こんにちは！XROOMS編集部です。

スーモはおとり物件が多い！問い合わせても埋まってばかり。物件探し疲れた!という声をよく聞きます。

果たして本当にスーモにはおとり物件が多いのでしょうか？もし多いとすれば、それはなぜなのでしょうか？そして、お部屋探しをするユーザーがおとり物件に対抗するための方法は存在するのでしょうか？

XROOMS編集部がこれらの疑問に解答します。

おとり物件とは

まずおとり物件とは何かというと、不動産屋さんが集客目的のために利用する、実際には借りられない物件のことです。 釣り物件とも呼ばれます。

宅建業法３２条「誇大広告等の禁止」に該当し、違法行為となります。

本当にスーモにはおとり物件は多いのか

12%がおとり物件

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が2021年2月25日に発表した大手賃貸不動産サイトを対象におこなった調査結果によると、12.2%の割合でおとり物件が掲載されていることが確認されています
　

スーモは対策をしている

スーモはこの事態を認識しており、物件調査グループにて日々おとり物件対策を行なっています。SUUMO物件調査グループの取り組み

スーモにおとり物件が多い一般的な理由

対策しているとはいえ、それでもスーモからなぜおとり物件が無くならないのでしょうか？
一般的な理由としては、複数の不動産屋が物件を登録するために情報が遅れ、情報反映までのタイムラグが生じ、悪質な業者が架空の物件を登録していることが挙げられます。

複数の不動産屋が物件登録するので情報が遅い

スーモは、全国の物件情報が集まっている「不動産総合ポータルサイト」です。
掲載課金制と言って、スーモにお金を払って物件を掲載する仕組みになっており、複数の不動産屋が同じ物件を登録できるようになっています。

１つの物件をA社、B社、C社が掲載していたとして、もしA社で申し込みが入った場合、B社・C社はその情報を知るまでに時間がかかります。

このA社で申し込みが入った後にスーモ上の物件を削除するまでの空白期間が、いわゆるおとり物件になっている可能性があります。

情報反映までのタイムラグがある

スーモのシステム上、ネット情報の反映は1日4回です。
掲載停止の指示から最大9時間のラグがあるので、この期間におとり物件が発生してしまいます。

(参考)物件掲載のスケジュール

• （１）24時〆（日曜 23時〆）→ 翌９時反映

• （２）11時〆→ 15時反映

• （３）15時〆→ 18時反映

• （４）19時〆→ 22時反映

スマホサイト、スマホアプリへの物件情報の反映は、上記時間より2時間ほど遅れて反映されます。

悪質な業者が架空の物件を登録している

悪質な業者が、集客のためだけに成約済みの物件を登録しているケースもあります。

問い合わせ際は、「さっき申し込みが入った」「退去前なのでみられない」と何かと理由をつけて他の物件に誘導しようとします。

これがスーモにおとり物件が多い一般的な理由です。
ただ、実はもっと根が深い、本当の理由があります。

スーモにおとり物件が多い「本当」の理由　

掲載課金制である

スーモは物件の掲載に関して掲載課金制という仕組みを採用しています。
例えば1件あたり1,000円といった掲載料金を支払うことで物件を掲載できるようにしています。

掲載課金の場合、何件問い合わせが入っても広告費用は変わりません。
おとり物件を1,000円で掲載して、10件問い合わせが来たとして
「その物件は埋まりました」といっても、たった1000円で10件の個人情報が入手できるわけです。

スーモの掲載課金は「いかに安く多くの反響をとるか」が重要になってくるわけです。

これに対しておとり物件対策に力を入れているホームズやカナリーといった媒体は反響課金制をメインにしています。

反響課金制の場合、問い合わせた時点で広告費用が発生します。
そのため、おとり物件(成約済みの物件)を載せてしまうと、
反響課金の相場は地域にもよりますが3,000~10,000円ほどが相場です。

仮におとり物件に10件問い合わせが来ると、30,000~100,000円の広告コストがかかります。
仮に成約済みの物件を掲載してしまうと、余計な広告コストがかかってしまい、不動産屋にとってデメリットが生じます。

