しかねるが、現状の月島の実態について書いていくので、多少なりとも参考となればと思う。

■月島の再開発の変遷

中央区湾岸エリアの一部と位置付けられる月島。

しかし湾岸エリアの他地域とは違い、元々は碁盤の目の細い路地で構成された木密地域であり、少し毛色が違う。従前から生活している人がいる地域、且つ下町という事で、地縁の無い外様が溶け込むには難しいのでは？というイメージを持つ人もいそうである。

月島エリアの再開発はそういった地域特性から、用地を纏めることに時間を要し、ゆっくりと進んでいく。
2000年代初頭、月島駅周辺の月島1丁目での開発が始まり、アイマークタワー、ムーンアイランドタワーが竣工、2010年代になると現月島No.1マンションであるキャピタルゲートプレイスが竣工する。
キャピタルゲートプレイスに関しては、湾岸エリアに対する辛口評価で定評のある榊大先生をして、「買ってもよいマンション」と言わしめた企画である。
実際に榊大先生の意見は正しかった。前述の通り新築分譲時の平均坪単価約340万だったが、現在は坪単価600万円を超える成約事例も散見される。
直近では2020年にミッドタワーグランドが竣工、こちらは新築分譲時に某マンションコミュニティサイトでパチもんタワー(再開発区画内の商業施設にパチンコ店ともんじゃ店がある)と揶揄され資産価値に疑問の声が多く上がっていたが、蓋を開けてみると評価はうなぎのぼり、新築分譲時平均坪単価が約420万円であったものが現在は坪単価600万弱という相場感である。
ミッドタワーグランドが竣工したあたりからもんじゃストリートには若年層の数が増え、更に活気が出てきた印象がある。

■月島の地理的位置

銀座から2㎞圏内という言い方でアピールされることが多いが、中央区内陸の銀座、日本橋エリアから墨田川を越えた中央区の端っこ、周辺は住宅中心で生活感が程よく感じられるエリアである。
空気感も銀座、日本橋と比べるとゆったり落ち着いており、このあたりが実需層から根強い支持を得ている要因かと思う。

鉄道は東京メトロ有楽町線、都営大江戸線の2路線。銀座3分、六本木15分でアクセスできる。また都バスで東京駅八重洲口まで約15分等、交通利便性が低いと評されることが多い湾岸エリアの中では比較的利便性の高いエリアだと思う。

■月島エリア内をブレイクダウン

月島1丁目、3丁目
月島のメインストリートである西仲通り商店街周辺（もんじゃストリート）を擁する、世間一般のイメージする月島である。

月島と言えばやはり「もんじゃ」だろう。

屋根付きのこの通り沿いには様々なもんじゃ店が軒を連ね、ほんのりした下町風情と賑わいを感じさせ、どこからともなく漂ってくるソースの匂いが食欲をそそる。

僕がが月島に住んでいたのが2016年～2022年になるが、住み始めた頃の町行く人は周辺住人や一部観光客が中心であったが近年は20代前半～の若いグループ、カップルがかなり増えた印象がある。

飲食店のラインナップも焼肉や焼鳥店、海鮮系を中心に良店が自然増殖し始め、コロナ以降のここ数年に関しては、小洒落たカフェ、中華、イタリアンも少しずつ目にするようになってきている。
もんじゃ一括りだけでは語れないような風景へと変化しているのが現状である。

この西仲通り商店街であるが、一般的な繁華街・飲食店街と比較すると非常に治安が良い。というのも、もんじゃ店を中心にほとんどのお店が24時までにはお店を閉め、営業しているのは一部のバーのみといった状態になる。
深夜の時間帯に大騒ぎする人は少なく、街の秩序と静けさが保たれている。

月島2丁目、4丁目
清澄通りを挟んで西仲通りの反対側、東仲通りを中心としたエリア。西仲通りのもんじゃストリートが世間一般の月島イメージ、観光客の目指す月島イメージである一方、こちらの東仲通りはより地元住人の生活感があり、日常の月島を感じられるエリアである。

タワマンは月島駅直結のムーンアイランドタワーくらいで、基本的には中、小規模のマンションや戸建てが中心となり静かで落ち着いた雰囲気。
しかし西仲通りやその周辺と比較すると少ないものの飲食店も点在しており、中には知る人ぞ知る名店もある。

西仲通りの賑わいは好きだけど、自宅周辺は静かな環境が好きという人に根強い人気があり、僕自身もこのエリアを好み６年ほど住んでいた。

佃
湾岸再開発の先駆けとなったリバーシティ21を中心としたエリア。石川島播磨重工業の工場跡地の再開発により現在は複数のタワマンと成熟したみどりが生い茂り美しい景観となっている。
三井不動産の広告に高頻度で登場する基幹物件のセンチュリーパークタワーはこのエリアの先端に位置し、三井の掲げる経年優化を体現した存在。周辺は原風景の名残りもあり、月島民憩いの住吉神社、佃アドレスの語源ともなっている佃煮店も現存する。

