東京五輪選手村の跡地を活用した「晴海フラッグ」。最近は、過熱した抽選倍率や未入居段階で数千万円単位で価格を上乗せした転売物件の登場などで話題ですね。

我々、晴子（はるこ）と海男（うみお）は、2022年夏から実需での検討をはじめ、およそ1年後、3回目の抽選でタワー棟に当選しました。この記事では、検討から当選するまでの経緯をご紹介します。

海男、晴海フラッグに興味を持つ

初めまして、晴子です。わたくし晴子とパートナーの海男は、ともに中年サラリーマンです。海男から「この1年の紆余曲折を記しておきたい」と、猛プッシュを受けましたので、こちらに記録として残しておきます。

ことの発端は、およそ1年前、海男が未来の住まいとして晴海フラッグの購入を提案してきたことです。海男がこの物件に興味を持ったのは…

• 五輪選手村跡地を利用したもので、都心部にありながら割安

• 注目を集めるものが好き

• ゼロから新しい街をつくるときに、その一員になれることに興味あり

• 東京都肝入りプロジェクトなわけで、失敗させられないはず

といった理由からでした。
提案を嬉しく思う反面、慎重派の晴子にとっては、以下のような理由から、「う～ん」と考え込んでしまいました。

• 最寄り駅から徒歩約20分　通勤がキツい　資産性への影響も？

• 商店街や個人店のある街が好き！立地がいい中古物件に魅かれる

• 湾岸の埋立地　災害リスクに不安あり

• 知名度故に「晴子、晴海フラッグだってよ！」と、すぐ住処を覚えられる居心地の悪さ

大きく異なる価値観を持つ二人、このあとどうなっていくのでしょうか。

パビリオン見学

2022年、まだまだ残暑が厳しかったある日、パビリオンを見学しました。この日は電車で行き、勝どき駅から歩いて街を見学しながら向かいました。駅周辺の商業施設の構成に魅力を感じることもなく、晴海地区に入っても、幅が広めな道路・歩道に集合住宅が並ぶだけの街並みが続きます。その日歩いたルートでは、すぐに「暮らしやすそう」「この街いいね」という印象はありませんでした。

パビリオンでは、街が出来上がったときのイメージ映像（CG）に、模型やモデルルームを見たうえで、海男が中心となって、住宅ローンや人気の部屋など、担当者に気になることを確認していきました。

晴子が気になっていた「災害時のリスク」に関することも確認しました。非常用電源の設置場所です。「地下です。でも、盛土でかさ上げしていますよ」とのこと。「その点がどうしても気になる場合は、山手に暮らすしかないですよね～」と担当の方と会話したことを覚えています。

パビリオン見学のあと、ぶらぶらと街を見ながら、晴海フラッグの建設地に向かいました。道中には、タワマンが立ち並び、ちょうどランチどきだったからか、パンやスイーツなどを売るキッチンカーもいくつか出ていました。

汗っかきな海男が汗びっしょりになりながら到着した現地では、建設中のPARK VILLAGE・SUN VILLEGE を中心に（SEAの方には、まだ入れなかった）外観を見学しました。中央清掃工場の煙突の存在感に圧倒されつつ・・・。

申し込み①回目（SUN・PARK 第2期2次）

その頃、立地が似た物件の比較対象として、パークタワー勝どきの説明も聞きに行きました。駅直結で、晴子が気にしていた非常用電源も絶対に水がつかない高さに置かれるなどの魅力はありましたが、その分価格もだいぶ高めでした。

その他いくつかの物件も検討しましたが、二人の収入・資産で、海男が希望する「23区内」の「新築」物件を狙うなら、現実的には晴海フラッグくらいしか選択肢がないよね…当たるか分からないし…ということで、ひとまず、SUNとPARKの第2期2次の抽選に申し込んでみることにしました。

