初投稿です。よろしくお願いします。

今回は、掲題の通り建売住宅をお安く購入する方法を書いていきたいと思います。

正直、この手法はポピュラーでありながらもご存じない方がとても多く、知人が建売住宅を購入する際には手助けしてあげるととても感謝されることから記事にしてみました。
事前に知っていると数百万円単位でお得に住宅購入することができますので、ぜひ頭に入れて価格交渉をしてみて下さい。

具体的な手法は以下３つ

1. 完成から３ヵ月~１年落ちの住宅を狙う

2. 売主または売主代理から買う（仲介業者を通さない）

3. 適正価格を示した上で指値を行う

+αとして、「賃貸住宅にお住まいの場合は、できるだけ早く買うこと」が結果としてお得になると思います。

以上の３つの手法は、１つあたり住宅価格の3%～5%の値引き率を持つと言っても良いでしょう。ただし、すべての手法を必ずしも行えるとも限りませんし、値下げできる物件を根気よく待つ必要もありますから「今すぐ住宅を購入しなければならない方」には不向きかもしれません。逆を言えば、じっくりと吟味をしながら購入したいと考えている方には非常に有効です。

それでは、一つ一つの手法について詳しく解説していきます。

完成から３ヵ月~１年落ちの住宅を狙う

これは単純に売れ残りを狙うということ。
新築建売住宅の場合、住宅購入に係る広告媒体（例えばSUUMOやLIFULLホームズなど）に広告掲載されるのは完成後とは限りません。売り手は完成前にから内見予約をバシバシと取っていきます。要は完成と同時に売り切りたい訳ですね。人気の立地であれば、ある程度完成に近い状態のものを見てすぐに決める人もいますから、当然ながら完成前や完成直後の物件はお値下げ交渉は難しいとお考え下さい。
一方で、完成から３ヵ月が建っても成約に結びついていない物件はお値下げ交渉が可能です。売り手は売れない期間は広告費や人件費がかかりますし、もっと言うと固定資産税だって払わねばなりませんから早く売りたくなります。そのラインが完成から３ヵ月経過だと頭に入れておいて下さい。
さらに１年経ってしまうと「新築」扱いではなくなり、「築１年未入居物件」という扱いになります。いわゆる「中古」です。
売り手はなんとか１年以内に売りたいと考え、これはもう５％以上の値下げ交渉が当たり前ですし、売り手も多少安くしても売りたくて仕方のない物件となります。

建物完成から時間軸で見るディスカウント割合の相場目安

建売住宅や分譲住宅は売れ残り期間が経つにつれ、お値下げできる割合も伴って大きくなることが一般的です。下記に目安となるディスカウント割合の相場目安を書いておきます。

完成から３ヵ月～ ３％
完成から６ヵ月～ ４％
完成から9ヵ月～ ５％
完成から１年～ １０％
となります。

ハウスメーカーや工務店、住宅ビルダーの中には、そもそも安売りはしない会社方針があったり、ローコスト住宅メーカーであれば利益が少ないために値下げできないところもあります。が、一般的には上記ディスカウント比率が通用しますし、実際の販売価格と成約価格のデータを見ても間違いは御座いません。ただし、そういった相場を知っていて初めて価格交渉できます。こちらから何も言わなければ、売手だってできるだけ高値で売りたい訳ですからね。覚えておいて下さい。

価格は安くなるものの、同業者やご近所さんから「売れ残り」のレッテルは貼られてしまいますが、そんなの気にしないという方ならばとてもお得に購入することができます。
マイホームは数千万円の非常に高価な買い物ですから、仮に５％価格が下がるということは、4000万円の物件なら200万円のディスカウントです。200万円を賃貸住宅に住みながら生活し預金していく場合、通常700万円以上稼がないと貯められないのではないでしょうか。

うん！吟味できる時間がある方ならば、めっちゃお得です！
売れ残りのレッテル？そんな細かいことは気にするなｗ そんなことでマウント取ってくる小さな奴も気にするなｗ
不動産をお値打ち価格で掻っ攫うことができる人の方が、俺はよっぽどデキル奴だと思うぜ！

売主または売主代理から買う

売主または売主代理から不動産を買うということは、直接売り手から買うということ。一方それ以外の場合は不動産会社やサービスに仲介（紹介）してもらい買うということ。
不動産会社や何らかの業者に仲介してもらう場合には、「仲介手数料」がかかってしまいます。
不動産の仲介手数料は「3.3%+60,000円」が上限で、大体の不動産屋やこれをMAXで取りにきます。
仮に4000万円の物件であった場合、138万円の手数料を追加で支払わねばなりません。
もっと言うと、仲介した不動産屋は売主からも紹介料としても上記に同じく3.3%+60,000円をいただくことになります。
これを両手取引といい、不動産屋は一発276万円の手数料収入になる訳です。
こうなると、売主も過度なお値下げに応じてしまうことができなくなります。何故なら、不動産会社にも手数料を払わなければならないからです。利益が薄くなってしまうため、できれば売主も仲介させない方が儲かります。
ですから、儲けさせてあげるルートで交渉をすれば値引きのレンジも大きくなることに繋がります。
建売住宅は大手デベロッパーが建築しているような大規模マンションに比べて売主が直接販売している物件は多くあります。売主が直接販売しているのにも関わらず、あなたが不動産会社を頼って紹介してもらっては、とてもとても高い手数料を払わされることになりますことを覚えておきましょう。

