利回り150%!伝説の20万で買った家に入居が決まったので行ったら…

皆さまお久しぶりでございます。noteというものの存在をすっかり忘れておりましたタイマンです😂
半年前に購入した20万円で買った家に入居者が決まりましたのでご報告です。YouTubeとは違いここでは真面目に書きたいと思います。

岡山市県南部で購入したこの戸建は内部状態がかなり良く、そのままで貸し出せる家でした。ただし、残置物は結構あって怠慢な私はそのまま放置をしておりました。しかしその間、不動産業者は客付け活動を行ってくれていました。今回入居者が決まりましたが、実は5組以上内覧がございました。中には借りたいという方もいらっしゃいましたが事情によりお断りした方もいらっしゃいます。そしてようやく今回良い方にお借りいただけることとなりました。
家賃は25000円でいわゆる表面利回りは150%でございます。
しかし喜んではいられません。
残置物撤去に5万円、ウォシュレット取付けで3万円と経費がかかっておりその他にも不動産取得税や毎年の固定資産税もかかってきます。
そういった経費を考えるとパフォーマンスが一気に落ちます。
物件本体が安くても経費がかかる物件や評価額が高く税金が高い物件そして賃料が低い物件は慎重に選ばないと後に手残りが少ないという罠にハマってしまいます。
家賃2.5万では税金のウェイトがかなり大きくなるので利回りにかなり影響を及ぼしてきます。なのでオススメは安かろう悪かろうという物件では無く、
多少物件価格が高くてもある程度の賃料が見込めて土地の価値もあるボロ物件がオススメです。
私の場合はボロ戸建をネタで買ってる要素が大きいので気にはなりませんが
真面目にこれからボロ戸建投資を考えている方はとにかく安ければ良いという考えでは無く下記の点に注目して購入すると良いと思います。

✅程度が良くリフォーム費用がかからない物件
✅土地や建物の総面積が少なく手間の掛からない物件
✅すぐに貸し出せる物件
✅土地に価値があり、将来的に解体しても売却しやすい物件
✅税金負けしないよう固定資産税評価額が高過ぎない物件
✅残置物の無いもしくは少ない物件
✅プロパンガス屋のチカラを上手く使える物件

しかし土地にある程度価値があるとそうそう安くはなりません。
極端に安い物件はとんでもない場所にあったり、袋地であったり、再建築不可能であったり、修繕費用がとんでもなくかかるような廃墟物件だったりします。
なので1円とか1万円とか10万円の家を探すのでは無く、100〜200万円前後で程度の良いボロ物件を探すことがベストだと思います。売り出し価格のレベルで言うと300〜500万円クラスの物件を狙うと良いです。
物件価格に惑わされて飛びついたものの後に苦労して結果安い賃料しか取れないのであれば効率悪いです。
私はボロ家ならなんでも買っているような印象で受け取られていますが😂
実はかなり選別しており、多数の物件を断ってきました。
1円で買ってほしいという物件もいくつかありましたが、本当にどうしようもない物件でした。
不動産は修繕費や税金であっという間にお金が飛びます。
ボロ物件業界は玉石混交の世界、見極める為の選ボロ眼が必要です。
ボロ物件の中でも先ほどの条件を満たしている物件、ボロ物件界の上位に君臨するキング・オブ・ボロ物件を探してそして安く購入できると良い結果に繋がると思います。そして無事購入できた暁にはあなたも「キング・ボロ」の称号を思いのままにすることが出来るでしょう。
皆様のボロ活躍を心から期待しております。


今回の不審者騒動ですが後でわかったことは撮影に行った時は不動産屋が残置物の撤去や草刈り、入居者が希望していることの対応準備を行ってくれている作業中ということでした。なので冷蔵庫にお茶があったのですね。😂


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