ちなみに、現在、晴子と海男は別々に生計を立てています。そこで、それぞれ個人として申し込み、「どっちかが当たればラッキーだね」というスタンスで臨みました。

海男は、PARK の晴海ふ頭公園に面した角部屋をチョイス。晴子は、同じくPARK の広さや居住性に優れた間取りに一票を投じました。二人とも現実的な価格を考慮して低層階（2.3F）を選択したため、「植栽ビューになりますからね」と念を押されながら申し込みをしました。どちらの部屋も、20倍を超える競争率で、落選となりました。

申し込み②回目（SEA・PARK　第3期）

2022年11月には、SEAとPARKの第３期の概要が発表されました。

翌2023年の年明け、申し込みを前に、ドライブがてら晴海を訪ねました。オープンしていた晴海ふ頭公園の駐車場に車をとめ、公園やSEA VILLAGEに面して整備された晴海緑道公園を散策。晴れた日の水面はキラキラとしていて、遊具や植栽も整えられ、「もしここに暮らしたら、こんな風景を眺めながらの散歩ができるんだな～」ということを味わいながら歩きました。

晴海ドライブ＆散策でモチベーションを高め、申し込み。晴子は、SEAの一定の広さと眺望が確保でき、現実的な価格の一室を選択。広さを求める海男は、価格を上げて、100平米を超える一室を。板状棟のまとめた売り出しはこれが最後になるからか、ニュースになるほど倍率は跳ね上がりました。二人とも落選。

申し込み③回目（SKY DUO 第１期）

板状棟第３期の申し込みと時を同じくして、タワー棟・SKY DUOの概要が発表されました。"CENTER CORE" と（またまた横文字で名付けられた）街の中心広場に面して建てられる２棟のタワーで、価格帯は、板状棟よりもやや高めに設定されています。

「タワーか・・・」。晴子は、地震や停電でエレベーターや水道が止まったときのことを妄想し、不安に拍車がかかります。それに対して、海男は、現実的な選択肢の一つとしてあくまで前向きなのでした。

4月、SKY DUOのパビリオンの見学に。前回抽選の高倍率化を受けて抽選方法が見直されたとの説明聞き、中層階以上の眺望や、時間ごとの日当たりなどを確認させてもらったのが、板状のパビリオン見学との違いでしたでしょうか。

要望書では、晴子は、地に足のついた安心感を求め、街ビューとなる低層めの住戸を。海男は、80平米台の住戸をコスパが良さそうだからと選択しました。しかし、要望書の倍率が発表されると、いずれの住戸も人気で、本申し込みでより高倍率となることが見込まれました。

ここで、海男が動きます。

当選するために、どんな条件は捨てて、どんな条件は死守するか？海男は、一定の広さの確保を第一に、眺望や日当たりにはある程度目を瞑ることにしました。また、倍率を比較的低め（＝当選確率が高め）にするため、階数をあげる（＝予算をあげる）ことに。晴子も、泣く泣く希望の低層階をあきらめ、中層のある一部屋に申し込みました。

抽選発表は、月曜祝日。晴海フラッグ掲示板やtwitter（当時は、まだ青い鳥でした）に投稿される情報を眺めながら、結果を待ちます。とある方の投稿によると、海男の部屋が当選したかもしれない―。海男がそわそわし始めました。

夜、担当者から海男へ当選連絡の電話がありました。晴子は落選。

海男「やったー！いざ当たったけど、大丈夫かな・・・。でも買うしかない！」
晴子「本当に当たっちゃった！嬉しさ・不安半々。晴子、ど、どうする？」

「当選」という現実を前に、なかなか前向きになれない晴子と、イケイケ海男との間に、不穏な空気が流れるのですが、その話は、またいつの日か、お伝えできるときがきたら。

海男、当選するために考えたこと

初めまして、海男と申します。私たちは3回の抽選に参加し、3回目に当選しました。そこまでの過程で私たちが当選するために行ってきたことを、これから抽選を目指す方の参考になればと思い、ここに共有したいと思います。

