１１月の終わりに廃業した小さいホテルを買いました。元々は３階建の１２室しかない個人経営のビジネスホテルです。一泊２〜３０００円でしたでしょうか。ホテルを買ったと言っても実際には土地と建物を購入したという感じです。個人経営者であった前オーナーが住込みでこのホテルを運営していたそうです。一人で運営されてたそうで、おそらく相当大変だったと思います。

不動産自体は５０００万円ですが、リノベーション費用の２０００万円も同時に借り入れたので融資総額は７０００万円です。昨今の融資事情により返済期間は１０年でしか借りられなかったので返済がかなりキツイです。しかも全空きでの借り入れの為、返済のみが襲ってくるという恐ろしい状態です。大体月６０万円の返済でしょうか。死にそうです。誰か援助してください。😂

投資物件として見た場合、スペック的には正直安くは無いです。土地も３０坪少々しか無く、坪単価にすると１６６万円／坪という岡山ではあまり目にすることのない金額です。想定利回りも岡山のくせに１０％出ません。笑笑今回安くないのにも関わらず購入したのは、ここの立地は最高であり、購入したくてもそもそも売り物件が滅多に出ないからです。そして狙うべきは圧倒的出口戦略です。岡山という地方都市では将来的に値上がりが望める立地はほとんどありません。岡山駅を中心としたごく限られた一部の土地でしかこの恩恵に預かることは出来ないでしょう。岡山市内でも土地はどんどん下がっています。今割安だと思って買った土地も１０年後にはおそらく下落しているでしょう。郊外で不動産を購入する場合は相当安く買わないと出口が悲惨なことになると思います。戸建は実需があるのでまだ良いですが、特にアパート系は要注意です。売れなくなる時代が既に来ています。岡山市も今はいわゆるコンパクトシティ化が進められており、一時期はドーナツ化現象と言われていた駅周辺ですが今後間違いなく活性化していきます。既に岡山駅を中心とした再開発の構想が計画されており、劇的に変貌してくことでしょう。なんせあの野村不動産や森ビルも参入してくるのですから。

今回の物件が少しでも岡山駅中心部から離れていたならば購入することは無かったと思います。不動産投資において立地は最もプライオリティが高いファクターです。今後地方都市へアパート系の不動産投資を考えている方は将来性を予測し、立地には十分注意して検討された方が良いと思います。そういう意味では僕がいつも紹介している戸建投資は場所をあまり選ばない為、安全なのかもしれないですね。

今回購入した物件は2000万円かけてフルリノベーションしていきます。劇的な変貌を遂げると思います。完成後の動画も撮影しますので是非期待してください。

note公開するの忘れてた😂