隅田川沿い
西仲通り商店街（もんじゃストリート）と同じくらい周辺住人から愛着を持たれているのが、隅田川沿いの景観だろう。
勝どき橋から佃大橋、リバーシティ、石川島公園、相生橋に掛けて島の外周を取り囲む形で遊歩道が整備されており、周辺住人の憩いのスポットとなっている。湾岸エリアは基本的に広大なキャナルビュー、オーシャンビューを魅力としたロケーションが多い中、月島周辺はリバービュー、解放感というよりも風情を強く感じるようなスポットだ。
僕自身も月島に住んでいた時は休日の朝等に周辺を散歩して気分転換をしていた。
特に桜の季節の景観は圧巻。

湾岸エリアの中でも開発が早かったこともあり、開発当初に配された植栽が成長してみどり豊かな景観を形成している。
再開発独特の無機質感が苦手という西側住人（目黒、世田谷、杉並あたり）もしくは文教区等を好む方も違和感が少ないのではないだろうか。
湾岸はちょっと・・・と思う方も食わず嫌いせず一度見て欲しい。

■下町風情

下町風情が色濃いエリアは外様は馴染みにくいというイメージがあると思う。僕自身も休日たまに遊びに行くには良いけど住むには少し窮屈そうというイメージがあってそれまで都内の下町エリアを敬遠していたのだが、月島についてはそんなことはない。

西仲通りの飲食店は観光地ということもあるが外から月島に来る人に対して非常に優しい。ファミリーでも気負いなく過ごせるお店が多いし、小料理屋やバー等は一人で入ってもオーナーが適度な距離感で接してくれるので非常に心地良い。
最近は女性一人でお酒を楽しんでいる姿も増えている気がする。前述の通り、飲食街だが治安が良い（そして深夜でも一定の人通りがある）ので単身女性にも非常に住みやすいエリアだと思っている。

適度な距離感というのがポイントで、外から遊びに来た人が無理なく溶け込みやすいのである。おらが街ルールみたいなものがない。

また、下町ならではのお祭り行事も楽しめる。

先日SNSを賑わせていた住吉神社例祭が記憶に新しい（行きたかった）が相当な熱気で盛り上がった模様。
普段は住吉神社近くに大事に飾られてある神輿が躍動してまさに東京の下町風情を体感できる。

参考:中央区民マガジンさんによる投稿

■唯一無二の景観

月島エリアのもう一つの魅力は再開発の入るエリアでありながら従来の下町風情も混在した景観だ。旧来の長屋街と寺社、超高層タワマンが歪な一体感を形成している。

■生活利便

月島エリア内には豊洲のららぽーとのような大型SCは存在しないものの、日常生活で必要なお店はひと通り揃っている。

・スーパー

フジマート
地場のディスカウント系スーパー。生鮮食料品(特に鮮魚)が美味しい。店内はやや面積が狭く、常にお買い物客で混雑している。特に休日売出しの朝はおじいちゃんおばあちゃんを中心に行列ができるほどに盛況。コロッケが30円で買える(今も買える？)。

文化堂
月島駅直結、ムーンアイランドタワー敷地の地下に位置する。月島界隈では標準的な価格帯。商品構成はバランス型。わが家は一番愛用していたスーパー。パック寿司が美味しく、平日の20:10過ぎあたりに4割引のシールが貼られるので狙い目。

グルメシティ
西仲通り(もんじゃストリート)沿いにあり24時間営業なのがありがたい。店舗は小さめでまいばすけっとくらいの規模感で2層。
月島界隈では最低価格帯ではあるものの生鮮食料品やお惣菜の質はイマイチなのでお菓子、お酒をまとめ買いするのに良い。ハーゲンダッツが安い。

マルエツ
佃のリバーシティ内にある。規模感はやや狭めで2層。高くて品質が悪いので基本的に利用しない。佃の賃貸に居住していた際は近かったためやむなく利用。

リンコス
こちらもリバーシティ内にある。月島で1番の高価格帯。輸入食品が豊富で変わった調味料やお菓子がある。たまにのプチ贅沢でうなぎやパック寿司を買っていた。こちらのパック寿司の平日夕方からの割引時は文化堂以上に激戦でほぼ買えない。

・ドラッグストア

ぱぱす
月島駅近くに2店舗展開しており、ムーンアイランドタワー敷地内の方が店舗面積広く商品を選びやすい。商品構成はごく普通で医薬品、生活消費財が無難に揃う。

マツモトキヨシ
佃のリバーシティ内にある。どちらかというとコスメ、スキンケア用品等、やや美容寄りの商品構成。近年リニューアルして店舗が綺麗。綺麗なお姉さんが多い。

・公共施設

月島区民センター
中央区役所の出張所で、各種行政手続きが可能。中規模の図書館もあり重宝する施設。月島駅10番出口からすぐとアクセス良い。

月島スポーツプラザ
月島駅徒歩1分とこちらもアクセス良い立地。7:00〜21:00まで営業している室内温水プールが使い勝手良い。中央区民であれば2時間350円と破格、スポーツクラブに行ってる場合ではない。25メートルの6コースで十分な広さがあり、時間を選べば混雑なく利用できる。

