はじめにのはじめに

これはいとこに出されたコンテンツを作るの課題である5000文字テキストにしろ。という課題1を書いた当時のドキュメントを引用し、少し訂正した文であります。初めて挑戦した5000文字テキストだったので誤字、脱字、文章法が悪く読みづらい等あると思います。企業に向けたコンテンツ第一弾の駄作ぶりも兼ねてご覧いただければと思います。

はじめに

筆者はこれまで他の大多数の人間にないであろう経験をしているはず。
浜岡原子力発電所での職務経験、
M-1グランプリ出場、
その経験があるにも関わらず他の大多数の人間同等、またそれ以下の生活を送っている。
そんな筆者の考えを元に不動産投資とは何かを研究するというお話である。

1.無知とは危険である

不動産投資とは？と聞かれ1番最初に思った事は「なんだそれ」である。
なぜ「なんだそれ」と思ったのか
なぜなら 無知 だからである。
どこかで聞いた事はあるがよく知らない。
何となく文字から意味を解けるが、
それをどうするに繋げる方法も知らない。
興味がない。と言い訳をし、それを知ろうともしない。
この考え方は筆者だけでは無いと言える。
では、知る という事はどういうメリットがあり 知らない はなぜ困るのか。
知らない事により困る経験は世の中の至る所にある。
例えば「道」である。
土地勘のない(知らない)場所に誰かと目的の場所を目指して出かけた事はあるだろうか？
無知の人間には障害物つまり「リスク」が沢山ある。
交通量、道幅、標識、信号、道路工事
徒歩でもこれだけすぐに障害があるにも関わらず車や自転車、バイクに乗った時、更にリスクは増える。
そのリスクを回避する為に 知る のである。
リスクを知らないと事前に対策を打つ事が出来ないが、知る事により事前に対策を打つことができるのだ。
ではどのようにして知り、どのようにして対策を打つか。
実際にその場へ行き様子を伺う。
これを調査と言うが、これを行い知っていれば、

例
・車通りが多い場所。
・一方通行の向き。
・信号の待ち時間。
・どこの道はいつから工事が行われる。

それら知り、次に事前対策
では、例にあげた 信号の待ち時間
別の信号を使えば良い。
それだけで時間を短縮出来ないだろうか？
物凄く待ち時間の長い信号。地元民なら別の道を行くそんな信号をいつまでも待つのは
無知な人間だからである。と、言える。
知るという事で、対策を打ち、リスクを回避する。それをKY(危険予知)や※リスクアセスメントという言葉で表されたりもする。
「なんだそれ」と思う知らない事は危険だと知ったので、
そろそろ無知を卒業しようと思う事にする。

※リスクアセスメントとは…過去の災害事例から何が原因で起きた災害なのかを知り、そうならない為の対策を打ち、注意喚起を行う事で周知し同じ過ちを繰り返さない対策術。

2.不動産投資とは何か？

不動産投資とは利益を得る目的でマンションやアパートなどの不動産に投資する事。
購入した物件を入居希望者に貸して賃貸収入を得ることや、購入した物件が購入価格よりも値上がりした時に売却して、売却益を得る事を目的に不動産を購入します。
不動産投資の投資対象はマンション、アパートが一般的ですが、他にも戸建、駐車場などさまざまな種類があり、それぞれ特徴や期待できるリターンが異なります。
また、不動産投資には多額の資金が必要だといつイメージがありますが、その人の職業や年収、投資対象物件によって金融機関からの融資額が変わるので、良い条件であればまとまった資金を用意できなくても始められる場合もあります。

不動産投資の種類について
新築、中古のワンルームマンション
新築、中古のマンション、アパート一棟
新築、中古の戸建経営
駐車場、コインランドリー経営
REIT(リート)

である。
ここで、唯一初めて聞くREITという単語(まだ金持ち父さん読み終えてない)
REITとは、オフィスビルや商業施設、マンションなどの投資用不動産が投資対象の投資信託で、REITを購入する事で間接的に不動産投資が出来て分配金が得られること。

参照1(https://www.crowdport.jp/money-notebook/2344/)
REITを知り似たような事業も見つけた。

参照2(https://www.bit-realty.com/lab/crowdfunding_1.html)

