不動産業界に30年以上お世話になった私からの
　お話です。
　因みに、私はマイホームを買っていません！

　住宅ローンで困った時は、
　早い段階で売却を考えましょう
　傷は浅くてすみます！

あなたの家、いくらで売れる？素人でも出来るわが家の簡単査定！

　　住宅の査定は難しくありません。
　　あなたが住んでいる住宅の評価を
　　把握しておきましょう。

一戸建でもマンションでも査定の考え方は同じです。
　　土地の評価＋建物の評価=査定額です。
　　査定のベースとなるのは、毎年届く納税通知書　
　　に記載されている「価格（評価額）」が基本と
　　なります。

1、一戸建ての査定方法
　まず、土地の評価を出しましょう。
　納税通知書に記載されている土地の「価格（評価　
　額）」を0.7で割り戻してください。
　※土地が複数筆ある場合はその合計です。
　※課税標準額ではありません（注意）
　
　土地の「価格（評価額）」が1000万円だったと　
　しましょう。

　1000万円÷0.7=1428万5700円が土地の評価とな
　ります。

　建物の評価は、納税通知書に記載されている建物
　の「価格（評価額）」がそのまま査定評価となり
　ます。

　納税通知書に建物の「価格（評価額）」が 61万
　3600円と記載されていた場合…

　土地建物の査定額は1428万5700円+61万3600円
　=1489万9300円となります。
　
2、マンションの査定方法
　マンションの場合も納税通知書の「価格（評価
　額）」から導き出します。
　マンションの土地の評価は、マンション敷地の全
　体の「価格（評価額）」を0.7で割戻し、区分所
　有する建物に係る敷地権の割合を乗じて評価しま
　す。敷地権の割合は納税通知書に記載されていま
　す。
　※課税標準額ではありません（注意）

　計算式は…
　敷地権全体の「価格（評価額）」÷0.7×敷地権割
　合=所有マンションの敷地権の評価となります。
　
　区分所有する建物の評価については納税通知書に
　記載されている建物の「価格（評価額）」がその
　まま査定評価となります。

　マンションの査定額は一戸建て住宅と同じく
　土地の評価+建物の評価の合計額です。

　以上のように、納税通知書から簡単に査定が可能
　です。

　　　　この方法は、基本です。
　　　　是非、ご自身でやってみてください！

（注）実際の売出し時には、信頼できる宅建士（営　
　業マン）に相談し、近隣の状況などを考慮した査
　定をお願いし、売り出し価格を決めていくのが良
　いと思います。
　
　私の持論ですが、宅建士（営業マン）を信頼し、
　お任せした方が良い結果が出せると思います。
　不動産売買は長期にわたる場合もあり、信頼関係
　が何よりです。

　売却依頼時の媒介契約は、一般媒介契約でも専任
　媒介契約でも専属専任媒介契約でも、どれでもか
　まいません！
　何度も言いますが、大切なのは、信頼できる宅建
　士にお願いすることです！
　

住宅を売っても借金が残る場合、どうする！？

（高値売却で対応できない場合）

　　　　残債務　〉　売却額

　基本、残債全額を銀行に返済しないと売却はでき　
　ません。なぜ、できないかと言うと残債全額を返
　済しないと銀行は抵当権という権利を抹消してく
　ないからです。
　また、一般的に売買をする場合、所有権以外の第
　三者の権利が付いたままだと、売買は成立しない
　からです。

　では、どうする！？

1、住宅ローンの返済の見込みが立たない時は…　
　まず、住宅ローンを受けた銀行に相談しましょ　
　う。それでも上手くいかない時は早いうちに弁護
　士または司法書士に相談しましょう。
　私の経験からですが、両先生とも常套的に破産を
　勧めてこられますが、住宅を残しての民事再生手
　続きという方法もあります。
　そういう意味で、弁護士または司法書士を選ぶ場
　合、ご自身の意向を汲んでいたたける弁護士また
　は 司法書士にご依頼するのが良いでしょう。

2、すでに返済が滞っている場合…
　3ヶ月以上もしくは半年以上滞納すると銀行から
　お手紙が届きます。期限の利益の喪失とかいう難
　しいお手紙が届きます。あなたは住宅ローンを分
　割で返済するという権利を失い、一括で返済しな
　ければならなくなります。
　ここまで来たら、破産をするしないに関わらず必
　ず弁護士か司法書士に相談しましょう！　
　これから訪れる色々なシーンに心強く対応できま
　すよ！
　
　一括なんて返せるわけないでしょ！
　
　その後、保証会社があなたに代わって銀行に住宅
　ローンの一括返済をします（代位弁済と言いま
　す）。
　保証会社が一括返済してくれたので、これで一安
　心…と、思いきやそうは行きません！
　その後は、保証会社から取り立てられます！

　一括返済なんて無理も無理！無理！

　保証会社と返済の相談をする中で、任意売却のお
　話が出てきます！
　その時は、 任意売却に応じましょう！　任意売
　却は債権者（保証会社）主導で進められていきま
　すが、あなたの大切なマイホームの売却です。
　お知り合いの不動産会社へ依頼されても大丈夫で
　すが…
　
　債権者（保証会社）から不動産会社が紹介されま
　すので、あなたはその不動産会社に売却を依頼さ
　れた方が色々と都合が良いかもしれません。

　とは言っても、媒介契約を締結するのはあなた自
　身なので、媒介契約時にその不動産会社の担当営
　業マンに色々相談してください！　その担当営業
　マンがあなたのことを思い売却活動をしてくれる
　心ある人間であれば、明け渡しの時期や引っ越し
　費用などを買主や債権者（保証会社）と交渉して
　くれます。

　そして忘れてはならない事があります！
　滞納税金がある場合、売却代金から納税させても
　らう事です！　
　これも担当営業マンが債権者（保証会社）と交渉
　してくれます！
　任意売却時に必ず滞納税金は無しにしておきまし
　ょう！　
　破産しても税金の滞納は免責にならないので…
　この先破産手続きに入った場合でも安心です。

　債権者（保証会社）によっては、売却後に残った　
　債務の返済相談に乗ってくれる場合もあります。
　現在は分かりませんが、過去政府系金融機関の任
　意売却に応じた場合、残った残債は月々返せる額
　（例えば1万円とか…）で大丈夫のようでした！

　しかし、返済する額が300万円だったとしましょ
　う…月々1万円ずつ返していっても、25年かかり
　ます。 その間、あなたの個人情報は汚れたまま
　になり、場合によってはクレジットカードなどが
　作れなくなり、その後の住宅ローンも難しくなり
　ます！

3、弁護士か司法書士に依頼し、自己破産で
　　再スタートをきるのが良いかも…
　弁護士、司法書士と相談の結果、自己破産が最善
　の策だったら、思い切って自己破産をしちゃいま
　しょう！　ややこしい事は全て弁護士、司法書士
　がやってくれます！
　但し、自己破産する場合、破産申し立て前に財産
　を処分してしまうと、ちょっと面倒が残るので、
　ご相談している弁護士または司法書士の指示に従
　いましょう。

　

　自己破産して
　借金をチャラにして再スタート！

　自己破産は恥ずかしい事ではありません。
　法で認められた個人再生のシステムです！
　あなたのこれからの人生を応援します！

　弁護士、司法書士選びは…
　弁護士は各地の弁護士会、司法書士も各地の司法
　書士会にご相談されると良いと思います。

　では、またね🙋