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やすいが一番。フリーレント。大家さんのこませ。

今回は家族の話から離れて、少しだけ本業の大家さん業のお話。

ひとたびネットを見れば、不動産投資にまつわるノウハウやHOW TOのサイトやブログは沢山あります。
実のところ、ぼくもそういうサイトを見て、

「ほー、そうなんだー」
「それ、まるごとパクれる!」


なんて思ってみているくらいなので、だからというか、極力投資話と違った切り口で大家さん業の内情なり、実態を書いていきたいと思っています。ただ、それだけだとネタに困ることもありそうなので、いちおう大家さんっぽいことも少し書いてみようと思います。 

大家さんぽいことのブログ第一弾に選ばれたテーマは・・・

入居者対策。

わりと普通ですね。不動産サイトの中では語りつくされているテーマです。

ただ、少しの独自性もあるかと思いますので、少しお時間をいただければ幸いです。ぼくのお勧めする入居者対策はこれです。

フリーレント。

これも普通だろという気もしないでもないですが、設定期間が違います。フリーレント期間は・・・

3か月!!です。

といったものの、ぼくが最初に父に管理を任された新宿区のマンションが築40年超のオンボロ水漏れマンションだったこともあり、初めのころはフリーレントではなく、空室が出るとバリューアップ工事をして入居者対策をしてきました。その後担当したオフィスビルも含めると、専有部だけで今まで延べ200件以上は発注していると思います。

それなりの年数、それなりの経験を踏まえて、立地、築年数、間取り、単身者向け、ファミリータイプ等の個別の条件を考慮せず、ざっくり感覚で申しますと、

『入居者対策として安い賃料・フリーレントの提供に勝るものなし。』

だと思います。なぜなら、

『需要があるエリアであれば、安価な住宅を求める入居者は一定数いる。』

からです。バリューアップ工事を入居者対策として実施した場合、工事期間中は物件は稼働しませんし、また工事したとしても、完工前に内覧もなく契約締結されることも少ないでしょう。

なんなら、どんなに思いを込めて、時間をかかけて、高額なバリューアップをしても、新築物件と比較されればどちらに競争力があるかは明白です。

オーナー以外の業者の方々は自分たちの利益の点で、稼働率低下に悩む大家さんに、結構高額なバリューアップ工事の提案をしてくるものです。

それはそれで決して間違いではありませんし、自分の好みのインテリアや、想定する入居者の生活を考えつつ、業者さんとプランを考える作業は非常にクリエイティブで楽しい仕事です。

しかし、多額の先行投資をして負担を大きくするなら、ひとまず目先のキャッシュを確保して、その他取り得る手段(共有部リニューアルなど中長期的な投資)を増やす順番が良いと思います。
(私見ですが、共有部バリューアップ工事が施されていない築古物件は、どんなに専有部をピカピカにフルリフォームしても、成約賃料は以前の賃料とさほど変わらないと思います。)

物件のボロさ具合によっても、取り得る手段は違うと思いますが、入居者対策でお悩みの大家さんは、高額なバリューアップを施す前に、ぜひ一度、思い切ったフリーレント期間での募集をチャレンジしてみてください。
(ちなみにぼくが設定している3か月という期間を聞くと、ドン引きされる方もいるでしょう、ただ、やるならドーンとポータルサイトで目に付くインパクトで勝負です。それに家賃3か月相当分のリフォーム工事と考えれば、意外と高くは感じないのではないでしょうか。)

もちろん、注意点があります。当初から仕事の都合などで短期間入居が分かってる入居者(貸主からは見分けがつかない)も集客してしまうので、早期解約時のフリーレント違約金の設定はマストです。

たとえば『2年以内に借主理由で退去のさいはフリーレント相当額を全額違約金として払う。』などです。フリーレントの月数にもよりますが、3か月もフリーレント出せば入居時の敷金額積み増しもほとんど問題になりませんので、実際に早期退去の方からは違約金を敷金からお支払いして頂いております。
ちなみに下記はうちの簡単なフリーレント絡みの募集条件です。

フリーレント3ヶ月。敷金4か月。
違約金は2年まで100%、以降4年目まで漸減。

もちろん、何らかの理由で、少しでも賃料を上げていきたいという場合や、安値誘因で起こり得る入居者属性の低下を避けたい築古物件のオーナーさんは、当然専有部バリューアップが有効な選択肢になります。


たいしたこと書いてないと思うのですが、仕事のことはちゃんと書こうと思うので、今回が一番つかれました。ふー。


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タムロン

地主系一棟もの不動産賃貸業者。全8棟(オフィスビルとレジ。新宿区・渋谷区・千代田区・港区所在) 元の家業は大衆向け旅館業、昭和50年代に家主業へ業種転換。 不労所得と言われるのに抵抗はあるものの、管理体制上手くできれば、実際かなりのんびりできます。
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