都市計画という言葉をご存じでしょうか。宅地や建物を取り扱い仕事をしている人でないと中々聞くことがない言葉だと思います。しかし、実は身近なところで都市計画は行われています。今回は都市計画について、その意味や仕組みについてご紹介します。

※本コンテンツで使用している画像は一部『Chat-GPT(DALL-E3)』により生成しています。

都市計画とは

税金を無駄なく使うために街作りをするための法律があります。都市計画とは、都市計画法に基づいて行われるものです。都市計画法は、国・市町村などの行政による適正な手続きと街づくりの手法を規定しています。

都市計画法で定められていることは、まず街づくりをする場所を決め、次に街の設計図を描き、その設計図の通りに街を作る、という単純なものです。民間企業が街づくりを行う際には、都市計画法に基づいて街づくりを行うことになるため、自然の成り行きに任せてもある程度、街づくりがコントロールできるようになっています。

都市計画法により、大きく分けて「積極的に街づくりをやるエリア」「将来的に街づくりをやるエリア」「どれにも当てはまらないエリア」に線引きされます。これらは、都市計画区域、準都市計画区域、区域外とそれぞれ呼ばれています。

積極的に街づくりをやるエリアは、「積極的に開発を進めるエリア」「開発を抑制するエリア」「どちらにも当たらないエリア」にさらに分けられます。市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域とそれぞれ呼ばれておりますが、一般人の感覚では専門用語が大すぎて頭が痛くなりますよね。しかし、街作りを積極的に進めるところと、緑を残したいところと、特にコントロールしないところに分かれているんだなと思うとイメージしやすいかもしれません。

地域の用途を決める？

市街化区域は、さらに用途に応じて区分けされています。これを用途地域と呼んでいます。ここからは身近になるのでイメージしやすくなるでしょう。

なお、用途地域は、市街化区域・非線引き区域・準都市計画区域が対象となっています。用途地域は、住居系・商業系・工業系に分かれています。用途地域マップで自分が住んでいる場所の用途地域を調べてみると、周囲環境が作られた理由が見えてくるので面白いです。

当社は商業地域内にあるビルに入居していますが、少し離れると住居系の区域になっています。そのため、周囲には住宅が多く、商業施設は少ないです。このように、用途地域が変わると周囲の環境も変わってきます。大通り沿いは近隣商業地域になっていることも理にかなっていますし、想像よりも細かく分けられていることが分かって面白いです。

用途地域は、容積率・建蔽(けんぺい)率などの敷地を最大限に活用するための重要指標にも影響があります。

容積率とは、都市の過密化を防いだり、適切な日照や風通しを保つための制限ですが、土地空間の利用効率を示してもいます。敷地面積に対する建物全体の体積（床面積）の割合で表されます。容積率は通常、住宅地域よりも商業地域の方が高く設定されます。

建(けんぺい)蔽率とは、都市の緑地保全や近隣住民の日照権などの確保のための制限ですが、敷地面積の利用効率を示してもいます。敷地面積に対する建物の建築面積（建物を真上からみたときの面積）の割合で表されます。

まとめると以下のようになっています。

• 敷地面積・・・土地の面積

• 延床面積・・・建物の各階床面積の合計

• 建築面積・・・建物を真上からいたときの面積

• 容積率・・・建築面積÷敷地面積

• 建蔽率・・・建築面積÷敷地面積

まとめ

都市計画は、税金を無駄なく使うために街作りをするために行うもので、行政による適正な手続きと街づくりの手法が都市計画法によって定められています。

目に見えないですが国民の住環境を保全保護するための身近な法律で、地域の用途を定めることで周囲環境がある程度コントロールされています。

不動産投資向け物件を建築する場合にも影響があります。それは、用途地域によって建蔽率や容積率が決まっているため、それに合わせた建物を建築する必要があるからです。また、用途地域によっては、建物の高さに制限があるため、建物の高さを抑える必要がある場合もあります。

周囲環境がある程度固まっているため、入居率にも影響があることでしょう。用途地域を確認して、周囲環境をイメージしてみると、不動産投資の参考になるかもしれません。

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