このようにホームズなどの反響課金は「いかに成約見込みの高い反響をとるか」が重要になってきます。

そのため精度の高い物件情報を掲載することが必要になり、必然的に募集が終了している「おとり物件」は掲載されなくなります。

スーモの掲載課金に話を戻します。

掲載課金の場合、「いかに安く多くの反響をとるか」が重要であると言いました。では一番効率的に安く多くの反響をとるためにはどうするのか。

その答えが「おとり物件」を掲載することなのです。

「成約済みの物件」は掲載する業者が少なくなります。
安い掲載料金で多くの反響をとることができるのです。

反響課金制というルールによって、おとり物件がなくならないのです。

物件調査の方法がアナログである

次にスーモは物件調査の方法がアナログであるという点も挙げられます。
スーモはおとり物件対策をしていると先ほど述べましたがその対策はほぼ人力によるものです。

SUUMO物件調査グループのご紹介のページををみていただければ分かりますが、おとり物件対策として1.ご指摘 2.ご連絡 3.事実確認 4.是正依頼という４つの取り組みを紹介しています。

ただこれでは正直、日本全国の物件を管理するのは困難ですよね

おとり物件対策に力を入れているホームズやカナリーといったポータルサイトはAIなどのテクノロジーを活用して、率先しておとり物件対策を講じています。

参考：管理会社との情報連携によるおとり物件対策(ホームズ)

実際にホームズとカナリーには掲載終了とされているような物件であっても、スーモには募集中となっている場合が散見されます。

おとり物件対策という点でにおいて、スーモは他社と比べると対策が弱いと言えます。

ちなみにホームズのおとり物件対策はかなり力が入っています。
様々な取り組みをされているので、よければご覧ください。

正直者が損する世界

そして、３つ目の理由はスーモは「正直者が損をする世界」になっているという点です。

物件が公開された瞬間にたくさん問い合わせが入る人気物件というのは存在します。そしてそのような人気物件は公開から1週間も経たずに契約になります。

本来であれば、成約済みの物件は、成約が判明次第すぐに広告掲載を取りやめる必要がありますが、
日常の業務が忙しく空室確認ができなったなどの表向きの理由で掲載され続けることになります。

仮に真面目な企業がリアルタイムに近い頻度で情報更新を行い
成約済み物件の広告掲載を取りやめたとしても、ほぼメリットはないのです。

なぜなら、他の多くの会社は依然としてその成約済み物件を掲載しているからです。

そのため「ヨソもまだ公開しているからウチも掲載しておこう」といった具合に、おとり物件チキンレースが毎日のように開催されているのです。

おとり物件に騙されないためのアクションプラン

ではおとり物件被害に遭わないためには、どうすれば良いのでしょうか。アクションプランをご紹介します。

おとり物件を見極める２つのポイント

次の２つに該当する場合はかなり高い確率でおとり物件である場合が多いです。

・物件名が載っていないお部屋
・宅建免許番号が(1)の会社の物件

物件名が載っていない物件はおとり物件である可能性が高いです。
仮に物件名が載っていた場合、グーグルで物件名で検索をした際にSUUMOの物件ページがヒットします。

掲載物件の募集が終了していた場合、同業者からの指摘が入る可能性があります。しかし物件名を載せないことでこの指摘を回避することができます。

また、宅建免許番号が(1)の会社の物件はおとり物件である可能性がより高くなります。宅建免許番号が(1)というのは
東京都知事(1)107XXXの()この括弧内の数字がの場合です。

(1)の会社は創業まもない会社です。そのような会社は自社物件を持っていないことが多いので、宅建免許番号が(1)の会社しかその物件を掲載していない場合、おとり物件である場合が多くあります。

XROOMS で物件を確認する

XROOMSではおとり物件の確認が可能です。

掲載されている物件情報が不安な場合はXROOMSの公式LINEアカウントに相談をしてください。

XROOMSの公式LINEアカウントに気になる物件についてメッセージをいただければ、担当者がその物件の募集状況を確認して返信いたします。

LINE利用については個人情報を送信いただく必要はありませんので、お気軽にご利用ください。
※東京・神奈川・千葉・埼玉限定となっております

現地待ち合わせを提案する

おとり物件は実存しない架空の物件や、取引意思のない物件をつかって人を騙して集客するものであるため、内見することはできません。

そのため現地待ち合わせを提案することでおとり物件を回避することができます。

おとり物件ゼロの快適なお部屋探しを実現しよう

業界初となる業者専用データベースで探し放題のXROOMS Proを使えば
おとり物件に騙されことなくストレスフリーなお部屋探しが可能です。
※現在東京都・神奈川エリアのみ対応

信頼できる情報から安心して物件探しができるので、もうおとり物件や悪質な不動産会社に騙される心配はありません。

以上、今回はスーモにおとり物件が多い本当の理由と怪しい物件の見極め方について紹介させていただきました。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。素敵なお部屋を見つけてくださいね。

最後までお読みいただきありがとうございました!