具体的に、どうすれば売主から購入できるの？

売主から直接物件を購入する方法は、２つ。
①現地で分譲している住宅を内覧する ※1
②不動産WEB媒体から「売主・売主代理」のみ抽出して検索する
※1 販売は外部業者に委託している場合も稀にあり、そうなると仲介手数料が発生してしまいます。

①は、住みたい地域に直接出向いて自分の足（車なども含む）で探すこと、またはポストに投函されたチラシなどで直接見に行くこと。住みたい地域が現在のお住まいから行動範囲内であれば大変ではありませんが、少し離れた場所だと難しい選択肢となります。内覧時案内してくれる人間が、その建物の売主かどうか名刺で確認しましょう。名刺を渡されなかった場合は、そのまま「この物件の売主ですか？」「仲介手数料はかかりませんか？」と聞いてしまいましょう。

②の不動産WEB媒体は、わかりやすく言うとSUUMOやホームズ、アットホーム等の住宅情報が沢山掲載されているサイトを使うということ。その際に、ご希望の地域や価格とは別に「条件検索」をしましょう。条件検索では様々な条件で絞り込んで表示することができますが、一番下の方に「売主・売主代理」にチェックを入れて検索することで仲介業者を挟まない、直接購入ができる物件だけを表示することができます。

↑これ大体知らずに検索して売主でない仲介業者通してみなさん買っちゃってます。

同じ価格帯の建売を検討している旨を伝える

ディスカウント交渉をするには、それなりにお値下げ要因となる「根拠」が必要です。不動産売買経験のある者ならば、その土地がいくらで売買されたのかであったり、建物の原価から売値の相場まで大体のことはわかりますが、初めて新築住宅を買う方はそこまで調べる術を知らない方が大半です。

では、どうやって根拠を示すかといえば、近隣での相場を知ること。実際に近隣での建物を見ていれば、その中から特に気に入っている物件の話なども切り出していきましょう。そうすることで、相手はあなたが本当に家を買おうと動いている人という認識となり、本気で交渉のテーブルに着きます。売主側も近隣でのライバル物件のことは良く知っています。立地や仕様が近しいならば、それよりも高すぎず、安すぎない程度に値決めされているはずです。
ライバルに取られるくらいなら、ライバルよりも多少ディスカウントしてもウチで買ってほしいというのが売り手の心情です。

建売住宅は必ず指値で買付証明書を出しましょう！

注文住宅とは異なり、建売住宅の場合はすでに完成されている建物と、その下の土地をセットで購入することになりますから、既に販売価格が設定されています。
前述したように近隣での相場であったり、売れ残り期間を鑑みて、ご自身が思う適正価格にて指値を行うべきです。
指値とは、例えば4000万円の建売住宅に対し、「3800万円」で良ければ購入したいと意思表示するもので、これが通るならば早速融資を受けて手付金いくらか支払いますという申込書のようなものです。
この時に、なぜその価格に割引してほしいかのご説明を根拠をもってなさって下さい。
ただし、相場よりも大分低い価格帯での指値や、難癖を付けすぎることは控えて下さい。それはあなたの欲望なだけであり、公平な取引ではありません。売り手にも「他で買えば？」と思わせてはいけませんし、その他の検討者からあなたより高い買付証明書を出されれば、一発でそちらで決定してしまいます。

融資の仮審査は事前に通しておきましょう！

もう一つ、買付証明書を出す前に融資の仮審査は事前に通しておくことも重要です。買付証明書を出してから一連の融資審査を受けるのでは時間がかかりすぎるため、下手するとお気に入りの物件がこの期間中に他の方に買われてしまいます。
借入額がおおむね決まっているのでしたら実際金融機関が貸してくれるかどうか予め簡単な審査を行って可否を出してくれます。
融資の本審査は物件が決まってから、その資料を基に行いますが、その審査だけでも２週間はかかります。まずはご自身の属性（ご職業・年齢・勤続年数・年収）からいくらなら貸せそうだよと仮審査を通過しておくことで、時間短縮と本気度を売り手に示すことが出来ます。

価格だけに気を取られすぎないように注意！

満足できる家とは、決して価格面だけではありません。
確かに価格面でリーズナブルに高性能な家を手に入れることは、その後の家計に直結しますからとても大切なことです。
ですが、価格面ばかりに気を取られ、住宅の性能を蔑ろにしてはいけません。
満足できる家は、コスパの良さです。
安かろう悪かろうの家ではダメなのです。
少し安く高性能な家でなくてはなりません。
2022年度から始まる住宅ローン減税も、「長期優良住宅認定」あるいは、「ZEH基準」「省エネ基準」を満たした家に対して国からの補助金が受けられます。長期優良住宅認定はランニングコストが高額なため、一概にオススメはできませんが、省エネ基準の家は、現在８割の新築物件でその要件を満たしていると言われていますから、最低でもクリアすべき住宅性能と言っても良いと思います。

このあたりの住宅性能やコストパフォーマンスの考え方を詳しく下記に記載しています。基本的には注文住宅でのお話になりますが、知識としては建売住宅も同じで御座いますから、ぜひお目通しをしておくと良いと思います。