たしかに飲食店にて独立をしようと考えた時の資金調達手段としてクラウドファンディングも頭の片隅にはあったのだが、
「何の店をどの様にしてやって行くので投資してください。」
を実現させる為の技量も知識も無かった。
それに加えて逆の発想をし、
自分がどんなお店に食べに行きたいか？
を考えた時に「お店にお会計払って食べに行くのに、なぜそのお店を作る為にお金を払わないといけないのだ。」と、自分でツッコミを入れてしまったのである。
それと同時に投資家に何かメリットを作る事を考えた。
それが「投資者の方は永久に無銭飲食権」である。
魅力的なキャッチフレーズで飲食店を開業する為にそれまでして来なければいけなかった資金調達を怠って来たものの何とか形に出来ないかと練った策だが、
毎日無銭飲食の方でお店に居座られてしまえば仕入れるだけ赤字であるのではないかと思い、そこで考えるのをやめてしまった。
話を戻そう。
参照2では要約するとクラウドファンディングによる不動産投資の資本金集めを行い
資本金に協力してくれた方にはファンディングで払った額+αがあり、上手くいけば家賃収入も見込めます。
ただし、上手くいく保証もなければ上手くいかなかった時にはマイナスになる
というギャンブルである。
資本金を集めた者は人の金でマンションを建て、手数料と管理費といくら設定にしているかわからない総家賃収入から投資家達の取り分である家賃収入を差し引いた額が入るというビジネス。
非常に合理的な発想であり、部屋数を考えるとかなりの不労所得にあたるのではないだろうか。

参照1には載っていなかったが、
テナント貸出も家賃収入になるのだから不動産投資と言えるのではないだろうか？
そう思い調べる事にした。
そこでこんな記事を見つけた。

参照3(https://www.kenbiya.com/ar/cl/takao/40.html)
飲食店の職務経験からなる発想で発見出来たと言っても過言ではないが、
記事を読んでいて思った事が一つ。
この人は既に他の不動産投資を行っている。
と、いう事だ。
まずは参照3のテナント貸しにて何故ラーメン屋さんに絞ったのか。

1.ラーメンなどの重飲食が営業できる物件がそもそも多くない。
→重飲食可という物件は実は貴重なんです。
売り物があれば要検討です！
2.飲食店を開業したい人の約半分はラーメン屋さんと言われてる。
→飲食店開業セミナーに行った結果圧倒的にラーメン屋さん希望が多かったとの事。
3.経営としても、ラーメン屋さんの運営効率は他の飲食店と比べても高い。
→原価率は35%程度と低くはないが、客の回転率が高く収益性は良い。

要するに、日本人はラーメンが大好きで店も多いが客も多く、上手くやれば他のジャンルと比較しても儲かる可能性が高いという事です。
また、立地が良ければテナントの一軒目がダメでも次のラーメン屋さん開業希望者が待っているので大家としては安心感が違います。
との事で、つまりは不動産投資の一つのジャンルとして飲食店の賃貸物件に投資するに当たりそのリスクや可能性を吟味する為に
1で物件情報をリサーチし不動産権利を獲得さえすればライバル会社が増えにくい物を選び
2で物件に入りたい人に需要があるものを知り
3で需要があったラーメン屋という飲食店の利回りを計算する。
手順としては2.3.1という順序だったかもしれないが、記事にまとめると分かりやすさから今の並びになっているのかもしれない。
ここで重要だと思うのは
2である。なぜなら、不動産投資を行う上で「飲食店のセミナーに参加」という発想。
この記事を書かれた人は前にも言ったが、既に他の物件で不動産投資をしているのである。

それならビジネスとして今まで通りの新築アパートの賃貸収入で良いのではないか？と、この段階で筆者は思ってしまうのである。
ではなぜこの人はそこに目をつけられたのか？