①応募数を増やす

当然ですが、1人で応募するより2人で応募する方が当選確率は上がります。ただし、銀行の審査が通らなければ意味がありませんし、所得などの制限から難しい場合もあるでしょう。私たちは現在未婚で、別々生計を立てており、別々にローン審査が承認されました。その結果、2口での応募が可能になりました。

②早期にオンライン登録する（ただし都市伝説!?）

この点は都市伝説かもしれませんが、早く登録した方が当選しやすいという情報を見つけ、私は毎回早めにオンライン登録を行っていました。一方、晴子さんは、ゆっくりと自分のタイミングで行っていました。

私の登録番号と結果は次の通りです。
①回目（SUN・PARK 第2期2次）受付番号：2番、結果：3番手
②回目（SEA・PARK 第3期）受付番号：1番、結果：3番手
③回目（SKY DUO 第1期）受付番号：1.2番、結果：当選

2回目までの抽選でも3番手に入り、比較的好成績だったことに後から気づきました（繰り上がらない2,3番手は期待が膨らむだけでまったく意味はないですが）。あくまで気持ちの問題ですが、なるべく早く登録することをお勧めします。

③当選確率の高い部屋を見極める

私たちは、2口での応募が可能でしたので、毎回、二人がどの住戸に応募すれば当選確率はどれくらいかを計算して選んでいました。

初めて応募した住戸は倍率が23倍、24倍でした。この場合、二人とも落選する確率は、22/23×23/24＝91.7%で、逆に言えば当選確率は8.3%です。これなら何とかなると思い応募しましたが、残念ながら当選はできませんでした。

2回目の応募では、44倍、75倍でした。この時点で競争が激化し、応募可能な範囲ではコントロールが効かない状況でした。この時は自分たちが素直に住みたいと思った部屋（高倍率）に応募し、結果は落選でした。

3回目の応募では、前の2回の教訓を生かし、当選を最優先に考えました。

私の経験上、当選確率が10%を超えなければ戦えないと感じていました。どんなに部屋選びに時間をかけても、新しい生活を夢見ても、当たらなければ全ては無駄になってしまいます。倍率が高くても奇跡が起きると期待してしまうかもしれません。

しかし、抽選は確率の問題であり、気持ちではなく確率が重要です。当選可能性の高い部屋を選ぶべきだと考えました。

当選可能性の高い部屋とは、「価格が高い部屋」あるいは「条件が悪い部屋」で、結果として倍率が低い部屋です。

3回目の応募では最初に低層の70～80㎡を狙っていました。坪単価が300～350万円程度と非常に魅力的でした。しかし、倍率は要望書段階で15倍程度で、過去の経験からすると抽選時には倍率が40～50倍になると予想しました。これでは過去2回と同じ結果になると思い、部屋の変更を決意しました。

同様の広さで倍率が低い部屋を探すと、方角・眺望の観点から人気がおさえられた部屋が見つかりました。それでも、中層階にすると、予算が相当額増えます。また、眺望が楽しみきれないかもしれない生活を考えると躊躇しますが、当選しなければ話にならないので、まずは当選を優先し、晴子さんに部屋の変更を提案しました。

そして、私たちは同住戸*別フロアに各々応募しました。この住戸は希望書段階で10倍以下のフロアも相当数あったので、何とか当選する可能性があると思いました。

そして抽選日、ウェブに掲載された倍率を見ると、私の住戸は約20倍、晴子さんの住戸は約30倍（いずれも2倍優遇なので実質の倍率はこれの半分）でした。予想よりも倍率が高かったですが、無事に当選することができました。二人とも落選する確率は、18/20×28/30＝83.9%　当選確率は16.1%でしたので、想定通り10%以上の確率のところに応募することができました。

そもそも2口申し込めるという利点はありましたが、無事当選することができたのは、最後予算を上げて行こうと決断できたからですが、それには晴海フラッグの資産性への期待が重要なポイントになりました。

※この話は後日、機会があったら記載します。
晴海フラッグをご検討頂いているかたにとって、少しでも参考になればと思います。お読み下さりありがとうございます。