１　売却価格は売るかどうかの判断材料

空き家をいくらで売却したいか？

売却（希望）額は、「売る」と決めてから考えれば良いわけではなく、「売る」か、「貸す」か、「住む」かなどを考える時に必然的に考えることになります。

今、空き家を維持するのにいくらかかっているのか？
固定資産税、光熱水費、火災保険料・・・・

売却する場合でも、更地にする場合は解体費がいくらかかるのか？

こういったさまざまなことを仮定して、それらを選択した場合にかかるコストを比較して判断していくことになります。

２　売却価格をどう見積もるか？

（１）　固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書には、課税明細書というものが付いていて、課税の根拠となる評価額が土地ごと建物ごとに記載されています。

あらためて言うまでもありませんが、納税通知書の評価額がいくらであろうと、「売りたい」という人と「買いたい」という人の価格が一致したところで売買価格は決まるわけですから、関係ないと言えば関係ないのですが、とは言っても実際にはその評価額に基づいて税金が徴収されているわけですから一つの目安になるはずです。

売買価格が評価額と大きくかけ離れていた場合、その差は何かという話になると納得のいく説明ができるかどうかはなんとも言えません。

（２）　不動産情報ライブラリー

国土交通省が管理する不動産情報ライブラリーは、不動産の取引情報を誰でもネット上で閲覧することができます。

物件の特定まではできませんが、かなり狭いエリアで検索が可能なため、近隣の物件がいくらぐらいで取引されたかを知ることができます。

３　土地の価格を見積もってから建物の価格を見積もる

国土交通省が地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点の標準地とされる約26,000地点の地価を公示します。

評価額のもとになる路線価は、地価公示などをもとに算定されています。

私の場合も土地については、固定資産税評価額も不動産取引情報ライブラリーで検索した近隣の土地の坪単価がほぼ一致していました。

これはたまたまだったのかもしれませんが、土地の売買価格が固定資産税評価額や不動産情報ライブラリーの取引価格とかけはなれていたりした場合は、なぜかけ離れているのか、その説明に困るということになります。

こんなふうにして妥当な土地の価格を見積もることができれば、あとはそこに建物価格をどれだけ上乗せるのかという話になってきます。

とは言っても建物は造りや老朽ぐあいが1件ごとにちがうので、土地のように近隣の取引価格で見積もれるわけでもないので、土地に比べるとあいまいで上下幅の大きい見積もりにならざるを得ないでしょう。

４　まとめ

建物の売却価格をいくらで見積もるかは本当に難しいことがよくわかりました。

私も実際に不動産屋さんに見積もってもらいましたが、実際に家を見に来る前に見積もっていた価格と見に来た後の見積もり価格に数百万円の開きがありました。

建築士さんに見積もってもらいましたので、本当に売却するとなると建築士の方から買い手の方に説明してもらえるので、買い手の方にとっても安心感があるのではないかと思います。

次回は、売却するとなると売り手側にどのような費用が発生するのか、初めて知って驚かされたことなどをお話ししたいと思います。