月島第一児童公園
月島区民センターに隣接する小規模の公園。バスケットコートも併設されている。平日休日共に沢山の子供で賑わっており、ファミリーで月島に住もうと検討している方は一度訪れてみて月島居住ファミリーの雰囲気を見てみるのも良いかもしれない。

■周辺エリアについて

晴海
月島駅から徒歩10分～15分程度。晴海運河周辺は月島エリアと異なり解放感があって、晴れた日のお散歩コースに丁度良い。トリトンスクエアは大手チェーン系店舗のフードコート、ダイソー、JINS等、日常生活で利用するような店舗が揃っており、意外と使い勝手が良い。

勝どき
月島駅から徒歩10分程度。基本的にはタワマン街であるが、個人経営の飲食店もジワジワ増加しており、今後パークタワー勝どきや晴海フラッグの入居等に伴い益々充実してくると思う。
マンクラ界隈では熱狂的ファンが多く既に有名となっているが、「お肉と手作り総菜のテーマパーク」を自負する精肉店の「あんず」は良質なお肉を揃えており月島からピンポイントでお買い物に行く価値がある。近頃は首都圏各所にも勢力を拡大している模様。

豊洲
月島駅から徒歩15分～20分程度。月島エリアに住んでいると豊洲のららぽーとやビバホームがお散歩圏内となるので、わざわざ訪れるというほどの覚悟もなく、部屋着でふらっと利用できる（少なくとも僕は部屋着でららぽを徘徊していた）。

■グルメ

マンションとかごはんアカウントを自認しているので、月島エリアのグルメ情報を書いておく。「もんじゃの街」月島だけどわが家はもんじゃあまり行かなかった。一応月島民の嗜みとして「近どう」、「まぐろ家」は気が向いたら行っていた…

在市
月島に引越した初日から通っていた焼肉店。個人的にはホルモンとサーロインが気に入っており、いつも注文している。こだわりある店員さんがうまい具合に焼いてくれるので、焼き加減が分からないという人も安心。

凛
こちらも有名店ではあるが、特に厚切りタンは仙台民で牛タン大好きな僕としても満足できるクオリティ。その他大振りの椎茸も美味しかったりする。お店のおばちゃんが追加注文を煽ってきてついつい食べ過ぎてしまう。

韓灯
焼肉のクオリティも高いが、ここはとにかくタッカンマリが絶品。量が多いので4人以上でオーダーするのがおすすめ。事前予約必須。

つきじ
基本的に平日のみの営業でこじんまりとした居酒屋なのだが、海鮮系のクオリティは月島随一。価格もリーズナブルで気負いなく楽しめる。築地場外市場のボッタクリの海鮮丼を食べている場合ではない。

魚仁
常に密状態で居心地はイマイチだが、安くて量が多い（美味しい）。海鮮系を中心としたラフな雰囲気の居酒屋。大トロ握りが4貫1,000円というバグ。

はざま
もはや説明不要ですね。

ハマちゃん
穏やかなおじいちゃんおばあちゃんがやっている街中華。一般的な中華のラインナップだが、何とも言えない丁度良さで足繫く通ってしまう魅力がある。わが家では炒飯とニラそば定番だった。

麗江
佃の住吉神社近くにある、やや上品な中華料理店。1,000円程度のランチで本格的な中華料理が味わえる（夜はやや高い）。佃民で賑わっている。

パパスバル
インド、ネパール料理店。本格的なタンドリーチキン、ラムチョップ、スープカレー、モモ等が美味しい。スパイスが効いていて辛めのメニューが多いので、辛い物好きには重宝するお店。

年輪
東仲通り沿いにあるスープカレー屋さん。平日営業でなかなか食べる機会はなかったけど、素揚げ野菜が沢山入っていて食べ応えあり。

串バーあうん
月島エリアはクオリティの高い焼鳥、焼豚店が多いが、わが家が一番通ったのはこちら。串系は安くて種類も多くどんどんサーブしてくれるから、サクッと飲みたい時にも丁度いい。締めのチゲラーメンが地味に美味しい（たぶん辛ラーメン）。

ぐりんぐりん
月島エリアはラーメン店少ないのだが、その中で個性を放っている広島系汁なし担々麺のお店。平日のみの営業となっており、早めに退社出来た日に食べに行っていた。ライスもオーダーしてお腹いっぱい。

月島ロック
軽食（ラーメン、カレー）もできる普段使いに丁度いいカジュアルバー。金曜夜に良く行ってた。店名と同じメニューである月島ロックは醤油ベースに生姜が効いていて寒い日の夜におすすめ。

ズッケロ
東雲の輸入食品の物販店ズッパの系列店としてcafe&barがオープン。古民家をリノベした店舗は月島らしい風情を醸し出す。店内のBGMがお洒落。
行くと誰かしらマンクラいるとの噂。

いよいよただの食レポの様相を呈してきたのでこのくらいにしておく。

月島が気になったら一度月島を散策してみて欲しい。もんじゃだけでなく多彩な顔がこの街にはある。