1.店舗不動産に投資している投資家が圧倒的に少ない。
→ライバルが少ない

2.投資利回りがかなり良い。
→想定通りの結果ではあるが物件による差が極端に激しい為選球眼が必要。

3.大家としての手間がかからない。
→住居系のよつな金銭的負担は少ないが、管理責任者としての大家の役割が大きい。

個人投資家の不動産投資に関するノウハウは2000年前後の「金持ち父さんブーム」から10年経過しており、住居系に関しては当時既に完成の域に達していました。
彼自身、その恩恵を受けアパートを新築出来たわけですが、次はあまり人のやっていない「新たな領域を開拓してみたい」と考えたのだ。
その「新たな領域を開拓してみたい」という
いわゆる好奇心的な発想で事業計画を練り住居系の投資で得た資本から自分の好奇心へ投資に至ったのである。
ここで思うのが、誰しも好奇心はあるがその好奇心に投資するだけの資本と勇気があるのだろうか？
皆それを持ち合わせていれば、既にこの投資家達の事業はここまで伸びていないと筆者は思うのである。
新しい事や夢がある時にそれを実現させる為に必要な「現実的な思考」が出来ないのである。
ここでいう「現実的な思考」というのはその夢や新しい事に一歩踏み出す勇気を指したいと思っているが、その一歩を踏み出す勇気を確信に変えられるだけの材料を皆集められないのだ。
筆者も同じで夢もあるし、新しい事に挑戦したいという気持ちもあるのだ。
気持ちだけでまだ夢にしか見ておらず「現実的な思考」を持てなかった為に材料、
つまりは「資本金」を作れないのだ。

3.資本金のおはなし

現状では筆者は資本金を作れないでいる。
自分の設定した数年後のビジョンに用意しておくべきだった資本の話であるが、気がつき行動に至るまで何かしていた様で何もしてこなかったのである。
何度か改善案や打開策を持ちかけられた事はあるがそこまで深く考えた事がなかったと言える。
そこで気がつき行動に出ていれば！というのは後の祭りであり、これから変わっていくための新たな改善案や打開策を練り行動に繋げようと思うのだ。
今まさに筆者は新たなビジネスプランを確立しようとしている最中なのだが、現状ビジネスプランに向けた既存のビジネスモデルを応用する為の知識も技術も無いのだからこうして文章化するのにも調べを重ね時間をかけて「1つ目の行動」としてやっているのである。

今の不動産状況を偏見と某不動産会社勤めの知り合いK氏に実際に取材を試みた話をしよう。
取材時間は10分にも満たないが、仲介業者を生業にしてるだけあって各サイドの知識があり、ましてやお客さんになり得る可能性がある筆者の話を聞かないわけにはいかない。
というずるい考え方ではあるが、少しだけ時間をもらい、お話の中でヒントを頂いた。
過去の記事から少しばかりの知識を得ていた筆者はその知識を本業にされてる方にぶつけるとこんな意見が返って来たのである。
「やりたい事はわかったけど、今銀行(融資)厳しいよ？」
今の話である。過去の例からいけば事業の計画性と信頼(年収、勤続年数等)があれば銀行さんからお金借りれるのだが、銀行側にも事情があり、他の銀行にもその事情は同じ事業上、話は回っていくのだ。つまり一つの銀行にて投資の失敗例があればその銀行は勿論、同じ畑の他銀行達も対策を打たなければならないという仕組みだ。
たしか、筆者は不動産について学ぼうと歩み寄った筈なのだが融資の話に行き着く。
これはつまり「資本調達」の話になり、不動産投資に扱うほどの多額は現状調達が出来ないという事に繋がるのだ。

4.まとめ

知るということ
行動するということ
結局お金ということ
筆者が記事にまとめている事は一部でしかないが、それらをまとめると
知る事にも行動する事にもお金を作る事にもお金が必要だという事。
時間は金、労力は金、世の中金というのはよく言ったもので、その通りなのである。
行動に至るまでスロースターターだった筆者は既に行動した人と同じようにもっと早く動けばと今後悔している。
この後悔をバネに今後はお金の作り方と資本調達手段を知り、行動し、お金を作り上げていきたいと思う。

おわりに

今回この様に何も知らないところから書き始め、終わる頃には多少の知識がついている。
という体験を経て、文章による学びを少しは教養出来たかなと自負してます。
不動産投資に行くまでにはまだまだ資本金調達をしていかなければならないとは思いますが、資本が出来次第まずは自己所有のアパートの修繕から始めてみようかなと思います。
なぜなら、不動産投資家の方々が支払う購入価格が必要ない。1番近道の不動産投資になるからである。

おわりにのおわりに

こんな具合で何も知らないところから調べて知る事、伝えるために書く事が自分にとってどれほど大切なことなのかを学べた。
これはいとこに提出する用の文だったが、企業への道で必要不可欠だったと思うのでここにも掲載させてもらおうと思います。